“瘦死的骆驼比马大”，这句广为流传的俗语，用来形容当下的碧桂园再贴切不过。碧桂园控股有限公司（股票代码：2007.HK）于2026年3月23日晚间披露2025年度未审计业绩预告，核心数据显示，公司预计2025年实现利润介乎10亿元至22亿元人民币，相较于2024年年报披露的亏损351.45亿元，实现根本性扭亏为盈，创下自2022年以来的首次年度盈利。本次业绩预告作为最新核心信息，其数据变化背后并非经营基本面的全面回暖，而是债务重组带来的非现金收益主导，叠加全年经营数据的结构性调整。
图源：碧桂园2025年业绩预告公告
业绩预告拆解：扭亏反转非经营回暖，核心数据藏隐情
2025年业绩预告的核心亮点的是“扭亏为盈”，但需明确的是，这一反转并非源于经营层面的实质性改善，而是由债务重组带来的非现金收益驱动，结合2025年中期业绩、2024年年报数据对比，可清晰看出全年数据的结构性变化与核心矛盾。
盈利反转：非现金收益主导，351.45亿巨亏到10-22亿盈利的账面跨越
业绩预告显示，2025年碧桂园预计实现利润10-22亿元，较2024年年报的亏损351.45亿元，实现大幅反转，同比扭亏幅度显著；但与2025年中期业绩相比，呈现“中期巨亏、全年盈利”的两极分化——2025年中期录得税前损失153.53亿元，而全年预计盈利，核心差异源于下半年债务重组的落地。
据预告披露，本次扭亏的核心原因是公司完成境内外债务重组录得的非现金收益，而非经营业务盈利的实质性提升。碧桂园在2025年12月30日完成总额约177亿美元的境外债务重组及境内9笔合计137.7亿元公开市场债券重组，通过发行强制性可转换债券及资本化股份置换现有债务，实现实质削债超900亿元，由此产生的非现金收益直接增厚了当期利润。若撇除该非现金收益影响，公司2025年仍录得亏损，核心拖累因素为开发业务毛利承压及资产减值计提增加。
对比2024年年报数据，2024年公司亏损主要源于房地产开发业务收缩、资产减值计提及债务利息压力，而2025年虽实现账面盈利，但盈利质量与2024年的“经营性亏损”存在本质区别——2024年亏损源于核心业务基本面疲软，2025年盈利则依赖财务层面的重组收益，经营业务的盈利困境未得到根本改善。
经营侧：330亿销售收缩与17万套交付收尾，业务规模持续精简
结合业绩预告及中期数据、2024年年报对比，2025年碧桂园核心经营数据呈现“收缩与收尾”的双重特征。销售端，2025年全年累计权益合同销售金额约330亿元，相较于2024年的销售规模大幅下滑，甚至不及2024年单季度销售水平，较2025年中期的销售数据也未出现明显回暖，反映出房地产开发业务的需求端仍处于疲软状态，三四线城市为主的布局未能有效对冲行业下行压力。
交付端，2025年全年完成房屋交付近17万套，自2023年至2025年三年累计交付总量近115万套，基本完成保交楼核心任务，与2024年的交付规模基本持平，较2025年中期的交付进度实现阶段性收尾。交付数据的稳定，一定程度上缓解了市场对公司项目履约能力的担忧，但也意味着公司前期储备项目的交付进入尾声，后续交付规模或将进一步收缩，进而影响未来收入确认。
此外，科技建筑板块作为非地产核心业务，2025年全年对外收入延续中期下滑态势，较2024年同期下降幅度维持在40%左右，未能实现规模化突破，无法对冲房地产开发业务的收缩压力，与2024年相比，新兴业务的增长动能进一步弱化。
业务与技术：规模收缩下，优势与短板呈现两极分化
以2025年业绩预告为核心，结合中期数据与2024年年报对比，碧桂园2025年业务层面的核心变化的是“收缩与优化并行”，行业地位虽仍维持头部，但核心竞争力的发挥受到行业周期与自身战略调整的双重制约，数据变化呈现明显的结构性特征。
行业地位方面：项目精简+布局优化，1.04亿㎡土储分散区域风险
截至2025年6月30日（中期数据），集团拥有3077个处于不同发展阶段的项目，其中3043个位于中国内地，34个位于海外，较2024年年报披露的项目总数有所减少，反映出公司在“瘦身健体”战略下的项目精简成效。土地储备方面，中国内地权益可建建筑面积约10365万平方米，虽未披露2025年全年数据，但结合中期数据与2024年年报对比，区域布局更趋均衡——广东省占比23%，江苏、湖南、河南、山东等省份均占8%左右，77%的土地储备分布于广东省以外，区域集中度较2024年进一步降低，一定程度上分散了单一区域市场波动的风险，但土地储备的盘活效率仍未提升，与2024年相比，土地开发节奏进一步放缓。
技术落地遇阻：科技建筑收入下滑40.5%，市场空间受行业周期制约
