今年“小阳春”与往年有何不同？|一线城市|二手房成交|全年二手房均价|周环比|小阳春|房价|楼市

来源：华泰睿思

节后新房成交同比下行，但二手房市场迎来三年以来最强“小阳春”，房价节前整体趋稳，一线城市表现相对坚挺。前瞻指标显示，二手房需求热度尚在高位，业主挂牌心态趋稳，但买卖双方议价率走阔，价格预期修复仍需时日，针对性楼市支持政策的有效性得以验证，小户型成交占比显著提升，价格有望率先筑底，同时打通置换链条的第一环，为楼市企稳积累势能。当前地产市场底部渐明，关注优质房企以及物管企业投资机遇。

核心观点

成交量价：二手房“小阳春”与新房热度呈反差，价格趋稳

节后新房网签面积同比-8.8%。二手房成交量是本次“小阳春”最为亮眼的指标。春节至今一个月以来，22城网签面积成交量达2023年以来新高，26城节后二手房实时成交套数同比增速高达22%。房价节前企稳，3月以来小幅松动，一线城市相对坚挺。自25年12月28日起，84城冰山指数周环比降幅开始收窄，步入3月指数有所松动，但周环比跌幅仍在0.2%及以内。截至3月22日，冰山指数84城月环比-0.5%，其中一线/二线/三四线城市分别为-0.3%/-0.6%/-0.4%。

前瞻指标：成交量热度持续性有一定支撑，价格预期仍在震荡

1.挂牌量季节性回升，但增速缓于去年，体现业主心态趋稳：截至3月21日，49城重点城市挂牌量较春节涨幅仅1.0%，业主并未因成交放量而加速挂牌（尤其一线城市）；2.带看量先增后稳，需关注带看量下降对后续成交的影响：截至3月22日，最后一周同比-2.0%。节后四周带看量累计同比-2.6%；3.议价率反映买卖方在价格端的预期差仍然较大。截至26年2月末，议价率持续走阔至10.8%，环比1月+0.5pct，但一线城市有所收窄。买卖方的价格预期差整体并未因成交热度抬升而缩小，这意味着市场交易逻辑仍基于性价比，成交放量向房价预期传导尚需时日。

小阳春特点：政策发力城市增速亮眼，小户型为主力

1.以上海为代表的政策发力城市表现较佳，弱二线及以下城市增速更强劲：“沪七条”作为本轮一线城市最具力度的政策，获得了有效的市场反馈。上海节后网签面积同比+17.4%，冰山指数（截至3月22日）较新政前跌幅仅0.04%，量价表现均优于其他一线城市。此外，衢州、拉萨等弱二线及以下城市迎来高增长，我们认为原因在于去库压力较小以及补贴型政策敏感度更强；2.小户型是本轮成交主力，其占比提升也形成城市间共性，我们认为有如下原因：1）持续的房价调整凸显了小户型的性价比；2）公积金等政策释放刚性和刚性改善购买力；3）重点城市限购政策放松，更利于小户型客群。

投资结论

在没有超预期政策扶持的背景下，节后二手房热度启动反映市场底部渐明，我们认为核心城市布局的优质房企及配套服务商将迎来长期发展机遇。重点推荐：1、兼具“好信用、好城市、好产品”的“三好”地产股；2、依靠运营能力在市场调整中掌握现金流生命线的房企；3、受益于香港市场复苏的香港本地房企；4、受益于稳健现金流、具备分红优势的物管企业。

风险提示：房地产政策波动，房地产市场复苏不及预期，部分房企经营风险。

正文

房地产市场进入“马年”已满四周，我们通过多方面数据来观察此次节后“小阳春”热度，以及与历年“小阳春”比较。

成交量：新房与二手房呈反差，二手房迎三年来最强“小阳春”

