2017年5月，马云在杭州举办的一场全球峰会上发言。他提到过去八年国内房价整体出现大幅上升的情况，任何商品都有市场规律，涨跌属于正常。八年之后最不值钱的东西可能就是房子，数量会多到像葱一样，每个人都能负担得起，而真正昂贵的将是干净的水、空气和各类资源。这番话当时在会上讲完，现场有记录和讨论，之后在网络上流传开来。
转眼进入2026年，市场运行情况确实出现一些调整。过去那种全国范围房价普遍上升的格局已经改变，各地根据自身条件形成不同走势。一些人口流入多、产业基础好的城市，交易相对活跃，价格表现比较稳。而人口流出明显、库存压力大的区域，去化过程更长，成交量保持较低水平。国家统计部门发布的相关数据也显示出这种差异，整体销售面积同比有回落，但核心区域的韧性更强。
第一大转变体现在价格表现上。以前市场像潮水一样全面上涨，现在变成了按城市和板块特点分开走路。2026年开年以来，各地报告和行业会议上反复提到这个点。人口和产业集中的地方，购买力支撑更足，房屋流通性相对好。反过来，部分三四线区域库存消化慢，价格调整幅度大一些。买房人实地看房时，更多对比周边配套和实际需求，不再像以前那样全国追热点。相关部门在工作会议上也强调，要根据本地实际情况引导供给，避免盲目扩张。
第二大转变是市场重点从新建住房转向已有住房的经营。2026年政策导向明确提出控新增、去库存、优供给。地方政府开始推动收购部分存量房用于保障性住房，既消化了闲置，也补充了民生供给。开发企业把精力放在存量改造和品质提升上，城市更新项目逐步落地。二手房交易在一些城市占比上升，买家更关注物业服务和社区维护，挂牌时间拉长，议价过程更仔细。行业报告指出，存量资产运营成为新重点，过去依赖新盘销售的模式在调整。
第三大转变是家庭决策从单纯看资产增值转向优先考虑资金平衡。过去不少人买房主要算未来升值空间，现在更多家庭先核对月度支出和收入匹配度。2026年就业和收入预期影响下，贷款比例和持有成本成为关键点。市场数据显示，二手房成交中改善需求占比在变化，刚需群体更注重总价控制和流动性。各地公积金和贷款政策优化后，部分家庭实际月供负担有所减轻，但大家还是把现金流安全放在首位，避免过度占用资金。
第四大转变是政策从全国统一框架转向各地根据条件精细调整。2026年作为相关规划开局之年，各地政府工作会议上讨论本地人口结构和产业布局，制定针对性措施。有的城市侧重修复信心，有的重点处理库存，有的优化供给结构。同一城市不同板块温度也不一样，刚需看安全和总价，改善看品质和配套，投资看流通路径。政策落地过程里，参与部门拿着本地资料反复比对，调整执行细节，确保符合实际需求。
这些调整在2026年逐步显现出来。市场整体从高速扩张阶段进入注重居住功能和品质的阶段。销售规模同比有所回落，但分化中核心区域出现企稳迹象。新开工面积保持低位，投资端压力仍在，但存量盘活工作在推进。房企经营重点转向产品细节和交付能力，买家决策更务实。
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