在“存量盘活”与“房住不炒”的政策导向下，老旧商业、工业厂房等低效存量资产，与新市民、青年人日益增长的品质租住需求之间，形成了显著的结构性错配。将存量资产改造为长租公寓，正成为激活闲置资源、健全住房保障体系、推动产城融合与城市可持续发展的重要路径。
《2025上海租赁住宅图鉴》本次收录了8个聚焦“空间再生”的改造案例，大会现场也邀请了四位嘉宾围绕该主题展开对话。本篇我们将跟随叶问地产官，回顾base佰舍运营支持副总监、商务拓展负责人周余静先生围绕base佰舍LITE-同丰路项目带来的精彩分享。
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base在改造领域其实积累了相当丰富的实践经验。我认为base在审美上有一套自己的逻辑：不刻意追求视觉上的高级感，但非常善于运用色彩和材料，最终呈现出来的效果总是很耐看。
base佰舍LITE-同丰路项目有一个很特殊的地方，它分两期开发，一期采取长短租结合的模式，二期则定位为保障性租赁住房。我想请教的是，这套“长短租+保租房”的体系，在实际运营中表现怎样？
周余静先生：base是我们集团旗下专注于服务式公寓的业务板块。base佰舍LITE-同丰路项目，最早是百联旗下的一处商场。项目分两期开发，其实是有特定的历史背景。资产收购完成后，一期于2021年率先入市，二期则在2023年入市。一期推出时，整体保障性租赁住房的市场供应量还不大，因此我们当时的客群定位和租金水平，在周边区域内都具备较强的竞争力。
到了二期阶段，情况发生了变化。这部分物业原本计划做办公用途，但随着市场环境的调整，办公需求有所回落。公司基于对趋势的判断，决定将这部分的规划用途调整为公寓。在运营模式上，长短租结合一直是base的强项。一期我们在后期将其从纯长租模式调整为长日租结合的项目；而二期则顺应政策导向，纳入了保障性租赁住房体系。
从这次项目的改建经历出发，我想分享几点近期在实操中体会较深的思考。首先是空间的开合处理。以base佰舍LITE-同丰路项目为例，总建筑面积43,000平方米，其中地下二层为13,000平方米的停车场，地下一层是13,000平方米的商业空间，一层则有3,000多平方米的商业。一期整体公寓面积8,000多平方米，我们规划了205套公寓；二期5,000多平方米，规划了141套。
这个项目分期开发还有一个值得关注的背景：一期和二期的客群存在一定差异。因此，在空间改造上，我们特别注重几个核心维度：采光、隔墙的隔音效果，以及整体的私密性。事实上，当下公寓产品最容易被诟病的痛点，无非就是隔音差、采光不足、私密性弱，以及女性客户尤为看重的安全性。这些正是我们在改造过程中反复考量、着力解决的问题。
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我们在参观base佰舍LITE-同丰路项目时还有一点发现，这个项目的的公区每一层都不一样。虽然装修风格很像，但功能却完全不同。它利用了层高优势做错层处理。我想顺着这个点追问一下：你们在设计这些公区时，遵循的核心原则是什么？这样每一层都做差异化处理，从投入产出的角度来看划不划算？
周余静先生：结合刚才提到的问题，我简单分享几点个人看法。关于层高的利用，早期我们确实做了不少LOFT产品，当时觉得这样能做出更高的坪效。但伴随着政策越来越严格、管理规范越来越细致，安全这条红线被提到了更高的位置。再叠加这几年运营下来的经验，我个人现在的判断是：不一定非要盲目追求LOFT。当然，如果层高条件本身比较理想，同时能够通过各项安全和规范检验，那么从坪效角度出发，这样的空间当然值得好好利用。
至于客户的接受度，如果单纯看市场偏好，我个人的感受是：目前更多人还是愿意选择平层。LOFT更多是吸引一些喜欢设计感的年轻人，或者部分外籍客群，他们追求的是自由空间和个性化的表达，愿意为这种空间感买单。
再回到您刚才提到的公区差异化问题，为什么每一层都不一样？这背后其实有它的逻辑。一期是2021年开的，二期是2023年。更重要的是，一期的运营模式后来做了调整，转向长日租结合，有长租也有日租；二期则纳入了保障房体系，服务的是另一类客群。客群不同，他们对公区的需求自然不同。我们在二期规划时，会专门保留保障房客群需要的功能空间；而一期更多是围绕长日租需求来做功能互补。这样一层一议、因需而变的空间配置，反而能把整个项目的空间利用率拉到更高。
最后借这个机会预告一下：我们今年在杨浦安波路会有新项目亮相，后续还有信达大厦项目，欢迎大家到时候来参观交流。
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