投资上海“老破小”是能够赚钱，但是确定性不高，收益有限，相对其他优质标的并非最佳选择
文\丁彦皓-可信财商
一、相对“老破小”，在城乡结合部重建一座新城比内环内的城市更新基本面提升更快，幅度更大
我对上海的“老破小”太熟悉，这个话题至少琢磨了十几年，2016年，我投了700万买了一套上海内环内的复式，126平米，这个房子不算老破小，但是周边都是“老破小”
当时做出这一投资决策主要是取决于两点，即
1、 在距离外滩三公里的内环内弄套房子，也算是个人生交代，毕竟要住，人生就这么几年，怎么舒服怎么来
2、 周边都是“老破小”，铁定要大幅拆迁，最终新建，一般新房子怎么都要到20万每平米，拉高我投这套房产的基本面，推高房价
但是，很不幸，这十年赶上了房地产周期下行、房主不炒、疫情以及中美贸易战，这套房子的基本面没多大的提升，就这两年国家又提出城市更新，政府又开建新的地铁和南北通道，搞得热火朝天
现在上海内环内的房价高了，国家又不鼓励大拆大建，更多是城市更新，修修补补，尤其内环内的基建近乎饱和，基本面再大幅提升的空间极为有限
当年投资这套房产时有情怀，更多是年轻的争强好胜，看到好几座大型CBD、两条地铁、两家大学，上财与上外、鲁迅公园，方圆10公里的三甲医院几十家，尤其又在内环内，距离外滩3公里，绝对有面子
其实，现在再复盘，这项投资异常失败，至少少赚2000万，是当年思考不成熟的表现
这套住房投资10年后收益有限主要取决于三点，即
1、 刚买入时正处于房地产的顶峰期，一买入就进入下行期，且这一轮下行时间受市场、外界负面冲击以及人为调控过度等因素决定时间最长
2、 当时的基本面已经处于饱和状态，再提升的空间极为有限，虽然最近又在新建19号线与南北地下通道，但是相对已经完善的基建，这点增量不足挂齿
3、 国家政策与上海的高房价决定大拆大建的进程放缓，更多是修修补补的城市更新
而同时我有个朋友在青浦区买了套独栋别墅，也是700万左右，但目前这套房产的市值应该在3500，与诸多极其有名的电影明星是邻居，当时这套房子几乎买在了荒山野林，就是个规划与大工地，连条像样的路都没有
这件事清晰的告诉我两点，即
1、 在城乡结合部重建一座新城比内环内的城市更新基本面提升更快，幅度更大
2、 财富阶层不一定要挤在内环内，更多是追求郊区新建，设计一流的新城
二、靠政府拆迁征收变现临时以市场价买入的“老破小”收益并不高
其实，目前很多人投资上海“老破小”主要取决于三点，即
1、 房价已经跌到位了，再下跌几乎不可能
2、 房价下跌，但是租金上涨导致租售比远高于住房按揭贷款的利率，每个月的租金完全能够覆盖按揭贷款
3、 城市更新会提高市中心老破小的基本面，推高房价
但是，“老破小”的最终变现需要基于政府拆迁，基本面持续走衰导致仅靠市场交易的房价上涨幅度极为有限，但是在不主张大拆大建与房价过高的时代，政府拆迁“老破小”的进程远不如以往，一晃就是十年没声音
理性的投资人在布局资产时必须基于两点，即
1、 未来发展空间足够大
2、 要立即持续大幅提升基本面
其实，拆迁能够赚到钱的秘诀是这套房子在很多年前就属于自己，并非是临时以市场价买入的，在房地产进入理性发展期，政府拆迁所支付的拆迁款也是基于市场价，高不了多少
这就意味着，靠政府拆迁征收变现临时以市场价买入的“老破小”收益并不高
其实，目前投地产投资的秘诀有三，即
1、 受人口、资本与产业持续大幅净流入推动的基本面稳步大幅提升
2、 买入的价格要足够低，远低于当地的社会平均可支配收入承受的范畴
3、 投资房产所在地区的发展要有明确的政策支持
