上周，北京西城的百万佳苑橘园闪电开盘。
作为西城一个大回迁房社区，百万佳苑包括梅、兰、竹、橘四个园区。地理位置很不错，西二环展览路，楼下就是地铁口，周边配套成熟，学区也是西城第二梯队。
橘园2023年交付，回迁房剩余房源转商品房销售。去年9月，兰园开盘，102套房源，4000多人摇号。今年橘园销售，结果同样喜人：
瞬间售罄。
日光的关键是上车门槛。户型从48平到108平，一居到三居全覆盖，占比最多是小户型。
最近，新闻里都在说北京领涨。截至上周末，二手房网签1.2万，同比增长11%。
同时，还有另一组数据，今年1-2月，北京二手房住宅网签量突破2.3万套，较近10年同期平均网签数据高出2000多套。
这是真的小阳春。
但这轮小阳春的前提，是去年年底二手房的集体下跌。
子姨之前写过，一位橡树湾业主，堪称去年楼市最狠的卖家，7月份刚刚上车，9月就准备卖房了。12月，房子终于出手，价格也降了20%。
当时，海淀二手房的降价，几乎是一天一价。直到今年年初，房价终于有了反弹。
叠加每年的传统周期，和学区房行情。今年北京小阳春的行情，看起来依旧热度不错。
但往年的主角——新房，好像集体缺席了。
回看前两年的3月，北京新房市场可谓是神仙打架。
2025年3月，北京楼市共有6个项目开盘。颐海澐颂72.5亿，小红门的时光之境13.6亿，通州的城建国誉颂10.6亿，建发观宸22.4亿。更亮眼的是海淀的双子星，和樾望云、和樾玉鸣，1分钟85亿。
2024年的3月，七个项目开盘，中海更是祭出了五盘齐开。
成绩怎么样暂且不提，开盘的项目是没少的。而今年，3月即将结束，真正开盘的新房只有周末开盘的嘉棠璟樾。
本该出现的面孔去哪了？翻开去年的供地清单，几个备受瞩目的重磅项目，依然在打磨中：
中建智地太阳宫项目、保利半壁店项目、呼家楼项目......
曾经风靡行业的快周转模式，在如今的豪宅竞争面前失灵了。开发商们不再急于拿地三个月就开样板间，而是开始反复强调：
慢工出细活。
中海去年3月份拿的树村地块，直到年底才公布了案名，今年更是低调顺销开盘。
没有开盘仪式，也没有热销海报。
作为去年土拍溢价率最高的地块，太阳宫项目一举一动都引人注目。但拿地即将半年，一直静悄悄。近期，终于有了消息，设计确定中标候选人。
不仅是节奏变了，坐在谈判桌对面的买家也换了一拨人。
去年的小阳春，大家讨论的是倒挂、是资产增值。而今年，市场属于真正的刚需和刚改。
目前市场上活跃的是中海玖树满和，目前通州唯一的小三居上车新盘；不到400万上车的方程国贤府；以及国贤府PARK，400多万即可上车的低密社区。
几乎都是小户型，刚需刚改。没有了豪宅的噱头，都是务实的上车者。
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