技术先进性方面，碧桂园旗下博智林机器人公司在建筑机器人领域的技术积累仍为核心优势，但2025年全年科技建筑对外收入较2024年同期下降40.5%，与中期降幅基本持平，核心原因是房地产市场下行导致新增建筑业务量减少，技术的商业化落地受阻，未能形成规模化盈利支撑。
市场空间方面，2025年全年销售规模的大幅收缩，反映出公司核心市场（三四线城市）的需求持续疲软，与2024年相比，三四线城市的销售占比虽维持在63%左右，但整体需求低迷导致销售规模难以回升；二线城市销售占比23%，未能实现突破，与2024年同期基本持平，市场拓展成效不明显。此外，海外项目虽维持34个，但受国际市场环境影响，贡献收入有限，与2024年相比未出现明显增长，市场空间受行业周期制约显著。
公司治理：债务重组驱动优化，关联往来隐忧未消
2025年业绩预告中，债务重组成为核心关键词，也带动公司治理层面的阶段性优化，结合2025年中期数据与2024年年报对比，治理水平呈现“局部优化、整体仍有短板”的特征，核心变化集中在关联交易与内控管控方面。
优化成效：费用降18.9%，关联交易规模大幅收缩
内部控制方面，2025年全年延续中期的精细化管控策略，营销及市场推广成本和行政费用较2024年同期下降18.9%，其中职工福利开支从2024年的21.52亿元下降至15.92亿元，销售代理佣金从13.41亿元下降至10.88亿元，成本管控成效贯穿全年，与2024年相比，内控的精细化水平显著提升，这也是公司在业务收缩期维持经营稳定性的重要支撑。
关联交易方面，2025年全年向关联方购买设计服务、物业管理服务的规模较2024年同期大幅下降，其中设计服务从2024年的19亿元降至3.1亿元，物业管理服务从30.6亿元降至21.5亿元，交易规模收缩明显，且交易价格均按照相关协议条款定价，公允性得到保障。此外，随着债务重组的落地，公司与关联方的资金往来规模有所收缩，截至2025年6月30日，集团对合营企业、联营公司及其他关联方的其他应收款项达481.41亿元，较2024年末的541.12亿元有所下降，但仍处于高位。
待解难题：高管利益绑定，合规管控仍有提升空间
尽管治理层面有所优化，但与2024年相比，公司的独立性仍面临挑战。财报披露，截至2025年6月30日，公司部分高管持有集团优先票据，其中杨国强先生持有本金5.75亿美元的优先票据，莫斌先生、杨子莹女士、伍碧君女士分别持有0.3亿美元、0.18亿美元、50万美元的优先票据，虽未违反相关规定，但高管与公司之间的利益绑定，可能对公司决策的独立性产生潜在影响，这一问题与2024年相比未发生明显改善。
历史合规性方面，2025年上半年处置附属公司产生损失65.9亿元，结合全年业绩预告，此类资产处置行为贯穿全年，主要目的是优化资产结构、缓解资金压力，但部分交易的合理性仍需进一步关注；此外，债务重组落地后，相关后续合规管控仍需加强，与2024年相比，合规风险虽未加剧，但仍未完全消除。
财务透视：盈利与承压并存，指标分化凸显经营矛盾
2025年业绩预告的核心财务变化是盈利反转，但结合2025年中期财务数据、2024年年报对比，财务指标呈现明显的结构性分化——账面盈利与经营现金流、债务压力、资产质量的承压形成鲜明对比，核心数据变化需结合非现金收益的影响客观解读。本次业绩预告及中期财务资料均为未审计状态，相关数据需以2025年度审计报告为准。
盈利质量：10-22亿账面盈利，剔除非现金收益仍处亏损
2025年预计利润10-22亿元，较2024年亏损351.45亿元实现反转，但盈利质量较低。核心原因是债务重组带来的非现金收益，而非经营业务盈利，若剔除该影响，公司仍处于亏损状态，与2024年的经营性亏损本质一致。
资产减值方面，2025年全年进一步对若干资产及物业项目计提减值准备，虽未披露具体金额，但结合中期数据（在建物业及持作销售的已落成物业减值净额达72.82亿元，较2024年同期增长170%）来看，全年减值压力仍较大，与2024年相比，资产减值对利润的侵蚀依然明显，只是被债务重组的非现金收益所覆盖。
对比2025年中期数据，中期税前损失153.53亿元，全年预计盈利，核心差异在于下半年债务重组落地带来的非现金收益，并非经营层面的盈利改善，这也意味着，若未来无类似非现金收益支撑，公司盈利仍面临较大不确定性。
债务与现金流：降债超900亿后，62.82亿现金仍显承压
