广州再放大招：房票全市通用，二手房成“关键棋子”？|二手房市场|全年二手房均价|商品房|工业用地|广州市|房票|新房|楼市

智库发声
二手房与新房市场深度捆绑、竞相降价已成2025年楼市新痛点。房票支持购买二手房、以旧换新，能打通置换链条，稳定二手房价，同时匹配拆迁户多元安置需求，加速旧改。但成效取决于两点：资金兑付是否及时闭环，以及房票投放的实际规模。

——广东省城市创新发展研究会专家智库

广州城市更新，再放大招！

近日，广州市规划和自然资源局发布《广州市支持高质量城市更新促进精细化空间治理的规划用地管理若干措施》。

其中，明确了房票安置全市通用，大力推广“房票安置”，并探索其在二手房、以旧换新等场景应用，提升补偿安置灵活性与市场流动性。

意味着，未来房票的使用范围将不再局限于指定的新楼盘，拆迁户可自由选择全市范围内的商品房，甚至二手房。这一变化不仅大幅提升了安置灵活性，更重要的是，房票进入二手房市场将直接激活存量交易，形成“卖旧买新”的置换链条，间接利好新房去库存，尤其是在外围区域，从而实现“以房票撬动二手房、以二手房带动新房”的市场良性循环。

广东省城市创新发展研究会智库专家、广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示，打造平稳的房地产市场环境，这是旧改推进的前提，也是地方政府稳楼市的目的。目前，二手房和新房的库存都比较大，二者的联动性增强，二手房不稳定、库存去化不掉，导致存量物业价值下跌，进而冲击到新增交易，导致楼市不稳，二者存在竞相降价和抢客户的竞争，这是2025年以来的新现象。因此，房票可以购买二手房，也有助于稳定二手住房价格。

不过，李宇嘉也指出，要疏通房票安置的循环，就要确保资金到位，房票购房后，持票人能迅速兑现，从而形成闭环。其对市场的影响，主要看房票安置的规模，对二手房的接受度等。总的来讲，不管是对加速旧改，还是稳楼市，都有积极意义，最终的影响还要看实际投放规模。

据官方数据显示，截至2025年底，广州累计发放2931张房票，发放金额40.53亿元，已使用1741张房票（跨区使用335张），消化存量商品房1351套（含9个车位）。

其中，城中村改造项目中共发放2680张房票，发放金额36.30亿元。通过房票认购房源约6671套，认购面积超68万平方米，认购资金约118亿元。

那么，市场将迎来什么变化？

对于购房者：未来核心区域的危旧房改造将加速推进，更多“老破小”有望通过自主更新或成片改造焕发新生。同时，房票的流动性增强，也为二手房市场注入了新的购买力。

对于开发商：政策的核心导向是 “以盈利空间换取公共配套”。愿意参与城市更新、主动配建公共设施的房企，将获得更宽松的规划条件和成本优势；而不具备存量开发能力的房企，将面临无地可拿的窘境。

对于城市：广州正在用一套“组合拳”推动城市更新从“零星改造”走向“成片连片”，从“政府主导”走向“多元参与”。房票全市通用打通了市场循环，公服不计容解决了盈利痛点，跨宗地更新突破了物理边界。这套政策如果落地顺畅，广州的城市更新有望进入真正的“快车道”。

《措施》提出规划资源五大政策“工具包”如下：

《措施》推出规划弹性“工具包”。在将城市更新纳入国土空间规划“一张图”管理的基础上，深化“单元+地块”刚弹结合的详细规划编制机制，创新详细规划弹性管控机制；支持同步推动用地报批组卷、规划条件核发、建筑工程设计方案、施工图设计文件并联审查，缩短审批时间，加速项目建设；制定土地混合开发和空间复合利用正面清单和管控要求，鼓励功能复合与设施共享，系统增强规划在实施中的适应性与引导力。

《措施》推出土地整备“工具包”。强化城市更新与土地储备整备联动机制，推动成片连片更新；创新市区两级建设用地“指标池”机制，优先保障产业项目落地；支持通过土地置换和整合周边“三地”促进空间规整；系统推进工业用地连片整合与“工改工”做地，保障优质产业空间；按照尊重历史、依法依规原则，妥善处置历史遗留建设用地问题，无需新增建设用地指标；允许已纳入低效用地再开发试点项目库的历史遗留建设用地上建筑物保留并完善登记手续；大力推广“房票安置”全市通用，并探索其在二手房、以旧换新等场景应用，提升补偿安置灵活性与市场流动性。

《措施》推出土地供应“工具包”。创新多元化供地方式，涵盖公开出让、带方案出让、长期租赁、先租后让、弹性年期出让等，支持市场主体灵活获取土地；允许符合条件用地权属人签订变更协议自主改造，并探索工业、商服用地使用权续期机制，增强产权人改造积极性；优化工业用地与城镇危旧房改造项目出让金计收规则，可分期或缓缴，切实降低改造成本；利用“广州招商土地超市”，推动城市更新项目地块信息一站式公开与精准对接；支持危旧房拆除重建项目跨宗地成片更新，提升空间利用效率与功能活力；探索存量土地和空间的短期利用，不影响规划实施前提下短期利用批而未供、储备用地，盘活空置地块，增强市场活力。

《措施》推出规划许可“工具包”。允许城市更新项目在不突破地块总建筑面积和住宅建筑面积、不减少公益设施等前提下，依正面清单对地块功能用途进行实施深化，精简审批流程，促进项目实施；利用存量土地、房产资源发展国家支持产业、行业的，可进行临时转换用途5年过渡，并明确具体审批流程，提供精准服务；支持城市更新项目增加公服设施，增加的建筑面积不计容；支持微更新项目规划许可豁免，明确存量建筑调整用途无需规划许可情形，全面压缩审批时间、提高管理弹性；推动成片连片加装电梯，免于规划许可。

《措施》推出不动产登记“工具包”。创新推出城市更新预告登记服务，维护改造主体与被拆迁人权益；对危旧房拆除重建等项目提供按户首次登记服务；支持带建筑收储供应，简化保留建筑登记材料；允许分期办理产权证以便于项目融资，同步实行“多验合一”与“验收即发证”，大幅压缩办证周期；全面推行“一码管地”，通过不动产单元代码串联项目管理全生命周期，实现信息共享、业务协同与监管透明，有力支撑城市更新项目闭环运行与产权高效配置。