只有普通人再次负债、再次贷款，房价才能够彻底止跌回暖、迎来上涨。只要个体行动了，什么租售比、什么货币量，通通不重要，房价照样会上去。
最近，上海二手房成交量创下五年来新高，再加上38号文件的相关政策，不少人开始问：这是否意味着房价将逐步回暖，我们可以下场买房了？
前段时间我就说过，一线城市只是阶段性止跌，能否长期止跌，还需要进一步的数据验证。2月份的数据反馈，验证了阶段性止跌的结论；至于是否可以下场买房，目前的数据量还不够，需要持续跟踪。而数据跟踪最重要的一条，就是居民贷款——只有居民贷款上去，才能支撑下一步的房价上涨。
接下来，我从几个维度分享趋势判断，方便大家参考。
第一个，数据要结构化看，不能只看平均值。尤其是新房数据，不同城市、不同楼盘的售卖方式不一样，比如得房率、是否赠送面积或车位等，都会影响数据。同样的单价，现在得房率更高，单价就容易显得上涨；按实际面积算，涨跌结论可能就变了。在充分理解数据的前提下，再看不同区域的变化——区域背后是未来，未来代表升值空间。
一个区域房子的升值空间，核心看两个因素：人口净流入和人口收入。大量人口流入、收入持续上涨，房价必然上涨。但这是结果指标，前置要看产业政策、政府规划——你拿什么吸引人来、让人收入上升？比如上海张江，位置偏，但产业强、高薪人群多，房价涨得凶，还带动周边。但也要看产业带的未来，5年、10年、20年如何，都会变。
比如上海的一些富人区，收割的是当下这波人群；下一波富人可能去新区域。你买了老富人区的房子，未来卖给谁？
一般人买不起，买得起的可能去新板块。分析楼盘时，要先明确自己的诉求：是上车、改善，还是纯投资？纯投资买富人区房子，其实比较危险——不是未来有钱人变少，而是会有新富人区。富人买3000万的房子，是因为手里有一个亿；而中产买3000万，可能只有2000万，要贷1000万，这就是本质区别。
反过来，如果你是上车刚需，就找性价比最高的地方。比如上海有些位置不错，但产业、教育一般，价格便宜很多，就适合你。
第二个，最核心的数据：居民贷款。房价最核心、最相关的指标，就是居民贷款。把过去十几年房价走势，和租售比、收入比、GDP、货币总量等数据放在一起，唯一强正相关的，就是居民贷款。
道理很简单：无论货币总量多少，最终要居民去买房。就算居民收入高、存款多，没有贷款支撑，房价也涨不起来。全社会都用现金买房，说明大家不急——不急着上车、不急着住好房，欲望没起来，存款再多也没用。
有人会说政府贷款、企业贷款是积极信号，但和房价没有直接关系。政府、企业负债搞项目、招人，最终还是要传导到居民，最后一环还是看居民愿不愿意贷款买房。
这里要提一下租售比，这个数据误导性很大。网上常拿我们和发达经济体比，说我们租售比太低，但其实没有可比性。发达经济体已经低增长很多年，租金跟着经济和供需走；我们过去名义GDP增速远高于它们，不能横向对比。买房别盯着租售比，要看成交数据、居民信贷数据。
第三个，聊聊38号文件。具体内容不细讲，直接说影响：首先，地方政府土地财政天花板被锁定，逼着重盘活存量、开拓新兴产业、扩大税源。对当下房产，短期影响不大，长期有助于企稳，因为存量依然很大。
政策面不用担心里房价快速上涨。每轮政策是否有效，除了短期成交量和价格波动，最关键还是看居民贷款数据——一个是短期波动，一个是长期彻底企稳、重回上涨通道。面对各种眼花缭乱的政策，不用太关注，因为任何政策最终都要靠个体行动；个体不动，房价就难涨。反过来，只要个体行动了，租售比、货币量通通不用看，房价照样上去。
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