现金流方面，截至2025年6月30日，集团现金及现金等价物为62.82亿元，较2024年末的63.62亿元基本持平，受限制现金达177.8亿元，实际可自由支配的资金有限；结合全年数据来看，业务合并产生的现金净流出16.7亿元，处置附属公司产生的现金净流入2.3亿元，整体现金流仍处于紧张状态，与2024年相比，现金流压力未得到根本缓解，难以覆盖短期债务需求。
债务方面，截至2025年6月30日，集团总负债达8854.1亿元，较2024年末的9845.89亿元有所下降，核心得益于债务重组带来的降债效应，预计全年降债规模超900亿元。其中，银行及其他借款1555.1亿元，优先票据745.7亿元，公司债券177.23亿元，可转换债券67.8亿元；公司债券的即期部分达108.74亿元，短期偿债压力仍较大，但与2024年相比，债务规模有所收缩，债务重组的成效逐步显现。此外，2023可转换债券已违约，2026可转换债券已交叉违约的问题仍未解决，进一步加剧了债务风险。
资产质量方面：应收款高位回落，存货去化压力未根本缓解
应收账款方面，截至2025年6月30日，贸易及其他应收款净额为2154.44亿元，较2024年末的2684.32亿元有所下降，但仍处于高位；其中，应收账款净额272.23亿元，账龄超过365天的达29.12亿元，占比10.3%，较2024年同期基本持平，回收风险依然存在。与2024年相比，应收账款规模虽有回落，但回收放缓的问题未得到根本改善，主要受房地产销售回款疲软、关联方资金往来回收不及时等因素影响。
存货方面，结合中期数据与2024年年报对比，2025年全年存货规模较2024年有所下降，核心得益于保交楼推进带来的存货去化，但地产板块的存货去化压力仍突出，部分项目计提资产减值准备，反映出存货质量有待提升。与2024年相比，存货去化速度略有加快，但整体去化压力仍受行业下行影响，未能实现根本性改善。
商业模式：逻辑自洽但可持续性不足，多元布局遇瓶颈
以2025年业绩预告为核心，结合中期数据与2024年年报对比，碧桂园“房地产开发为主、科技建筑为辅”的商业模式未发生本质变化，核心逻辑仍依托土地储备与项目开发实现盈利，同时培育新兴业务，但受行业周期与自身债务压力影响，商业模式的盈利可持续性面临严峻考验，核心数据变化反映出商业模式的核心矛盾未得到解决。
逻辑闭环：债务重组纾困，“拿地-开发-销售-回款”仍有卡顿
碧桂园的商业模式核心是“拿地-开发-销售-回款”的闭环，2025年债务重组的落地，缓解了资金链紧张的压力，使得该闭环得以勉强维持，但并未解决核心矛盾。从数据来看，2025年全年销售规模大幅收缩，回款放缓，应收账款高企，导致“销售-回款”环节仍存在卡顿；应付账款达1981.28亿元，其中超过365天的应付账款达28.52亿元，反映出公司对供应商的付款压力较大，进一步影响了供应链的稳定性，与2024年相比，商业模式的闭环运转仍受制约。
此外，公司通过处置附属公司、优化资产结构等方式，试图缓解资金压力，2025年上半年处置附属公司获得现金对价8.4亿元，收购若干房地产开发公司股权支付现金18.4亿元，此类操作虽未改变核心商业模式，但体现出公司在行业调整期的灵活应对，与2024年相比，资产优化的力度有所加大。
增长瓶颈：地产业务占比96.5%，新兴业务未能形成支撑
从2025年全年数据来看，房地产开发业务仍贡献96.5%的收入（与2024年同期的96.8%基本持平），核心业务依赖度未发生明显变化，与2025年中期数据一致。科技建筑板块收入占比仅3.5%，且同比下降40.5%，未能实现规模化增长，难以成为新的盈利增长点；物业投资、酒店经营等其他业务收入虽同比增长33.0%，但基数较低，对整体业绩的贡献有限，多元化布局未能达到预期效果，与2024年相比，新兴业务的突破力度不足。
值得注意的是，2025年业绩预告的盈利反转，并未改变商业模式的核心短板——抗风险能力较弱，过度依赖房地产开发业务，而房地产行业的深度调整仍在持续，未来若销售端无法回暖、新兴业务无法突破，即便有债务重组的支撑，商业模式的盈利可持续性仍存疑。此外，公司董事会主席杨惠妍提出的“二次创业”战略，将2026年定位为“从保交房向正常经营转段的关键一年”，但从2025年数据来看，战略转段仍面临诸多考验，核心业务的复苏仍需时间。
综上，碧桂园2025年10-22亿元的盈利反转，是债务重组非现金收益驱动的账面改善，并非经营基本面复苏——剔除该收益后仍处亏损，销售收缩、新兴业务乏力、财务压力等核心短板未解决。作为头部民营房企，其业绩是行业深度调整的缩影，债务重组虽缓解部分压力，但未来复苏仍依赖销售回暖与新兴业务突破。投资者需重点关注审计数据、债务化解进展，谨慎评估风险。
热门跟贴