北京章哥，房地产从业20年，通晓业内门道，我不做所谓的“专家”，只用二十年实战经验帮大家答疑解惑。
一
Q:
我也是纠结是否给孙子换学区房的问题，现在的房是我住丰台六里桥，儿子家在石景山，都离西城海淀很近但不能跨区。犹豫着再有一年多就上学了总有些遗憾，想用我们现在住的换一套西城小房，反正我们老两口也够住，我再有两年也退休，这两年通勤也远不了多少，上学后还能接送孙子。
但是也考虑了很多学区房的保值问题，在人口下降的大趋势环境下，溢价如此高的学区房很可能面临损失的风险，所以全家都在纠结，请问有没有能规避的好办法没有？另外也有想法索性买月坛的，是不是这种好学区就不跌了，少跌一些。
A：
1、规避的好办法，那就是规避溢价啊，也就是多看房，尽量买溢价低的就行了。打个比方就跟炒股似的，那么多股票呢，某个行业在被追捧的时候都有泡沫，那就尽量找泡沫少的买呗，即便牛熊转换也能少损失甚至不损失。
买股票的一个重要指标是市盈率，其实就相当于房子的租售比。数值越高，说明溢价越低泡沫越少，同时也意味着居住的性价比更高。
所以这就多看房+多算账吧，多付出辛苦就有可能少花钱，或者说用时间精力来降低风险。
2、买月坛的，有可能支撑性更强，毕竟学区的质量好，而好资源永远是相对稀缺的。但完全不跌不敢保证，参考韩国首尔和台湾省的先例，都是人口下降后好学区的跌的少而已。完全不跌的也有，但一般都是总价高+品质高的豪宅。
因为很少有家长买这种豪宅房当学区房的，所以本身炒作出的溢价并不算高。而且房子是用来住的，学区功能下降后的居住功能更被重视，所以也就支持更大了。
3、总之看您家的预算吧，预算高就相对好办，直接买学区好+品质高的，更容易各项兼顾。不太高的话就多看房，争取买到溢价低的，相当于捡漏儿，这种楼市低迷的时期有可能。
仅供参考。
二
Q:
我准备28年在北京买房，因为老家有回迁房还没下房本，至少等一年。不过我现在是有100多万资金的，是否应该先买一套小的当投资？主要担心北京房价涨，比如我看的东五环外的，150万的租金4200，租售比350，基本达到合理区间了吧？不买的话有点担心
A：
1、东五环外，您看的估计是回迁房或安置房小区，至少也是保障房，否则没这么高的租金收益率。北京现在平均值仍然是1.8%，快两年了没什么太大波动。
或者这么说吧，如果您看的是这些小区，那买不买的其实不用太着急。因为这种小区肯定是自住为主的，即便有了行情，其上涨的排序也是靠后的，绝不可能领涨，没必要着急。
2、我认为现在的北京房价是没什么下跌空间，涨不涨的看政策吧。或者先看深圳+上海涨不涨吧，再加上杭州，反正北京是从来没领涨过，历次都是在这些城市后边。现在是香港涨了几个月了，从大火之后就成交量增加，但涨的不太多。京沪深只能说有上涨迹象，但也不算明显行情呢。
3、总之房子是用来住的，如果有居住的需求那就先买，没有的话就观察，不用太着急。或者说如果有其他高息+稳妥的理财渠道，那就没必要买房。比如您说的这套房的租售比是350，那刨去物业费取暖费和空置期的收益率是3%左右。那如果有超过这收益的稳妥理财就甭买房，没有合适的就买下呗，至少不吃亏。
仅供参考。
三
Q:
请问：碧桂园***跌惨了，最新报价才4万多，您帮我拿个主意吧，留还是卖掉？现在主要是我换工作了，新公司在海淀呢，每天上班单程两个小时以上，六点多出门晚上9点多才回来，太累了。可如果租房的话又是一笔支出，海淀无论房价还是租金都比通州贵多了。
说实话我都想不通***为什么跌的这么多，比边上的二手房都多，新房不是应该更保值吗？现在我是两难境地，不知是应该及时止损还是再坚持一两年，左右为难。
A：
1、我不敢帮别人拿任何主意，尤其是房子这种巨额资产更是得自己决定了。
2、要不您就考虑一下租出去合适不？然后拿着租金去海淀租房，这属于没办法的办法了。但是要考虑好装修的问题，毕竟租房的无论素质多高，也不会跟业主似的在意维护，一般来说装修有个三五年就毁的差不多了。您自己评估一下吧，看看装修的损耗PK收到的租金是否划算？
3、另外谁说过“新房更保值”了，开发商售楼处说的吧？这种说法也不能算错，但其实属于文字游戏。也就是新房在我们开发商手里的时候有可能保值，因为由我们定价+能死扛。卖掉之后就得看市场了，是否保值谁也不敢保证。
行情好的时候新房也有可能占优，尤其是强势地段儿，因为品质高的房源稀缺。但在郊区+行情不太好的时候就不好说了，毕竟您买的价格中有我们开发商+土地方的利润，也就是透支了预期的溢价，是否还能兑现预期就得看板块的发展和运气了。
4、其他我没什么可说的了，是卖是留还是出租，都只能您家自己决定。
仅供参考。
四
Q:
请问：我们夫妻二人+两位老人+两个孩子（学龄前），想买至少三居室，能改四居的，计划含所有费用的总预算是400万，请问大兴或房山您推荐哪个小区？我们有京户集体户，希望买学区尽量好的。
A：
1、大兴和房山学区尽量好的，那肯定是首选房山长阳了。我估计您都看过房了吧，大概率是没找到合适的房源，所以才来问我的。
但我也帮不上什么忙啊，您的要求不算低，能改四居的至少100平以上，400万在长阳不是太好买到，或者是户型不太好选。
2、另外您既然是**系统的，那问问单位是否有政保吧，如果有的话就尽量用，怎么的都比自己找的强。
再有一点，您家既然是想参与福利房的申请，那这会儿买了房，过几年有了新的福利房指标怎么办？还有资金吗？买下的这套房怎么处理？如果不买，那就等着看单位的福利房政策吧。另外也问问是否有政保？
仅供参考。
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