大家看楼市现在的情况，政策方向已经很明确了。2025年12月中央经济工作会议上就把稳定房地产市场摆在重要位置，提出因城施策，在控制新增供给、处理现有库存、优化供给结构这些方面下功夫。会议之后全国住房城乡建设工作会议跟着部署，2026年重点就是围绕这些点推进，包括推动收购存量房用于保障用途，还有继续发挥项目白名单作用来保障交付。
这些安排落地后，地方层面开始行动起来，组织资金支持存量去化，同时调整土地供应计划，优先保障民生项目和品质提升。政府工作报告里也专门提到这些内容，细化了存量盘活的路径，各地组织协调，把闲置房源和用地用起来。整体看，政策就是让市场稳住，既不能大起，也不能大落，慢慢把库存消化掉，把供给往好地段好品质集中。
实际运行中，城市之间的差别越来越明显。2026年开头几个月，房地产开发投资同比下降，住宅部分也是这样，销售面积继续调整但降幅比2025年全年收窄。到2月底，商品房待售面积比上年末增速回落，这些数据国家统计局都公布了。核心城市中心区域因为人口保持净流入，产业升级活动推进，学校医疗交通这些配套集中，居住需求有长期支撑，交易活跃度相对稳定，价格调整幅度在缩小。部分强二线城市核心板块也类似，人口和产业基础好，流动性保持较好。相反，三四线城市和县域地区，人口外移情况还在继续，就业机会跟不上，现有住房数量高位运行，挂牌后接手方少，去化需要更长时间。机构报告里提到，这种分化是人口流动、产业布局和库存水平共同作用的结果，不是短期现象。
土地供应管理也在跟着调整。各地编制住房发展年度计划，提前谋划相关规划，严格控制新增商品住宅用地，重点支持保障性住房用地，通过收回收购等方式盘活存量土地。自然资源部指导各地合理安排供地，普通地段新增明显减少，好地段供应更少，边缘区域项目难卖的情况多起来。2026年作为十五五开局之年，更多增量政策加快落地，促进需求释放。中指研究院测算，中性情形下全国新建商品房销售面积同比下降，降幅比2025年有所收窄，市场分化态势延续，好城市好房子还有结构性机会。供给端缩量有助于库存下降，推动供求关系改善。中长期看，十五五新建商品住宅年均销售面积预计保持在一定水平，随着库存逐步回落，配合社会预期修复，后期有望逐步走出调整阶段。
房价表现也跟着这些变化走。2025年百城二手住宅价格累计下跌，新房价格指数累计小幅上涨，主要来自核心城市优质改善新盘拉动结构性变化。2026年新房市场价格预计继续分化，在土地供应提质和好房子产品力提升背景下，新入市项目价格有望保持稳定，而早期在售项目价格仍有压力。整体看全国新房销售均价或延续小幅微降态势。中性情形下全国新建商品房销售额同比下降。70城房价指数显示，最近月份一线城市环比跌幅先缩小，二三线和三四线城市仍有下行压力，但整体跌幅比之前收窄。人口净流入产业支撑强的区域，房产流动性好，考察时能看到交易过程相对平稳。人口基本稳定产业有底子的区域，价格在有限区间波动。人口持续外移库存高的区域，交易周期长，流动性受限。这些都是实际市场里观察到的格局。
政策层面还在持续发力。深化住房公积金制度改革，有序推动好房子建设。住建部推动建立层高采光绿色建材等刚性标准，引导房企从规模转向品质服务一体化转型。城市更新上升为战略抓手，多部委联动推进城中村改造老旧小区更新，通过存量提质增效破解资源闲置难题。2025年城市更新取得重要进展，保交房任务全面完成，好房子建设起步成势。38个城市开展老旧住房自主更新原拆原建，42个城市实施房屋全生命周期安全管理制度试点。完成完整社区试点，建设改造各类服务设施，新增停车位和公共活动场地。这些工作都在落地，目的就是让住房发展适应新阶段，满足人民群众对美好生活的期待。
市场进入存量时代，二手房交易量逐步接近甚至超过新房。适龄购房人群变化带来需求结构调整，改善性需求占比提升，购房决策更受收入预期和市场信心影响。居民就业收入预期偏弱，短期销售规模面临压力，但政策托底让价格不至于大幅下探。土地成交面积降幅收窄，在房企拿地审慎态度下，优质地块倾向加快开工销售回笼资金。地方国资托底拿地情况减少，进一步推动土地成交向实际开工传导。
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