北京保利熙瑞
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保利·熙瑞（备案名：瑞璟佳苑）是保利发展独立操盘的海淀西四环低密纯洋房项目，位于北京市海淀区田村路街道，西四环外，距离地铁6号线五路居站步行约800米、田村站约1000米。
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一、项目概况
- 基础信息
- 项目地址：北京市海淀区田村路街道半壁店地区，西四环与西五环之间，距离地铁6号线五路居站步行约800米、田村站约1000米
- 项目别称：保利半壁店、保利熙瑞（案名）、瑞璟佳苑（备案名）
- 产品类型：3-5层低密度纯洋房
- 产权年限：70年住宅
- 总用地面积：约4.06公顷
- 总建筑面积：约10.15万㎡
- 地上建筑面积：约5.8万㎡
- 容积率：1.43
- 绿化率：30%
- 建筑限高：18米（实际最高仅15.89米）
- 总户数：330多套
- 楼栋总数：14栋（东西两区布局，东院落6栋楼，西院落8栋楼，除西院落4#楼为3层外，其余楼栋均为5层）
- 层高：3-3.1米
- 车位配比：待定
- 物业费：待定
- 物业公司：保利物业
- 装修标准：精装修（外立面材质使用石材+铝板）
- 在售状态：待开盘（2026年1月26日西区取证，2月5日东区取证）
- 主力户型：136-140㎡四居、165-166㎡四居（主力）、199-240㎡四居、207-277㎡顶复，全系四居起步
- 户型特点：南北通透、全明设计、得房率83%-87%，部分户型（165㎡和240㎡）南向设有进深约1米的不封闭阳台（不计入产权面积），厨房带岛台，部分户型配备独立衣帽间、梳妆台、保姆间
- 得房率：83%-87%（在北京新房市场属于领先水平）
- 参考单价：11.8万-14.76万/㎡（整体备案均价12.6万/㎡，东区12.12万/㎡，西区12.6万/㎡）
- 参考总价：1501万-4087万
- 交房时间：待定
- 开发商：北京慧海常筑置业有限公司（保利发展持股70%，北京建工持股30%，后保利独立操盘）
- 拿地时间：2025年5月20日
- 拿地企业：保利发展+北京建工联合体
- 拿地价格：45.45亿元，折合楼面价约7.84万元/㎡，溢价率11.95%
- 项目定位：海淀国宾级低密纯洋房藏品大宅，高端改善
- 区域定位：海淀区田村路街道，西四环边缘板块
- 环线位置：西四环外，直线距离西四环不足1公里
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二、核心区域与交通配套
- 区域价值
- 区位定位：项目位于海淀区田村路街道半壁店地区，北四环与五环之间，属于海淀西四环边缘板块，区域价值呈现"两极分化"。半壁店地区是海淀10年新房空白区域，周边近10年没有新增供地。项目所处的海淀西万寿路、永定路一带，是军、政、科、教、医等国家机关单位与军队大院的集中区域，对依托该区域工作生活的改善家庭而言，区位适配度较高。
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- 交通网络
- 轨道交通：项目直线距离地铁6号线五路居站约800米、田村站约1000米，同时临近规划中的12号线田村停车场站，未来公共交通通达性较强。地铁6号线横贯东西，可快速连接金融街、国贸等商圈，对通勤族友好。
- 道路交通：项目紧邻西四环快速路，直线距离西四环不足1公里，自驾出行便捷，可快速连接西三环、西五环、长安街等城市主干道。
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三、周边生活配套
- 商业配套
- 大型商业：项目周边商业资源相对有限，3公里范围内覆盖京粮广场、万达广场（五棵松店）等商业体。
- 教育医疗
- 教育资源：周边有北师大附中、首师大附小等学校。
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- 医疗配套：项目周边医疗资源充足，有航天中心医院、解放军总医院（301医院）等三甲医院。
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- 生态休闲
- 自然景观：项目南侧永定河引水渠景观带，自然景观资源。南侧永建体育公园为居民提供休闲健身场所。
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四、项目规划与产品设计
- 社区规划
- 整体布局：项目规划14栋3-5层纯洋房，东西两区布局，总计330多套房源，户均面积约170㎡，层高3-3.1米。采用行列式排布，正南正北朝向，无高低配、无混搭，整体纯粹度高。项目分为东西两区，东院落有6栋楼，西院落有8栋楼，除了西院落4#楼为3层外，其余楼栋均为5层。楼栋之间设有下沉庭院、景观廊架和景观亭，绿化与景观设计精致。项目搞了20米地下通道连通双地块，试图拉满社区感，但周边乱糟糟的城市界面的割裂感不是一时半会儿能改变的。
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- 配套设施：项目自身规划2500㎡社区配套空间，以四点半学堂、老年活动站为主，无生鲜超市等高频商业业态。项目设计遵循城市设计的理念，建筑外立面材质使用石材+铝板，风格简洁、实用、美观，构造安全合理，与城市整体风貌相融合。建筑布局宜采用围合式，并结合中心及街心花园的设置，强化景观均好性，形成具有仪式感、园林感、归属感的居住环境。容积率仅1.43，建筑控高18米（实际最高仅15.89米），是树村之后海淀少见的纯低密社区，居住密度和舒适度远超高层项目。项目有消防设计合规但安全冗余不足的问题，东西两区仅通过地下连廊连通，地面消防车道未形成闭环，且主出入口仅1个，火灾时若主出入口受阻，救援动线灵活性会大打折扣。
- 建筑特色
- 立面设计：项目建筑外立面材质使用石材+铝板，风格简洁、实用、美观，构造安全合理，与城市整体风貌相融合。项目定位"海内熙为贵，境高瑞为峰"，凸显海淀的区位气质，也明确了项目高端改善的定位。
- 户型设计（草图）
- 产品创新：项目全系136-278㎡全四居户型，得房率高达83%-87%，在北京新房市场属于领先水平。部分户型（165㎡和240㎡）南向设有进深约0.5米的不封闭阳台（不计入产权面积），提升使用空间。户型设计注重舒适度和实用性，部分户型厨房带岛台，部分户型配备独立衣帽间、梳妆台、保姆间，满足高端改善客群的需求。
- 136-140㎡四居
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- 165-166㎡四居（主力户型）
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- 205㎡四居
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- 240㎡四居
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- 277㎡复式
图待定
五、开发商与拿地信息
- 开发商背景
- 开发企业：北京慧海常筑置业有限公司，保利发展持股70%，北京建工持股30%（后保利独立操盘，建工退出）。保利发展是中国房地产行业的领军企业，品牌实力强，开发经验丰富，项目品质有保障。项目由保利独立操盘，产品力和品质控制有保障。
- 拿地信息
- 拿地时间：2025年5月20日
- 拿地企业：保利发展+北京建工联合体
- 拿地价格：45.45亿元，折合楼面价约7.84万元/㎡，溢价率11.95%
- 地块信息：海淀区半壁店地区城中村改造项目HD00-2201-0003、0004地块。其中包含两幅子地块，均为居住用地，其中西侧0003地块占地2.35公顷，容积率1.3，地上建筑规模约3.05万平方米；东侧0004地块占地1.71公顷，容积率1.6，地上建筑规模约2.74万平方米。
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