城市的发展与人口、资本与产业的流向受单位面积所承载的财富与相对应的成本决定的，一旦成本过高，产业、资本与人才会逐步向紧邻的周边地区流动，对市中心形成进出稳态，甚至净流出，冲击当地房地产的基本面
另外，市中心会发展饱和，一旦饱和就意味着进入下行期，前期的积淀已经形成既定利益格局，很难重新洗牌，严重的拖累了当地的发展
我现在住的虹口就处于这一悖论中，白崇禧、孔祥熙以及汤恩伯的故居就在我家旁边，这就意味着当年这里就属于上海的政治与经济中心，但是历史包袱太重，发展积淀导致无法培育新的发展
而浦东是新区，没有历史包袱，发展初期全是稻田，成本极低，自然承接了全上海的产业、人才与资本的大幅净流入
三、长三角的经济协同性以及足够的土地储备足够多的现实决定，在发展饱和地区已形成稳态的背景下，人才、产业与资本必然由高房价地区逐级向低房价地区流动，提升当地房地产的基本面与推高房价
目前中国房地产的基本面还在稳步提升，只是呈现“结构化”的特征，主要取决于三点，即
1、 所在地区的产业附加值持续大幅提升
2、 人口与资本的大幅净流入
3、 基础设施建设的日益完善
理论上，全国都在发展，但是上海因成本与进入门槛过高，这几年一直呈现人口净流入，而广东与浙江成了当前最靓的仔，广东人主要是能生，而真正最吸引年轻人的地区是浙江
之所以产生这一现象的关键是浙江的营商环境一流、民营经济发达以及社会财富分配整体均匀，老百姓从发展中所获得红利颇多，这也是浙江成为首个共同富裕示范区的关键
目前上海的发展面临最大的尴尬有三，即
1、 成本实在是太高，已经超出了太多企业与个体可承受的范畴，最终迫使其不得不外迁
2、 土地储备有限，无法大规模的供给，还要为未来的产业发展做储备，最终再次推高了房价
3、 进入门槛高，户籍受限，对普通人的限制过多
目前上海的优势是财富与人口密集度高，能够形成马太效应，但正在与高成本形成一个稳态平衡，最终会形成人口、资本与产业的进入极其有限，甚至净流出
但是长三角的经济协同性以及足够的土地储备足够多的现实决定，在发展饱和地区已形成稳态的背景下，人才、产业与资本必然由高房价地区逐级向低房价地区流动，提升当地房地产的基本面与推高房价
2016年，上海虹口与青浦就处于这一态势，虹口发展饱和，房地产基本面提升的空间极其有限，但是青浦就是个大农田，根据规划急速发展，基本面持续稳步提升，房价也顺势上涨，经过疫情的冲击，独栋别墅的价值凸显，涨幅更大
四、投资上海的“老破小”是能够赚钱，但是确定性不高，收益有限，相对其他优质标的并非最佳选择
回归“老破小”的话题，“老破小”拆迁获利主要取决于三点，即
1、 买入要早，甚至是数十年前的福利分房，而非当下以市场价买入
2、 政府拆迁极不具确定性，一晃就是十年，影响投资收益
3、 目前的拆迁异常规范，更多是基于市价，很难获取暴利
虽有城市更新托底，但是总体而言老破小的房子居住体验越来越差，基本面急速下滑，经不起时间的沉淀
经过这一轮房地产深度调整，太多房子的租售比较高，租金能够覆盖按揭贷款，这不是投资老破小独有的优势，更多要关注未来的增值空间
由此得知，投资上海的“老破小”是能够赚钱，但是确定性不高，收益有限，相对其他优质标的并非最佳选择
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作者简介：
丁彦皓 房地产经济学博士、应用经济学（投资学）博士后，专注资本市场，聚焦权益投资、资本运作、大宗期货、期权以及宏观经济等领域的研究与投资，关注国际关系、历史、哲学与宗教
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