如果你最近在关注三亚楼市，一定注意到了一个词被反复提及——城市更新。
这不是一个新词，但2026年的三亚，正在赋予它前所未有的分量。
Part 1
十四五打基础，十五五大提速
读懂三亚正在发生的一切，先要读懂海南城市更新的整体坐标。
数据最能说明变化的幅度。
海南十四五期间，全省共完成404个城市更新项目，累计投资超300亿元，改造老旧社区2187个，惠及居民约20万户。这五年，更像是一场系统性的"打基础"——政策框架搭起来了，实施路径跑通了，市场信心也一点一点建立起来了。
但真正的爆发，是从十五五开始的。
根据海南省住建厅于今年3月2日银企对接会上披露的数据，全省十五五期间预计城市更新总投资将达到3150亿元——这个数字，是十四五总投资规模的整整10倍。
从300亿到3150亿，这不只是量变，更是一次系统性的质变。
体量的跨越式扩张，背后是政策层面的高强度部署，也是资本端嗅到机会后的集体跟进。
这种跟进，在三亚的土地市场上已有清晰映照。
锦诚咨询数据显示，2025年三亚商品住宅用地成交主力区域集中于吉阳区与天涯区，城市更新已全面取代传统招拍挂，成为品牌房企获取土地的核心路径。保利、万科、华侨城、大华、绿发等一线央企与品牌房企悉数入场：
- 吉阳区：保利以城市更新方式连续斩获天珺5期（11.61万㎡，楼面价13926元/㎡）与天珺6期（4.63万㎡，楼面价15743元/㎡）；大华山海和鸣（4.45万㎡，楼面价13507元/㎡）、万科嘉澜地（9.86万㎡，楼面价14106元/㎡）同步落地，城市更新供地占该区成交绝对主导；
- 天涯区：绿发集团连下三城，三宗城市更新地块合计建面高达58.44万㎡，楼面价集中在13468～13888元/㎡区间，成为天涯区最大受益方；
- 价差印证逻辑：同在天涯区，经招拍挂竞得的HP04-06-10地块溢价率高达35.71%，楼面价直冲20441元/㎡，与城市更新项目形成近7000元/㎡的价差——城市更新路径的成本优势，由此一目了然。
头部房企用真金白银投出的选择，已经说明了一切。
正是在这样的大背景下，三亚的城市更新才会在2026年呈现出如此密集的落地节奏——山西建投的强势进场、临春片区的大规模征拆、百亿港城项目的实质启动，都不是孤立事件，而是全省这盘大棋中，三亚这颗棋子开始加速落子。
Part 2
山西建投来了，这次不是简单拿地
最近在三亚房产圈里引发热议的，是一家来自山西的省属国企——山西建投城市运营集团有限公司正式进场三亚。
要搞清楚这件事的分量，先看看山西建投究竟底气几何。
这家企业注册资本高达500亿元，是山西省级国有企业，并非初出茅庐的外来者。它早已深耕海南市场多年，在海口操盘的建投·国兴上品便是其代表力作。就在过去一年，山西建投更是以73亿元的总投资，一举拿下海口田罗新民城市更新项目——这个体量，足以说明其在城市更新赛道上的野心与实力。
如今，山西建投将目光转向三亚，落子于海润悦府片区，拟开展城市更新的用地面积达到103.8公顷（约1557亩），其中微更新约82.2公顷（约1233亩），综合更新约21.6公顷（约324亩）。
这不是简单的拿地盖房，项目涵盖3宗市场化住宅地块、2宗划拨安置房地块。其中3宗市场化地块总面积约88亩，总计容建筑面积14万平方米，容积率区间为1.82至2.6——这意味着，三亚动车站周边将诞生3个全新的商品住宅小区。
值得关注的是，山西建投还将同步承担市政道路、教育配套、安置房、社区配套、公园绿地等综合配套设施的建设总承包任务。这也揭示了城市更新模式的本质门槛：开发商不仅要有资金完成拆迁安置，还要有能力系统性地重建城市基础配套。这不是手握几亿小资金就能入场的游戏。
500亿国企在2026年选择进入三亚，释放的信号相当强烈。
Part 3
临春片区再提速，百亿"港城"进入实质推进
山西建投落子的同期，三亚吉阳区的另一场大戏正在同步推进。
故事要从2025年11月说起。
2025年11月6日，中国侨商投资（海南）大会在海口举行。会上，由北京新华京港控股有限公司投资打造的三亚新华"香港城"城市更新项目正式亮相——以港资深度参与城市更新的全新姿态，成为本届大会最受瞩目的项目之一。
这一项目的规划格局，远不止于地产开发。
据披露，新华香港城总投资约100亿元，拟征收土地约491亩，规划建筑面积约51万平方米，将以"港-岛"融合为核心定位，引入香港法律、金融、会计等现代服务业资源，并融合国际消费品牌，打造具有独特城市气质的消费新地标。项目围绕"宜居、宜业、宜游"三大板块展开，构建商务办公、商业消费与公共空间有机融合的垂直城市综合体。
这不仅是一个房产项目，更是三亚在产业结构升级上的一次重要战略布局。
从规划图到真正落地，往往是城市更新项目最难跨越的一步。而新华香港城，正在迈过这道坎。
2026年3月17日，吉阳区政府正式发布临春片区城中村改造项目第三期搬迁公告，此次涉及土地642.1亩、共20幅地块，搬迁范围与"三亚新华香港城"项目高度重合，是今年以来三亚规模最大的征拆行动之一。
临春片区是吉阳区首个城市更新项目，总更新范围约1565.55亩，计划征拆房屋1517余栋。截至目前，已拆除980栋，腾空土地349.69亩，整体征拆进度已超六成。第三期的正式启动，标志着这一片区改造已进入冲刺阶段。
从大会发布到征拆落地，不过短短四个月。
一份港资成色十足的城市更新答卷，正在天涯之滨加速兑现。
Part 4
多点开花，三亚城市更新越过临界点
把视野拉得更宽一些——三亚当下的城市更新，早已不是一两个片区的孤立行动。
海罗、临春、榆红、月川，多条战线同步开工，多股资本同步入场，整座城市的天际线，正在以肉眼可见的速度被重新书写。
"啥时候能拆到我家？"——这是三亚街头巷尾被问得最多的一句话。
问出这句话的背后，是市民对城市焕新的殷切期待，更是普通人用最朴素的方式，对这座城市未来投出的一票信任。
资本的嗅觉，从来不会说谎。
500亿省属国企精准落子，百亿港城从规划图走到征拆现场——每一个动作，都在指向同一个信号：
三亚的城市更新，已经越过临界点，从"规划蓝图"全面切换至"大规模兑现"模式。
这一轮浪潮带来的，不只是旧城换新颜，更是一座城市能级跃迁的历史性窗口。
十四五打了五年的地基，正在被十五五浇筑成型。这座城市下一个十年的答案，已经写在那些正在推进的数字里。
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