来源：市场资讯
（来源：楼市经典）
随着上海“沪七条”楼市新政效应的持续释放，一股强劲的暖流席卷申城楼市。成交放量、价格企稳，市场正经历一场从“探底”到“回暖”的深刻转变。
01.
新政点燃市场
多项指标创新高
市场的火热首先直观地体现在成交数据上，其迅猛之势，被业内人士形容为“具备速度快、来势猛、覆盖面广的特征”（易居研究院严跃进语）。
周末成交量迭创新高：新政后的周末，上海二手房成交量持续高歌猛进。从2月底新政落地后的首周末（3月1日所在周）成交1852套，到第四周（3月22日所在周）仅周六单日就成交1436套，周末成交量呈明显上升趋势。
其中，3月14-15日（新政后第三周周末），上海二手房单日分别成交1472套和1390套，双休日合计成交2862套，刷新了近五年周末成交峰值。
更有数据显示，3月9日至15日，周度总成交达到7233套，为自2021年以来的周度成交量新高。
交易中心“人从众”：成交的火爆直接反映在线下交易中心。3月21日（周六）上午，浦东新区不动产登记交易大厅的实时屏幕显示，已发号数超过670个，所有窗口全部开放。
现场工作人员表示，周末办理量巨大，单日可处理约一千三四百个号，新政叠加传统旺季，使得市场人气异常旺盛。
新房市场同步回暖：二手房市场的活跃也带动了新房市场温和复苏。中指研究院数据显示，3月9日至15日，上海新建商品住宅成交22万平方米，较前一周增长62%，创下2026年以来周度新高。
更有如闵行颛桥的保利·都汇和煦等项目宣布收回优惠、上调价格，以实际行动表达了开发商对后市的乐观预期。
成交量的井喷，是政策红利释放、价格调整到位、积压需求集中释放等多重因素共同作用的结果，清晰传递出市场信心修复的信号。
而这种信心的变化，最直接的体现便是房东定价逻辑的转向。
02
从“以成交为锚”降价
到“凭信心”提价
如果我们将时间线拉长，会发现当前房东的定价行为，与去年的低迷期形成了鲜明对比，这恰恰构成了本轮行情的内在驱动力。
2025年下半年的“探底循环”：在市场低迷、成交量稀少的时期，价格呈现螺旋式下跌。中介和房东往往以上一套成交价作为挂牌锚点。
一旦有急售房东为促成交易而大幅降价，这个新低成交价又会成为下一套挂牌房的“天花板”，导致价格逐级下探。
例如：去年5月一套房以304万成交，7月同小区户型挂牌价降至296万仍难成交，最终9月以273万成交；之后新的挂牌价又锚定273万，最终在10月再次砍价至256万成交。
在5个月内，同户型房源账面上跌了近50万，这正是“以成交价为锚”的看跌逻辑在低迷行情下的极致体现。
2026年“小阳春”的“信心定价”：然而，随着去年年底成交翘尾，今年“小阳春”行情启动，市场逻辑发生了根本性转变。
在成交量回暖、看房客户增多的背景下，以上一套成交价为锚点的挂牌模式很可能已经被抛弃。取而代之的，是房东基于市场热度重建的信心，开始主动上调挂牌价。
案例1：浦东潍坊四村，今年1月、2月的成交单价还在4.2-4.5万/㎡区间，但3月新上挂牌房源单价已直接调升至约5.3万/㎡，高出此前成交价近万元。
案例2：浦西甘泉一村，去年12月成交单价约3.6万/㎡，今年3月新上挂牌价已达4.4万/㎡，高出近6千/㎡。
案例3：丰庄十二街坊，1月成交单价不到3万/㎡，3月新上挂牌价已升至3.2-3.7万/㎡区间。
03.
近九成新挂牌房东“更有信心”
这种挂牌价的普遍上调并非个别现象，而是得到了宏观数据的强力支持。
链家网外网数据显示，截至3月18日，3月新增挂牌并能匹配到同小区的房源有8708套。其中：
有3890套（占比44.7%）的挂牌价，高于同小区2月的挂牌均价。
更有7687套（占比88.3%）的挂牌价，高于同小区2月的最低挂牌价。
这表明，绝大多数趁着小阳春入市的新房东，并非以“超低价急售”为目的，而是带着更强的市场信心进场，希望以更高价格达成交易。
进一步分析这些“更有信心”的房东，可以发现以下特征：
房源特征：房龄20-30年（占比最多）和10-20年的住宅是主力，总价集中在200-600万的刚需、刚改区间，合计占比接近六成。
板块分布：信心房东多集中在宜居属性高（如古美、北蔡）和大型动迁社区板块（如金桥、三林、泗泾、九亭、江桥）。
提价幅度惊人：部分房东的信心甚至“爆棚”。例如，浦东金桥的博一小区，有房源挂牌价比上月小区均价高出约3万/㎡，涨幅达73.4%；普陀长寿路的十里都华，涨幅也超过70%。在涨幅TOP50的房源中，涨幅基本都在40%以上。
04.
刚需主导，价格博弈进入关键期
尽管房东信心高涨，但成交的绝对主力仍是总价300万以下的刚需房源。数据显示，春节后至3月19日，这部分房源成交占比超过60%，较节前提升4个百分点。1-2月，300万以下二手房成交近1.7万套，占总量56.1%。
这清晰地勾勒出当前市场的“基本面”：政策利好率先激活了最迫切的刚需购买力，其核心驱动力是价格调整到位带来的性价比。大量“卖旧”的刚需业主，构成了置换链条的起点。正如中介人士所言：“只有当小户型房子成交后，原业主才有资金和动力去置换更大的房子，从而带动改善型房源市场的流通。”
综上所述，2026年上海楼市的“小阳春”行情，是一场由政策驱动、刚需先行、信心修复共同作用下的回暖。其显著特征是：成交量迅猛攀升，创下阶段新高；而挂牌价在房东信心推动下普遍上调，与以“成交价”为锚的买方心理形成新的博弈。
目前，上涨的还只是“挂牌价”，买家是否“认账”，最终仍需以“成交价”来检验。 在热得发烫的3月，这场精彩的价格博弈将如何演绎？
市场热度能否从外环外的刚需板块，顺利传导至中高端的改善及豪宅市场，形成健康的置换循环？
这一切，都将成为决定本轮“小阳春”成色与可持续性的关键。我们拭目以待。
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