来源：市场资讯
（来源：REITs家）
一、本基金的整体架构
本基金在基金合同生效并完成基金合同、资产支持专项计划相关交易文件 约定的交易后，形成的整体架构如下图：
二、基础设施项目概况
（一）基金发行概况及中介机构基本情况表
（二）不动产项目概况
（三）不动产项目经营情况
龙岗星河COCOPark为典型购物中心租赁经营：将商铺出租给商户，租金收取机制包 括固定租金、销售额提成租金以及两者取高，不涉及联营模式，现金流波动性较为可控，也 保留了一定的经营向上弹性。
（四）不动产项目资产评估及现金流预测情况
戴德梁行作为资产评估机构对不动产项目进行了评估，并出具了《红土创新星河集团封 闭式商业不动产证券投资基金中国广东省深圳市龙岗区爱南路666号「龙岗星河COCO Park」商业及配套不动产项目估价报告》（以下简称“《评估报告》”），评估基准日为 2025 年12月31日，不动产项目的评估值为22.35亿元。
（五）不动产基金治理及运营管理安排情况
三、不动产项目的租户情况
（一）租户数量
（二）租户行业分布和集中度
1、租户计租方式分布
不动产项目收入主要来自市场化租户，现金流来源合理分散。2023-2025年末，固定租 金对应租户面积占各期末时点已租赁面积比例为51.91%、51.61%和52.61%；纯抽成租金对 应租户面积占各期末时点已租赁面积比例为6.93%、7.24%和6.33%；二者取高对应租户面 积占各期末时点已租赁面积比例为41.17%、41.15%和41.06%。具体如下表所示：
2023-2025 年，不动产项目固定租金收入占合计租金收入比例分别为24.01%、23.80% 和25.18%，纯抽成租金收入占合计租金收入比例分别为4.31%、4.77%和4.34%，二者取高 租金收入占合计租金收入比例分别为71.68%、71.43%和70.47%。报告期内占比变动情况总体较为稳定。各类计租方式对应的租金收入占比情况如下表所示：
2、租户行业集中度
截至2025年末，不动产项目在执行合同共涉及租户142家，租户业态包括仓储式超市、 影院、餐饮、零售、儿童等，其中仓储式超市、餐饮、零售占比均超过10%。从已租赁面 积分布分析，报告期内各业态占比保持相对稳定，仓储式超市租赁面积占比最高，近三年末 占已租赁面积比例分别为42.78%、43.18%、43.02%；餐饮业态其次，近三年末占已租赁面 积比例分别为19.22%、19.60%、20.28%。
3、租户集中度
2023-2025年，不动产项目按收入计算的前十大租户相关收入合计占对应期间营业收入 比例分别为26.78%、25.98%和27.30%。仅第一大租户收入占比超过5%但低于10%，收入 来源较为分散。不动产项目的租户结构一定程度能够缓解单一租户对项目收入的潜在影响。 报告期内，按收入占比排名，前十大租户情况详见下表：
从租赁面积上看，除租户A、B外，其他租户的面积占2025年末时点已租赁面积比例 均不超过5%。前十大承租方多数为知名品牌租户，该等租户稳定性较高且与项目公司保持 了较长时间的合作关系或已签订了长期合同，能为不动产项目提供长期稳定的现金流。按租 赁面积排名，2025年末不动产项目前十大租户情况详见下表：
（三）关联方租户
报告期内关联方租户的相关情况详见本招募说明书“第五部分不动产基金”之“第三 节关联交易与利益冲突”。
（四）租赁合同期限以及到期时间分布
不动产项目租赁合同期限分布较为分散，2023-2025年末，不动产项目在执行合同期限 分布（按面积）情况详见下表。近3年末合同期限在10年以上的租赁合同，租赁面积占比 分别为56.11%、56.59%、56.38%，主要原因系主力店租赁面积较大、合同期限较长。
2025 年末，在执行合同主要集中在2027年到期，到期面积占已租赁面积的比例为 60.04%。主要原因系主力店山姆会员店租赁合同将在2027年到期，到期租赁面积为21,353.00 平方米，占2027年到期租约面积29,802.28平方米的71.65%。
