根据最新信息，新世界发展在铜锣湾的旧楼强制拍卖项目将于2026年4月2日（下周四）举行，这是近两年来香港获批的最大宗强制拍卖项目。
一、项目概况
1. 地理位置与规模
• 位置：铜锣湾波斯富街54至76号（双号）、利园山道5至27号（单号）及罗素街60号，共3个部分组成
• 占地面积：约19,831平方呎（约1,842平方米）
• 规划用途：商业用途，最高可15倍地积比重建
• 总楼面面积：近30万平方呎（约27,870平方米），属于铜锣湾核心地段现时最大的重建地盘之一
2. 建筑现状
• 建筑年代：涉及的商住旧楼均在1963年落成，楼龄已超过60年
• 业权分布：新世界发展已持有83.33%至92.47%业权
• 地段特点：享三面大单边，地理位置优越，位于时代广场及希慎广场之间
二、强制拍卖时间线与关键节点
1. 收购历程（2013-2021年）
新世界发展从2013年开始对该区域旧楼进行收购，历时多年整合。
2. 关键收购突破（2021年11月）
2021年11月，新世界以12.8亿元向英记茶庄集团及一名资深投资者购入波斯富街一篮子地铺及住宅，占该地段逾20%业权，令新世界所持有业权份数大幅提升至强拍门槛。
3. 申请强制拍卖（2022年5月）
2022年5月，新世界发展正式向土地审裁处申请强制拍卖。当时物业市值估值为45.05亿港元。
4. 获批强制拍卖令（2025年8月）
2025年8月，土地审裁处批出强制拍卖令，底价为28.38亿港元。这一底价较2022年申请时的估值45.05亿港元低37%。
5. 延期调整（2025年12月）
2025年12月，新世界向土地审裁处申请延期强拍，获准延期至2026年3月初强拍，底价调整为26.79亿元。
6. 最终拍卖安排（2026年4月2日）
最新安排定于2026年4月2日举行强制拍卖，底价恢复至28.38亿港元。
三、强制拍卖的法律依据与程序
1. 法律基础
香港的强制拍卖制度源于《土地(为重新发展而强制售卖)条例》（香港法例第545章），于1999年通过，旨在改善高龄楼宇收购重建效率。
2. 申请门槛
根据2024年最新修订案，强制拍卖的启动门槛根据楼龄和地段位置分级设定：
• 超高龄危楼（≥70年）：门槛为65%
• 楼龄≥60年：政府指定的核心旧区（如深水埗、旺角）门槛为65%，非核心区为70%
• 楼龄≥50年：政府指定的核心旧区门槛为70%，非核心区为80%
• 楼龄<50年：门槛统一为90%
由于该项目楼龄已超过60年，且位于铜锣湾核心商业区，适用较低的申请门槛。
3. 司法程序
• 申请主体：持有达到法定门槛业权份数的业主或发展商
• 裁决机构：独立的司法机构——土地审裁处
• 前置条件：
1. 证明重建的合理性（基于楼龄或日久失修状况）
2. 证明已采取“合理步骤”并以“公平合理的条款”尝试收购少数业主的业权但未获成功
4. 拍卖与补偿机制
• 公开拍卖：强制售卖令颁发后，地段必须通过公开拍卖方式出售
• 底价确定：由土地审裁处考虑地段的重建潜力后批准
• 收益分配：拍卖所得在扣除相关费用后，严格按照各业主原有的业权份数比例进行分配
• 少数业主权益保障：香港政府出资成立独立的“强拍条例小业主支援中心”，为小业主提供免费法律咨询和独立物业估值服务
四、市场背景与影响分析
1. 铜锣湾商业地产现状
铜锣湾区域今明两年将迎来商业项目落成高峰期，预计新增超170万平方呎楼面。目前该区域至少有10个商业重建项目推进中，总规划楼面面积达266万平方呎。
2. 项目价值评估
• 当前底价：28.38亿港元
• 每呎楼面地价：约9,540港元
• 估值变化：较2022年申请时45.05亿港元的估值低37%
• 市场预期：在目前地价见底回升的情况下，可能掀起争夺战
3. 重建潜力
项目规划为商业用途，最高可以15倍地积比重建成商业项目，总楼面近30万平方呎。重建后预计将成为铜锣湾重要的商业地标，连接时代广场及希慎广场两大商业综合体。
五、新世界发展的战略布局
1. 公司近期表现
新世界发展在2026财年上半年合约销售达138亿港元，其中香港市场贡献了103亿港元，创下2021年以来新高。公司目前正积极开展多个新项目，包括位于九龙塘的住宅项目及北部都会区的大型商住项目。
2. 财务状况
尽管香港市场表现强劲，但新世界发展面临一定的财务压力。2026财年上半年收入约83.91亿港元，同比下降约50%；股东应占亏损37.29亿港元，已是连续第三个财年录得中期亏损。公司净负债比率为59.7%，处于高位。
3. 土地储备策略
新世界发展在北部都会区拥有近1500万平方呎优质土储，多位于新田科技城等核心地段。公司正通过合作开发模式加快农地储备转换，与招商蛇口、华润置地等合作开发大型项目。
六、总结与展望
新世界发展铜锣湾波斯富街旧楼强制拍卖项目是香港城市更新进程中的重要案例，体现了《强拍条例》在解决老旧物业更新难题中的作用。该项目具有以下特点：
1. 规模重大：占地约19,831平方呎，总楼面近30万平方呎，是铜锣湾核心地段现时最大的重建地盘之一
2. 时机关键：在香港商业地产市场经历调整后，地价见底回升的背景下进行
3. 法律程序规范：严格遵循香港《强拍条例》规定的司法程序，保障各方权益
4. 战略意义：对新世界发展而言，该项目有助于优化资产组合，提升在核心商业区的布局
随着2026年4月2日强制拍卖的举行，这一历时多年的旧楼整合项目将进入关键阶段。成功拍卖后，新世界发展将获得完整业权，可推进这一重要商业项目的重建工作，为铜锣湾商圈注入新的活力。市场普遍关注此次拍卖能否掀起争夺战，以及最终成交价能否反映市场对香港核心商业地产的长期信心。
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