文章来源 | 格隆汇楼市
前脚刚拿预售证，后脚深圳就甩出6宗核心王炸宅地。
一边是核心区优质地块抢风头，一边是南山边缘的独栋“迷你盘”喊着7.42万/㎡的备案均价，这个市场还怎么玩？
回迁混居车位不够抢，两大bug劝退
南山区作为深圳的核心区域，一直和高价、公共配套成熟挂钩，但当一个新项目出现在南山的边缘，那就很有可能成为整个楼市尴尬的存在了。
近日（3月16日），位于南山同乐板块的乐源雅居取证入市，102套66~246平住宅备案均价约74200元/㎡，总价区间约451万～3227万。
然而，在这个节点拿证入市，属实是撞在了市场的“枪口”上了。
因为一边是核心区地块被40余家房企疯抢，购房者目光全被吸走；一边是同乐板块的供应过剩，地段边缘化，产品还自带硬伤。
这样的前置条件下，项目想卖得好，真的需要出奇招了。
首先，项目能拿得出手的“优点”有两个，一个是总价门槛低，是南山刚需上车门槛相对较低的，一个是户型空间利用拉满，66㎡做两房、89㎡三房改四房。
这样的户型面积段，在南山的位置，确实够卷，毕竟南山的普通住宅小区，新房的产品类中就没有多少个设计这样的面积门槛，更不要说89㎡三房可以利用阳台的面积后期改造成四房。
但细看项目，实际又有点“矮子里拔将军”了。
项目小面积低总价确实是事实，最便宜一套房源约66平备案总价约451万，基础折扣约92折，折后415万就能拿下南山的两房。
对比科技园、前海的动辄千万，看似划算，但这个价格放在宝安西乡、新安的地段，能选择一个带花园、配套成熟的大三房，何苦蹲守在南山的“边角料”地段？
比如宝安西乡的中粮云锦小区、山海上园小区、招商果岭等。
若是考虑地段通勤范围，在深圳的交通现状下，实际轨道通勤时间相差不远。
而深圳新规下的户型设计上尽量利用空间基本就是标配了，89㎡做四房在深圳刚需盘里早已不是新鲜事，把行业标配当卖点，足见项目能拿得出手的亮点真的不算多。
若是项目品质足够高，新房普通户型卖个6万—7万还算合理，但明显乐源雅居还包含了更多的不足。
最直观的就是“迷你独栋”的尴尬，项目位于荔源雅苑北向，整个项目就一栋31层的单体楼，建设用地才3190.01㎡，计容面积11579.06㎡，绿化覆盖率约30.01%，连个像样的地面花园都挤不出来。
总户数143户仅配了90个停车位，车位比连1:0.7都不到，很难说未来业主们回家不需要抢车位；
2梯5户的梯户比，31层，入住后早高峰上班等待电梯，很大概率需要花费更多的时间。
更需要关注的是，作为单体楼项目，还混着人才住房以及回迁房，商品房和回迁房混居，非常考验后期的社区管理能力，也要接受居住人群的多元化。
项目所在的地段位置属于南山同乐板块，可以说是南山最典型的位置，地段上处于南山和宝安的“三不管地带”，是典型的“南山户口，宝安配套”。
而配套边缘化，中高端生活配套相对缺失。
周边城市面貌相对老旧，周边不是工业区就是老旧社区，缺乏成熟的商业、医疗配套。
近距离能够依赖的商业是直线约350米的隆尚Minitow，2024年年底开业，目前还处于大力招商当中，成熟完善还需要时间，约2.5公里外才是海雅缤纷城，约4.2公里是6公里外才是前海壹方城，日常逛商场需要依赖自驾或轨道交通。
教育方面对口的学区属于教科院同乐实验学校，九年一贯制公办学校，在南山的同类学校中，相对靠后。
交通上，虽然步行至12号线同乐南站约900米，15号线同乐关站还在建设中，双地铁实现还需要时间。
而这样的位置，既无法享受到南山核心区的配套红利，又难以在短期内改造蝶变，实现逆袭，所以，也被市场戏称为南山楼市的“吊车尾”。
生不逢时，踏空入市
更关键的是，乐源雅居几乎是踏空入市的。
就在乐源雅居拿到预售证的两天后，深圳官宣推出6宗核心区宅地，南山科技园、前海桂湾、宝中核心全是硬通货，有望刷新市场土地出让的新纪录。
而核心区的优质地块一出来，市场的目光全被吸引过去了，毕竟同样是花钱，购房者更愿意赌核心区的增值潜力，而非南山边缘的“边角料”。
一边是核心区地块配套高端、城市界面更成熟，一边是同乐板块的独栋小盘，城市面貌差、配套，一对比乐源雅居的性价比就更加需要打折。
更何况，后续深圳还会陆续推出福田、南山、前海的优质地块，核心区的房源供应会越来越多，乐源雅居这种边缘盘，只会被越甩越远。
而同乐板块本身的市场现状，更是给乐源雅居戴上紧箍咒。
2022年4月到2026年3月，板块累计供应1501套住宅，板块硬生生从“新房荒”变成了“供应大户”。
结果就是，同乐板块的所有楼盘都在去化的过程中，和南山赤湾板块成了南山市场的“难兄难弟”。
看看周边的楼盘，就知道乐源雅居的去化之路有多难。
卓越珑秀公馆2025年9月拿证，备案均价7.19万/㎡，现在还剩75套，去化率才约53.12%，为了卖房开盘综合折扣只能打约88折，折后均价约6.33万/㎡；
同乐公馆2025年6月开盘，备案均价8.01万/㎡，因为价格太高卖不动，在顺销期间只能大幅降价，单价最低约6.04万起，截至2026年3月20日，深圳房地产信息平台显示才勉强去化约51.46%；
就连桑泰缙樾府，同乐板块新房唯一的全面积段大户型2024年12月备案均价约7.3万/㎡，147套房源的体量，并不多，也顺销了一年多还剩27套。
这些项目已经验证了市场，说明乐源雅居撑起7万+价格难度是非常大的。
所以，乐源雅居入市给出这个定价，压力不是一星半点。
乐源雅居和同乐公馆，珑秀公馆都是独栋盘，户型和价格上都有所重叠。
但卓越珑秀公馆为品牌开发商，车位比约1:0.8，同样拿出折扣进行促销；同乐公馆虽然面积大、门槛高，但是纯商品房小区，车位比1:1，与社区品质相比具有一定优越性。
而乐源雅居是深圳市西方多路通信技术有限公司，主业是通信设备研发，房地产开发不过是副业，股权结构里还是个人持股49%。
乐源雅居和这些竞品相比，品牌优势，配套优势，社区品质优势都无法凸显，相较之下定价显得性价比并不突出。
所以，说到底乐源雅居不仅是自身的bug多，市场不再为“南山户口”买单，看重实际的配套、品质，更是边缘板块的溢价空间被压缩。
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