文章来源 | 格隆汇楼市
有的新房，新老业主看了都要心碎。
顶着36万起推盘
最近（3月19日），龙华出了一个定价很低的新房——龙华区属国企龙华建设集团的首个商品住宅项目福城境未来家园（推广名：玖珑瑧境·新玥），正式取得预售许可证。
184套77~133平精装住宅，备案均价约36500元/㎡，总价区间约267万～530万。
作为超百万平建面城市综合项目的首期，市场关注度颇高。
项目前身是福城南产业片区土地整备利益统筹留用地的一部分，住宅部分共分三期四地块开发，其中一期的为本次推售的福城境未来家园（12-04-02地块），推广名为玖珑瑧境·新玥，二期为福城境时代家园（01-04地块），三期为12-10-01地块（保障房项目），四期为01-13地块。
玖珑臻境新玥，总占地面积约1.41万㎡，总建筑面积约11.03万㎡，其中计容建筑面积约8.155万㎡，容积率5.8，共由3栋住宅组成。
其中1栋1单元商品房30F，2梯6户设计，1栋2单元回迁房47F，1栋3单元回迁房46F，均是3梯6户设计。
福城南留用地12-04-02地块福城境未来家园合计提供508套优质回迁住宅，去年8月148户住宅回迁业主共签订502套选房确认书。
目前项目已经封顶，且外立面正在装修过程中。
而关注度更高的是项目的价格，是项目顶着首付最低36万元的标签进场的。
按照当下的贷款额，最便宜的一套房，折后价格以30 年商贷，利率 3.05%市场来算，最便宜的一套月供大约八九千即可覆盖。
对于很多普通的刚需家庭来说，这样的新房开盘门槛足够低。
而玖珑瑧境备案均价约36500元/㎡，比过去新房的开盘价还低一个水平。
2023年6月16日获批预售的招商雍云府925套67~110平精装住宅，备案均价约49900元/㎡，总价区间约315万～588万。
两个项目距离相差不远，但价格上，玖珑瑧境便宜了约1.34万/㎡。
不得低价开盘的原因，其实特别简单——
1、居住不算纯粹
总共675户，其中已经认购的回迁房502套，回迁房占比超过了7成。
2、城市界面一般
周边都是工业区及普通民房，北侧都是工业园区，西侧是城中村民房，南侧还有一批存量空地，未来很大概率会新增建设。
3、轨道交通便利性不足
目前距离最近的地铁4号线长湖站约2.8公里，步行需超过30分钟，公共交通便利度较低。虽然规划中有18号线库坑南站和27号线狮径站，但尚未纳入近期建设规划，短期内难以改善。
4、使用率需要依赖飘窗
尽管项目官宣户型使用率约97%—105%，实际的备案得房率约77%，剩下的使用率需要依赖飘窗、阳台这些空间弥补。
比如111平户型，其中一个卧室总面积约10.545平方米，飘窗面积约4.2平方米，飘窗面积就占到卧室总面积的39.83%。
5、项目开发品牌仍需沉淀
项目虽然背靠国企，由深圳市龙华建设发展集团开发，公司在2015年成立，整个龙华福城南产业片区利益统筹项目也都由龙华建设发展集团操刀，项目交付不需要担心。
但龙华建设发展集团开发建设过的住宅项目屈指可数，做大盘的时间和经验就更少了。
相较于开发建设住宅沉淀数十年的房企，大盘开发能力不在同一个层级。
最低“2字头”
项目最大的优势是地段板块有很大的蝶变潜力。
作为板块唯一超百万建面综合体，随着开发陆续兑现，项目自身规划配套也都会跟着升级。
并且位于龙华九龙山，视野开阔，对望九龙山。
九龙山数字城是深圳中轴及港澳大湾区港深莞区域中轴的重要节点，作为重点开发建设的区域也是深圳第一个数字产业新城，规划范围22.77平方公里（约南山科技园2倍大），其中核心区为3.99平方公里。
项目所在的位置正是九龙山数字城的核心区域，距离华为工厂步行约1.1公里。
产业上也有一定支撑，周边还有传音控股、迈瑞动物医疗、富士康科技集团观澜科技园等企业大户。
那么项目能不能因为近距离靠近这些企业大户，有天然的需求优势而去化表现不错？
这是需要打上一个很大的问号的。
过去在大厂的光环下，是没有问题的。
比如华为总部基地的存在，让坂田成为龙岗房价的最高点，催生了一系列的地产传奇。
坂田曾经的荷棠里，靠近华为坂田总部基地，在市场上扬周期实现了日光。
但在市场调整周期，即使是信义君御山汇珑花园、天萃世纪雅园也无法顺利去化，至今仍有不少房源未售罄。
但如今玖珑瑧境周围的市场已经低至“2字头”。
比如距离项目步行约2.5公里的万科启城，去年12月成交一套79.13平户型，成交总价约293万，折合单价约3.7万/㎡。
比如距离项目步行约1.6公里的万科九龙山，去年10月成交一套124.24平户型，成交总价约411.9万，折合单价约3.32万/㎡。
比如距离项目步行约470米的珑门，今年1月5日成交一套86.82平户型成交总价约294万，折合单价约3.38万/㎡。
还有距离项目步行约920米的福安雅园，今年2月成交一套89.34平户型，成交总价约217万，折合单价约2.43万/㎡。
更重要的是福安雅园2015年建成的项目，普通刚需户型单价已经回到“2字头”。
单价二字头的不仅有福安雅园，还有阳基御龙山家园。
距离项目步行约1.3公里的阳基御龙山家园，今年1月12日，一套86平户型成交总价约238万，折合单价约2.77万/㎡，挂盘价309万，445天才成交。
单价2字头是什么概念？
这基本是片区的底线了。
观澜/福城主流新房折后水平约3.1–3.8万/㎡，而二手房约2万—3.7万/㎡。
再往下就是安居房/人才房的价格了。
比如今天（3月25日）上午公正摇号的信城缙熙园，距离项目较近，是安居型商品房，共326套。
其中，两房户型房源263套，建筑面积约68平方米；三房户型房源63套，建筑面积约89平方米，项目配售均价为28205元/㎡（按建筑面积计算，含装修价格1405元/㎡）。
而对于项目来说，后续还有住宅建设，供应的体量并不小，起步阶段的新房市场定价就定格在了均价约3.65万/㎡。
若开盘去化表现一般，后续顺销期大概率需要通过折扣等福利进行促去化，那么后续的住宅入市，除非卷更高的品质，否则如何突破前期住宅定价的天花板？
如今福城南产业片区土地整备利益统筹项目一期分为南北两区，已经是改造供应住宅的大户。
那么玖珑瑧境之后的市场，该如何定价？
但无论玖珑瑧境卖得如何，后续的产品如何，周边的新老房业主，看到这样的价格，心里大概率不好受。
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