新房：节后同比下降8.8%，一二线相对有韧性

春节至今一个月以来，44城网签面积成交量同比下行，截至2026年3月20日，节后累计网签面积同比下降8.8%，其中一线/二线/三线城市同比分别为+1.8%/3.8%/-30.2%，一二线仍保持一定增长，但低能级城市由于供给等原因，成交持续下降。年初至今44城新房销售面积累计同比下降27%，其中一线下降23%，二线下降21%，三线下降38%。

二手房：“小阳春”成交热度为近年最优

春节至今一个月以来，22城网签面积成交量达2023年以来新高，截至2026年3月20日，节后累计网签面积同比增长9.6%，其中一线/二线/三线城市同比增速分别为12.9%/5.8%/18.1%。从年初至今来看，22城二手房累计同比下降7%，其中一线下降6%，二线下降8%，三线下降2%。

从领先于网签数据的实时成交数据来看，热度仍在延续。据冰山数据，截至3月20日，26城节后二手房实时成交套数同比增速高达22%，过去4年仅次于2023年同期水平。其中一线城市（除上海）和二线城市节后累计实时成交同比增速分别为19%/22%，考虑到上海在“沪七条”作用下交易热度更高，预计一线四城实时成交同比增速不低于20%。

房价：节前企稳，3月以来小幅松动，一线城市相对坚挺

今年以来全国重点城市二手房价结束2025年以来的下跌趋势，步入企稳通道。自25年12月28日起，84城冰山指数周环比降幅开始收窄，自周环比-0.3%，至26年2月22日实现转正，达+0.02%，当周84城中实现环比上涨的城市数量占比也达到50%。

但步入3月，冰山指数重新转跌，但周环比跌幅仍在0.2%及以内，具体而言，3月1日以来，周环比分别为-0.01%/-0.20%/-0.12%/-0.13%。截至3月22日，冰山指数 84城月环比-0.46%，是2022年以来仅次于23年（-0.19%）的节后月环比表现，较去年同期跌幅收窄1.31pct。

分城市能级来看，今年以来一线城市表现占优，2月8-22日，连续三周实现环比正增长，周环比涨幅分别为0.04%/0.18%/0.06%。截至3月22日，一线/二线/三四线城市冰山指数月环比分别为-0.31%/-0.60%/-0.40%。

前瞻指标：成交量热度持续性有支撑，价格预期仍在震荡

挂牌量：季节性回升，但增速缓于往年。春节前重点城市持续下降，随后出现季节性回升。据冰山指数数据，节后挂牌量周环比涨幅分别为0.2%/0.4%/0.4%/0.1%。截至3月21日，49城重点城市挂牌量较春节增长1.0%，这意味着业主并未因成交放量而加速挂牌。参照2025年，重点20城节后一个月挂牌量平均涨幅为3.5%，而今年仅为1.3%，涨幅收窄2.2pct，20城中仅杭州和武汉26年节后挂牌量涨幅超过25年，深圳较去年同期收窄幅度最高(12.6pct），合肥26年节后挂牌量降幅最大。

分能级来看，一线城市挂牌量最为平稳，一线/二线/三四线较春节涨幅分别为0.7%/1.3%/1.2%，一线城市节后四周环比分别+0.4%/+0.7%/+0.5%/-0.2%，上周亦出现止升转降。

带看量：先增后稳。72城带看量节后维持热度，节后四周环比分别为+702.2%/+45.2%/+13.3%/-2.0%。截至3月22日，最后一周同比小幅下降。春节对齐口径下，节后四周带看量累计同比下降2.6%，需要关注后续因为带看量下降带来的可能成交影响。

议价率：依然在走扩，一线城市改善。截至2026年2月末，40城议价率为10.8%，环比1月进一步提升0.5pct，买卖方的价格预期差并未因2月以来的成交热度抬升而缩小。但相对而言，一线城市议价空间收窄。2月一线/二线/三四线城市议价率月环比分别为-0.1/+0.6/+0.4pct，这点和当前一线城市更强的成交热度一致。

