昌平东小口这次是真急了。
星寰时代和国贤府park刚官宣周末要开盘，结果龍樾海序悄悄宣布紧急开放售楼处。
这周末售楼处VIP开放，下周样板间VIP开放，暂定小长假前后售楼处及样板间集中开放。
摆明了就是要在这个节骨眼上拦截一波客流。
如果不是17号线或者18号线强通勤，这个盘还是要对比着看，可关注【小窝新房】公众号，入群蹲进展，还有大额返现和特价房哦~
一，平均得房率95%，东小口产品排第几？
龍樾海序户型并没有想象中拉胯，甚至挺刚。
主力户型78平-122平，另外还有少量68平户型。
据说平均得房率95%，最高99%，内嵌阳台+设备平台+花池+飘窗全赠送。
78平三室一卫（洋房，边户，中间户76平）
客厅4.3米面宽+270°弧形落地窗，全明格局，还有独立家政间。
95平三居两卫（洋房，中间户）
南向面宽接近10米，全明格局，超大独立家政间。
108㎡四室两厅两卫（边户）
这是主力户型，333套房，10.3米南向三面宽，全明四居。
重点来了，客厅阳台+花池。
122㎡四室两厅两卫
经典四叶草户型，10.4米南向三面宽，八窗全明，客厅阳台同样配观景花池。
最高得房率能达到99%，解锁全套户型图，或者横向三盘深度对比的可关注【小窝新房】公众号，入群蹲进展，还有大额返现和特价房哦~
满配收纳+全屋智能、全域新风系统、一线品牌厨灶，不是那种糊弄人的精装，配置是认真做的。
归家大堂也很有排面：约77米宽、6.6米挑高门庭，七进仪式归家礼序。
外加4500平无界会所——1700平艺术会所+2300平泛会所+500平庭院，25项功能空间，全龄共享。
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二，价格是王道，东小口值不值？
据说东小口均价5万3起步，我对比了周边三个参照物。
参照物一：富力桃园（隔壁海淀次新）
富力桃园是海淀区东小口板块的标杆次新，经过两年深度回调，现在成交均价5.5-5.9万/平。
注意，这是二手房的价格，楼龄有年头了，没有精装交付，没有四代宅的高得房率。
同样花500万，一边是全南的90平两居，一边是三面宽的92平南北通透三居，你会怎么选？
如果你说用昌平比海淀是耍流氓，那楼龄十几年对比四代宅，确实也不在一个水平线。
当然二手价格只是参考，不是你决策的助燃剂。
参照物二：奥森ONE+奥海明月（紧邻限竞房）
这两个限竞房就在龍樾海序旁边，当年售价约5.8万/㎡。
网传龍樾海序5.3万起步，产品力还比限竞房强，精装交付+高得房率+四代宅标准。
毕竟不是一个时代的产品，价格上龍樾还算良心。
参照物三：昌平同期竞品
再横向对比一下昌平同期在售的两个新盘：
龍樾海序：
网传单价5.3万/平起步，我猜大概率均价5.5万/平，总价420万起
星寰时代：
预计单价5.3-5.6万/平，总价400-700万
国贤府PARK：
预计单价6万/平，总价460-880万
确实星寰的拿地楼面价低，所以价格上有优势，最终还是要回归到产品和通勤效率上，可关注【小窝新房】公众号，入群蹲进展，还有大额返现和特价房哦~
三，板块4大短板，我必须说清楚
说了这么多好的，现在说几个必须正视的问题。
第一，地铁是硬伤。
距离在建的13号线建材城东站约1.5公里，预计2028年才开通。
这意味着未来两年，通勤完全依赖公交或自驾。建材城西路早晚高峰拥堵严重，这个问题短期内解决不了，买之前要想清楚自己能不能接受。
第二，可再生资源回收厂&高压线。
项目西北侧有一个可再生资源回收厂，异味倒是没感觉，毕竟是资源回收，噪音和货车避免不了，一时半会也搬不走。
北侧远处有高压线，我个人觉得问题不大，但城市界面对比星寰还是差点意思，踩盘视频大家自行品鉴。
第三，规划配套还没落地。
项目南侧规划了101中学12年制学校，这是重磅利好，但需要时间兑现。现状学校质量一般，如果你孩子着急上学，可以pass来了。
第四，后来者背刺的可能。
东小口后续还有0002、0005等地块待出让，价格和产品背刺不好说，加上满五年后入市，未来二手房市场可能面临一定的供应冲击。
四、昌平三子，分别适合谁买？
综合以上分析，我的判断是：
龍樾海序最适合两类人：
✅ 海淀刚需：预算有限，但想蹭海淀的生态和配套，5.3万的价格比海淀便宜一大截。
✅ 东小口改善：已经在这个板块生活，熟悉周边环境，想换一套产品力更强的新房，龍樾海序是目前最好的选择。
不太适合的人：
❌ 通勤敏感型：如果你每天需要坐地铁上班，2028年之前这里的通勤体验比较痛苦。
❌ 纯投资型：后续供应压力较大，短期内价格上涨空间有限，不建议纯投资逻辑入手。
歇甲适合朝阳刚需+天通苑改善+养老；
未来科学城适合朝阳刚需+顺义刚需+科学城上班+养老改善。
各位对号入座，当然了我也建议大家先去售楼处和地块看一眼，看完再做判断。
不管最终买不买，实地感受一下产品，可关注【小窝新房】公众号，入群蹲进展，还有大额返现和特价房哦~
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