（五）加权平均剩余租期
2023-2025 年末，不动产项目加权平均剩余租期分别为2.85、2.22、1.85年。
五、资产评估
（1）评估方法与评估结果
截至尽职调查基准日，不动产项目的账面价值为22.35亿元，评估价值和账面价值一 致，主要系项目公司针对投资性房地产采用公允价值计量，公允价值计量模式下的不动产项目评估值以戴德梁行出具的《评估报告》为依据。
（2）主要评估假设
不动产项目的运营收入主要包含固定租金收入、抽成租金收入、物业管理费收入、推广费收入、停车费收入、特卖收入、多经收入及其他收入。
1）固定租金收入
对于已出租物业固定租金部分，租赁期限内采用租赁合同中约定的租金水平（即实际租金），租赁期限外按照市场租金水平计算固定租金收入；对于空置的可租赁部分按照市 场租金水平计算租赁收入。
（a）市场租金单价
资产评估机构根据不动产项目签约租金及周边可比项目情况，确定主力店的市场租金 单价为94元/平方米/月（不含增值税、管理费、推广费），其中主力店中仓储式超市承租 面积大，承租期限长，结合其自身租赁情况，将该仓储式超市主力店的市场租金调整为47 元/平方米/月（不含增值税、管理费、推广费），专门店首层（即L1层）的市场租金单价 为420元/平方米/月（不含增值税、管理费、推广费），各楼层专门店市场租金在首层专 门店比准市场租金基础上考虑57%-80%楼层修正系数，各层专门店市场租金单价范围为 240-420 元/平方米/月（不含增值税、管理费、推广费）。
（b）固定租金增长率
资产评估机构根据不动产项目历史运营情况、该区域商业的市场状况、市场对标项目的发展经验，预测期内固定租金增长率如下：
（c）出租率
不动产项目于2012年9月正式开业，已进入运营稳定期，投入运营以来一直保持较高 的出租率水平，2023年-2025年末出租率分别为99.7%、99.0%、99.3%，本次估价假设预 测期内出租率为99%，此外资产评估机构根据项目自身签约情况及市场惯例考虑合理的租户换租率、装修免租期后，假设每个合同到期后更新租期时有效的年均免租期为5天。
（e）收缴率
不动产项目历史收缴率情况良好，2023年-2025年收缴率分别为100%、99.96%、 100%，历史三年收缴率平均值为99.98%，本次评估设定收缴率为99.5%。
2）抽成租金收入
抽成租金收入包含租赁模式为纯抽成租金收入及二者取高租户超出固定租金部分的抽成租金收入。2023年至2025年，二者取高租户超出固定租金部分的抽成租金收入与固定 租金收入的比例呈现波动，分别为6.15%、5.08%及5.15%，本次评估参考2025年实际抽成收入，设定抽成租金收入为固定租金收入的5.0%测算。
3）物业管理费收入
不动产项目的物业管理费标准为98元/平方米/月（含增值税）。本次评估的计算方式为对于已出租的物业管理费部分，租赁期限内采用租赁合同中约定的物业管理费水平，合同到期后专门店物业管理费按照98元/平方米/月计算，主力店及停车场整租仍按照执行的 租赁合同中约定的物业管理费水平计算，预测期内物业管理费单价无增长。
4）推广费收入
截至评估基准日，不动产项目的推广费标准为专门店12元/平方米/月（含增值税）。 对于已出租的推广费部分，租赁期限内采用租赁合同中约定的推广费水平，合同到期后专 门店推广费按照12元/平方米/月计算，主力店仍按照执行的租赁合同中约定的推广费水平 计算，预测期内推广费单价无增长。
5）推广费特卖收入
推广费特卖收入为场地内用作特卖经营产生的收入。本次评估测算推广费特卖收入以 2025 年推广费特卖收入为基准，假设2026年及2027年不增长，自2028年起每年增长1%。
6）多种经营收入
多种经营收入主要包含广告服务收入、仓库管理费收入等。本次评估测算多种经营收 入以2025年多种经营收入为基准，假设2026年及2027年不增长，自2028年起每年增长 1%。
7）停车费收入
