2026开年，亚龙湾红树林度假酒店精彩活动不断。
在文旅等重资产领域，项目前期投入大、回报周期长，企业在发展过程中高度依赖稳定的金融环境。
中房报记者 陈标志丨三亚报道
当前，海南自贸港建设已进入封关运作后的关键时期，文旅产业作为重要支柱产业，正持续释放强劲活力。
然而，就在这一背景下，三亚三个红树林项目——这一曾被誉为中国文旅产业标杆的品牌，却因流动性困境进入破产重整程序，引发了社会各界的广泛关注。
一边是运营稳健、现金流充足、带动近7000人就业的优良资产，一边是金融政策调整等带来的外部压力，红树林所遭遇的困境，既令人惋惜，也值得深刻反思。
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运营稳健“优良资产”何以陷入危机
三亚红树林项目包括亚龙湾红树林、三亚湾红树林度假世界和海棠湾红树林度假酒店，是业内公认的优质文旅资产。
其中，亚龙湾红树林自2004年开业以来便持续盈利，入住率与营收水平长期位居行业前列，运营毛利率高达64%，是中国唯一一家连续10余年运营毛利率保持在60%以上的酒店。
3个项目合计拥有6000余间客房，建筑面积达100万平方米，依托稀缺的湾区资源与成熟的商业模式，长期以来稳居海南文旅市场第一梯队。无论是项目口碑、入住率，还是运营收入，均展现出强劲的自我造血能力。
就是这样一家运营正常的民营企业，却在2018年之后逐步陷入流动性危机。
据今典集团事后回应媒体，红树林陷入困境的真正原因，并非源于经营不善，而是金融政策调整等外部环境变化所致。
企业进一步解释，文旅项目本身具有投入大、周期长、回收慢的特点，建设周期通常需要2~5年。在政策环境相对稳定的时期，银行贷款到期后通常能够续贷或换贷，企业运营保持平稳。
然而，一旦外部政策骤然收紧，原本健康的资产也难以承受突如其来的流动性冲击。
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金融政策收紧引发债务期限错配？
2026开年，亚龙湾红树林度假酒店吸引了众多游客前来游玩。
据了解，2018年，金融去杠杆周期启动，金融机构将自持长期运营的文旅项目统一归为“房地产”类别，导致贷款期限被压缩至3~5年。
与此同时，在“房住不炒”的总基调下，海南出台了“全域限购”等一系列楼市调控政策，房地产市场政策全面收紧，“壮士断腕”摆脱房地产依赖、与房地产“彻底决裂”，成为海南楼市一段时期内的重要导向。
在这一背景下，红树林项目的融资环境发生根本性变化。原本依赖续贷与换贷维持的资金链条被切断，银行不再续贷，转而要求本金利息到期后一次性偿还。企业现金流瞬时承压，征信也受到影响。
自2019年起，红树林已无新增融资现金流，完全依靠自身运营收入维持运转。
这背后反映的是典型的债务期限错配问题——长期资产与短期负债之间的矛盾。
据企业介绍，三亚红树林企业的银行贷款平均期限仅为5年，最长一笔也不过8年，而文旅项目的投资回报周期往往远超这一期限。
对于一个健康的运营主体而言，现金流虽可覆盖日常成本与利息支出，却难以在短期内消化大额本金集中到期的压力。
政策环境的骤然收紧，使这一矛盾被迅速放大，企业即便资产优质、运营稳健，也难逃流动性危机的冲击。
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“企业自身投入远超外部融资”
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从网上公开的债权信息来看，红树林的债务结构颇具代表性。
2018年前，银行指定评估机构对3个红树林酒店的估值约为217亿元，彼时金融机构贷款总额仅为30余亿元，占总资产比例较低，项目绝大部分投资来自企业自身。
而此次长城资产与信达资产在阿里资产平台挂牌的债权合计43亿元。
但值得注意的是，这并非红树林最大的债权来源。最大的债权人正是红树林的实际控制方——今典集团。今典集团及所属企业申报的债权约70余亿元，占全部红树林债权的50%以上。
这意味着，企业在项目上的真金白银投入远超外部融资，长期坚守、稳健运营，却因债务期限错配和外部政策变化，被迫进入破产重整程序。
红树林的案例并非孤例。在文旅等重资产领域，项目前期投入大、回报周期长，企业在发展过程中高度依赖稳定的金融环境。一旦外部政策发生变化，即便项目本身运营健康、现金流良好，仍可能因短期流动性问题陷入困境。
这种因政策环境变化导致优质资产陷入危机的情形，值得各方高度关注。
当前，国家高度重视民营经济发展，强调要稳定预期、提振信心，保护民营企业和民营企业家的合法权益。在这一背景下，如何精准识别因非经营原因陷入困境的优良企业，如何通过精准施策帮助其纾困解难，已成为社会各界需要共同面对的重要课题。
对地方经济而言，优良民营企业不仅是就业的稳定器，更是产业升级的重要力量。红树林项目直接带动近7000人就业，间接拉动更多文旅相关岗位，稳定运营、足额纳税，是地方经济的重要支撑。
红树林的破产重整，是一面镜子，映照出民营企业在外部环境变化中的脆弱，也提醒我们：在推动高质量发展的道路上，呵护民营企业，就是守护经济信心与民生根基。唯有通过制度性关怀，精准施策、科学纾困，才能真正激发市场主体活力，促进地方经济健康发展。
值班编委：苏志勇责任编辑：马琳 温红妹
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