很多人都没想到，在地方财政压力持续加大、土地收入连年下滑的当下，喊了十几年的房地产税，竟在最新发布的十五五规划纲要里彻底消失了。这份覆盖未来五年的国家级规划，62 个章节通篇找不到 “房地产税” 四个字，这是自 2011 年十二五规划以来，首次在五年规划中放弃提及这项改革，释放出的楼市信号远比文字本身更重磅。楼市早已不是过去单边上涨的市场，政策重心、调控思路、财政逻辑同步转向，房地产税的暂时搁置，正是这场系统性转变最直观的体现。
一、土地财政大幅缩水，房地产税却为何按下暂停键
2025 年全国国有土地使用权出让收入定格在 4.15 万亿元，相较 2021 年 8.7 万亿元的历史峰值，直接腰斩还多，同比降幅仍达到 14.7%，连续多年保持下行态势。2026 年财政部报告直言，土地出让收入持续回落，地方财政收支平衡压力显著加大，部分地区财政运行面临困难。按照常规思路，土地财政难以为继，本该加快推进房地产税，填补地方财源缺口，可现实却走向了相反方向。
核心原因在于当前楼市环境已不具备推出房地产税的条件。过去十年楼市高歌猛进，投机炒房风气盛行，彼时研究推进房地产税，初衷是增加持有成本、抑制投机、稳定房价。如今楼市深度调整进入筑底修复期，市场信心尚未完全恢复，若此时推出增加持有成本的税种，无异于给本就脆弱的市场雪上加霜，与 “稳市场、稳预期、稳民生” 的政策基调完全背离。政策早已从过去的 “防过热” 全面转向 “托底修复”，任何可能加剧市场波动的举措，都会被谨慎搁置。
另一重关键考量是保护中低收入群体，避免税负转嫁加剧生活压力。不少人误以为房地产税只针对多套房持有者，与普通租房人群无关，实则不然。在租赁市场供需失衡的城市，房东极易将新增税负转嫁给租客，最终买单的往往是刚步入社会的年轻人、新市民等租房群体。暂缓推进房地产税，本质是为这部分群体减负，降低居住成本，为提振内需、稳定民生创造更宽松的环境。
从财政替代效应来看，房地产税根本无法快速填补土地收入缺口。以上海为例，2024 年全市房产税收入仅 89.9 亿元，占一般公共预算收入比重不足 1.1%，而同年度土地出让收入是房产税的 7 倍之多。即便全面开征，房地产税也只能实现少量替代，远达不到支撑地方财政的作用，仓促推出既解决不了财政难题，还会扰动市场，得不偿失。目前房地产税法并未纳入十四届全国人大常委会立法规划，短期不可能进入审议流程，立法起草虽已完成、技术难点攻克，但在市场下行周期推出阻力极大，只能延后。
二、沪渝试点维持现状，政策只松不紧释放明确信号
房地产税并未全面叫停，上海、重庆的试点仍在持续推进，但核心导向是 “稳住不动、只松不紧”，没有新增试点城市，也没有提高现有税率，清晰传递出谨慎温和的政策态度。
上海在 2026 年初明确将个人住房房产税试点延长至 2031 年，同时对政策进行优化调整，符合条件的非沪籍居民家庭购买二套及以上住房，可享受人均 60 平方米免税优惠，缩小了非沪籍与沪籍家庭的政策差异，意在吸引人才扎根。更值得关注的是，2026 年上海房产税应税房价分界线定为 92536 元 / 平方米，这是 2018 年以来首次下调，直接对应 2025 年上海新建住宅均价回落的市场现实，房价下行，计税门槛同步调整，充分体现政策贴合市场、不加重负担的原则。
重庆则维持存量 + 增量并行的征收模式，2024 年房产税起征点上调至 29616 元 / 平方米，12 年间较试点初期上涨近两倍，主要针对独栋住宅、高档住房以及三无人员多套住房，征收范围更聚焦高端房源。两地试点多年效果差异明显，重庆方案在调节收入分配上作用更突出，上海则侧重调控增量市场，这也印证了房地产税改革复杂程度极高，牵一发而动全身，不具备全国快速推广的条件。
三、十五五楼市重心全面转移，民生保障取代调控打压
房地产税从规划中消失，不是孤立事件，而是十五五房地产政策全面转向的缩影。对比过往规划，房地产相关内容从城镇化章节调整至民生保障章节，房住不炒不再提及，保障房与好房子建设成为核心抓手。
规划明确提出优化保障性住房供给，重点保障城镇低收入住房困难家庭，逐步解决新市民、青年人阶段性住房难题，同时大力推进安全舒适、绿色智慧的好房子建设，实施房屋品质提升工程。这意味着房地产的民生属性被提到前所未有的高度，过去依赖房地产拉动城镇化、拉动投资的逻辑，正在向保障居住需求、提升居住品质转变。
土地供应思路也迎来根本性改变，实行地随人走的供应模式，根据人口流动方向、存量住房规模合理安排用地，人口流入城市加大供应，库存高企城市严控新增，从源头优化楼市供需结构。同时赋予城市政府更大调控自主权，未来因城施策将更灵活，全国一刀切的调控政策成为历史，各地可根据自身市场情况精准施策。
保障房管理迎来全流程升级，从申请、轮候、配租到退出形成闭环机制，改变过去重建设、轻管理的局面，让保障房真正惠及有需要的群体。住房公积金制度同步改革，扩大覆盖范围，支持灵活就业人员参保，进一步降低普通家庭的居住成本。
四、楼市新时代到来，稳健发展取代激进调控
纵观一系列政策调整可以清晰发现，房地产税的搁置，是楼市逻辑彻底转变的必然结果。土地财政转型是长期系统工程，无法依靠单一税种快速完成，当前阶段的核心任务是稳住市场、修复信心、保障民生，而非急于推出新税种。
保障房正在成为房地产市场的压舱石，国内外经验早已证明，只有筑牢保障房底线，才能减少行政对商品房市场的过度干预，让商品房价格回归理性、平稳运行。十五五规划放弃房地产税，不是否定这项改革，而是顺应市场周期、贴合民生需求的理性选择，未来何时重启，将完全取决于市场复苏节奏与财政转型进度。
楼市已经告别野蛮生长的时代，投机炒作空间彻底消失，政策围绕 “稳” 与 “保” 展开，居住属性回归本位。对于普通家庭而言，不必再担忧房地产税带来的额外负担，楼市将朝着更健康、更普惠、更可持续的方向前行。
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