不动产项目的停车位由原始权益人整体租赁，租赁合同约定整租的租金金额为787.11 万元/年，租赁期限自2026年1月1日起至2044年12月31日止，合同期内每三年租金递增5%，预测期内按照合同条款进行测算。
8）其他收入
其他收入主要包含POS机租赁收入及手续费收入等，本次评估测算其他收入以2025 年其他收入为基准，假设2026年及2027年不增长，自2028年起每年增长1%。
9）运营支出
运营支出主要包含行政及办公费用、人工费用、维修维保费用、水电能源费、市场营 销及推广费用、管理费用、保险费用等。主要运营支出的假设如下：
10）资本性支出
资本性支出主要包括主体工程及设备设施的大修、更换及改造，根据工程尽调报告， 不动产项目在预测期内的资本性支出合计为4,116.76万元（不含增值税）为依据进行测算每年的资本性支出金额。
11）税金及附加
税金及附加包括增值税、增值税附加、房产税、城镇土地使用税、印花税。
（a）增值税
不动产项目预测期内发生应税销售为租金收入、物业管理费收入等，其中租金收入适 用简易征收，物业管理费等服务类收入适用一般征收。简易征收取得不动产租赁收入的增 值税税率为5%，一般征收取得服务类收入对应的增值税税率为6%，故按照上述税率计算 每期不同收入销项税额。 预测期内发生购进货物、劳务及服务，如支付维修维保费用、支付营销推广相关费用、 保险费等缴纳的增值税，分别按照相应适用税率计算每期进项税额。
（b）增值税附加
不动产项目所在地的附加税率均为城建税7%、教育费附加3%、地方教育附加2%，合计按照应纳税额的12%计算增值税附加。
（c）房产税
房产税的计税方式为从价计征，即按照房产原值的70%为纳税基准，税率为1.2%，不动产项目房产税缴纳金额为89.04万元/年。
（d）城镇土地使用税
城镇土地使用税采用定额税率，以实际占有的土地面积为计税依据，不动产项目土地 使用税缴纳金额为14.37万元/年。
（e）印花税
参考不动产项目历史期间印花税占总收入的比例，按照总收入（不含增值税）的0.8% 计算印花税。
12）收益年限
不动产项目土地使用权终止日期为2072年3月14日，于价值时点剩余土地使用年期 为46.20 年。不动产项目主体工程于2012年竣工，属于钢筋混凝土非生产用房建筑物，最 高经济耐用年限为60年，至价值时点2025年12月31日，按完工时间计算已使用约13年， 本项目剩余经济耐用年限约为47年。根据孰短原则，本次评估按照剩余收益年期46.20年 进行计算。
13）折现率
折现率采用6.25%，通过累加法确定。资产评估机构在确定折现率时，采用累加法进行确定，累加法是以安全利率加风险调整值作为报酬率，包含无风险报酬率和风险报酬率两大部分。
14）长期增长率
资产评估机构根据对类似物业的发展经验及该区域的市场状况综合分析得出，不动产 项目在预测期后至收益期届满的长期增长率为2.25%。
（3）资本化率分析
不动产项目2026年资本化率（扣除资本性支出前）为4.47%，根据《中国REITs论坛 （CRF）中国REITs指数之不动产资本化率调研报告第六期》（以下简称“调研报告”）， 2025 年上海、北京购物中心物业整体表现韧性更强，上海、北京购物中心的资本化率在所 有城市及区域中为最低且较接近，分别为5.2%-6.5%、5.3%-6.4%，深圳、广州则在5.3% 6.5%和 5.6%-6.8%。对比发现，不动产项目的资本化率略低于调研报告范围，主要原因为 不动产资本化率调研报告中商业的土地使用年限一般为40年，而不动产项目的土地年限为70年，因此其估值相较于40年土地年限的物业更高，同一营运净收入水平下资本化率会 有所下降，经资产评估机构测算，若不动产项目土地年限为40年，即剩余收益年限为28 年，2026年资本化率（扣除资本性支出前）为5.67%，该资本化率水平在调研报告范围内。
五、现金流测算分析及未来运营展望
（一）测算合并利润表
（二）预测合并现金流量表
（三）可供分配金额预测表
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