楼市这些年的变化，大家都是有目共睹，过去那种到处买房都可以赚钱的日子已经一去不复返，现在看一套房子值不值钱，主要是看他所在的城市和板块到底能不能留住人，支撑就业，还有库存压力大不大？
2026年已经过去了三个月了，国家统计局的数据大家也看到了，2025年全年新建商品房销售额8.39万亿元，是比上一年少了12.6%。二手房那边的挂牌量还是居高不下，深圳，上海这些一线城市二手房的价格同比都跌了六七个点以上。
很多人问了我那套100万的房子，再过5年还值多少钱呢？说实话，这个问题没有一个标准答案，但我们可以把它分三种情况来看。
第一类:核心城市的核心板块，能跑赢大盘
像上海，杭州，成都，合肥这些城市，人口在流入，产业有支撑，好地段的房子还是有人在抢。2026年1月的数据显示，上海新房同比还涨了4.2%，杭州涨了2.4%。这些城市的核心资产，5年之后大概率能稳住，甚至还能小幅度上涨。像杭州2月份成交前十的项目，基本都集中在核心地段。这类房子抗跌性比较强，持有5年，就算不涨也不会亏多少。
第二类:普通省会城市的非核心区，以及像徐州，温州，南通这些基础还行，但爆发力一般的城市。
这些地方的人口基本持平或者是微微上涨，产业有底子，但是竞争力不突出，库存去化速度慢一些而已。2026年2月份长三角的数据显示，苏州，南京的去化周期都超过了20个月，南京的房价同比还在跌。100万在这种地方买的房子，5年之后大概率还是会缩水，保守估计打个8折或者9折。
第三类:三四线城市，县城以及东北，内陆的资源型城市
这就比较扎心了，人口流出，库存高企，有些三四线城市出清周期超过30个月。曹德旺当年就栽过跟头，上世纪90年代初，他投了2000多万搞房地产开发，最后只能自己掏钱把项目给买下来，从此自己专注做汽车玻璃，再也不去碰房地产。这个教训放在今天照常适用:没有人口和产业支撑的地方，房子就是钢筋水泥，流动性差了，卖都卖不掉。这类房子5年之后可能就值个五六十万，还会更低。
政策层面，现在的思路也很明确，就是让市场既不乱涨也不乱跌。
一方面推进存量房收购用于保障性住房，上海，杭州，济南这些地方国资已经下场收二手房了，专门挑那些地段好，户型小的老房子，用来做保租房。这一招既能够帮业主买旧换新，还能够稳定二手房价格，不让他跌的那么难看。另一方面推动现房销售，深化公积金改革，发挥保交楼白名单作用，目的就是稳定预期供给往好地段、好品质集中。
中指研究院做过一个测算，十五五五期间全国城镇住房需求总量约49.8亿㎡，改善性需求占了四成。这就是说明什么呢？刚需在退潮，改善在主导。大家不是没房子住，是想住的更好。
所以回到最初的问题:100万的房子，5年之后值多少钱呢？答案就是看他在哪里。
在鹤岗2019年到2024年，外地人买房比例从16%涨到了34%，均价从3046涨到了3860。但那是极少数，而且买的人大多都是冲着低价钱去的，真的要住下来，就业，收入都是个问题。在大多数普通城市，100万的房子，5年之后大概率还是要跌的，只是跌多少的问题？
现在买房子别指望着像10年前那样翻倍涨了，能够把钱守住就可以了。如果手里面有房子，尤其是那种非核心板块的，趁早盘算盘算。如果打算卖掉去的话，就往核心城市，核心地段，好品质的方向看，哪怕面积小一点，也比在三四线城市买个大户型来的踏实。
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