整体而言，多个前瞻指标反映当前二手房成交量热度在春节后四周仍在维持热度：实时成交仍保持同比增长，带看量反映即时需求热度稳定在相对高位，但边际有转弱迹象，挂牌量走势体现业主心态趋稳，而议价率反映买卖方在价格端的预期差依然存在。

今年“小阳春”有何特点？政策发力城市增速亮眼，小户型为主力

以上海为代表的政策发力城市表现较佳，弱二线及以下城市增速更强劲

“沪七条”作为本轮一线城市最具力度的政策，获得了有效的市场反馈。成交量上，上海26年春节节后二手房累计网签面积创下22年以来新高，同比提升17.4%，高于北京和深圳4.8/20.7pct，一二手房合计成交面积同样创新高，同比增长15.8%，较北京/深圳高9.2/30.7pct。

除此以外，我们观察到衢州、拉萨等弱二线及以下城市迎来高增长，节后一二手房累计成交同比增速分别为96.8%/96.2%。我们认为原因主要如下：1. 低能级城市供需关系调整时间较高能级城市更长，因此当前去库存压力更低；2. 补贴型政策敏感度更强。衢州、拉萨均在2025年出台了公积金、房票或补贴等支持政策，因房价较低，这些政策的效用较高能级城市也更为显著。

中小户型是本轮成交主力

本轮节后“小阳春”热度的背后也有结构的变迁，尤其体现在中小户型占比的持续提升。

2026年1-2月，重点6城70平以下的二手房成交占比均在20%以上，一线城市中这一现象更为显著，其中北京/上海/深圳占比为38.6%/41.9%/32.8%。小户型占比的提升也形成城市间的共性，其中上海/成都/深圳更为显著，70平以下二手房成交占比同比分别提升3.6/3.5/3.0pct。

我们认为这背后有几点原因：

1. 持续的房价调整凸显了小户型的性价比。小户型总价低、流动性强、性价比突出，刚需与轻改善偏好集中兑现，以价换量效应凸显，成为市场成交主力，这是推动成都等城市的小户型成交占比提升的主要动力；

2. 公积金等政策释放购买力。以“沪七条”为代表的公积金政策大幅加码，首套最高贷款额度提至240万元，多子女家庭与绿色建筑最高可达324万元，显著降低刚需上车资金门槛，直接释放刚性与刚性改善型购买力，小户型因贷款适配度更高率先受益；

3. 重点城市限购政策放开。2025年一线城市均在不同程度放松了限购，26年上海“沪七条”进一步全面优化限购规则，非沪籍社保/个税年限由3年缩至1年，外环外购房套数放开，新市民、年轻刚需获得购房资格，偏好集中指向低总价小户型，进一步推升其成交占比。

投资建议

在没有超预期政策扶持的背景下，节后二手房热度启动反映市场底部渐明，我们认为具备存量盘活能力与核心城市布局的房企及配套服务商将迎来长期发展机遇。重点推荐：1、兼具“好信用、好城市、好产品”的“三好”地产股；2、依靠运营能力在市场调整中掌握现金流生命线的房企；3、受益于香港市场复苏的香港本地房企；4、受益于稳健现金流、具备分红优势的物管企业。

风险提示

地产政策波动的风险：地产相关的货币和财政政策、因城施策的调控政策存在不确定性，在房地产发展新模式的框架下，住房、土地、金融、财税等房地产相关领域的基础性制度存在调整优化的可能，都可能对房地产行业和房企经营造成扰动。

地产基本面复苏不及预期的风险：24年9月以来的政策组合拳推动房地产量价表现出现改善，但若经济环境的复苏程度、居民预期的修复情况、已出台政策的落地效果不及预期，地产基本面的复苏程度和持续性也存在不及预期的可能。

部分房企面临经营风险：若地产基本面复苏低于预期，部分房企仍可能面临较大的资金链压力，进而出现经营困难等问题。