招商蛇口去年发生了好多人事变动，原来一个锅里抡勺的兄弟有了新领导岗位。
论感情，肯定兄弟情在；论工作，以后在大家庭里还要碰头。
新官不理旧账这个理，在招商蛇口就不灵了。
但怎么个理法，就变得微妙起来，既要尊重前任领导，又要含蓄地大有作为。
所以，从招商蛇口2025财报视角看做人，就显得意味深长。
1.亏多少是学问
净利润是评价前任工作成绩的核心财务指标之一。
不好意思，去年招商蛇口的净利润下降74.65%，这个指标放谁身上都不好受。
要知道前三个季度都是赚的，就是最后一个季度是亏损，然后全年亏损。
但是，亏损多少就有学问了。
亏少了，明年自己抱着背着一样沉；
亏多了，前任和现任脸上都挂不住。
这就是财务魔术的魅力。
所以有了投资收益5.79亿。这其实是内部的一桩买卖。
交易事实不重要，重要的5.79亿占到净利润总额的42.49%，快占到净利润的一半。
东边漏，西边补。你看，我还是努力在帮你的。
财务大洗澡时，洗到差不多时，里子面子都有了。
2.旧账新账一起理
营业收入也下降了，降了13.53%，有零有整，感觉很真实。
上市公司财报会遵守会计准则，但也有腾挪空间。
明规则是业主收了房，才能算营收。
那么，收了房后，算不算营收，就是上市公司说了算。
还有一个因素，即营业收入是要看当年的销售额，烫平经济周期波动。
我们来看看招商蛇口2025的销售规模是多少？
约是1960亿
说老实话，当年卖了1960亿，结转1547亿，结转倒也实在。
不过，我们还要再看另外一个指标：叫销售商品、提供劳务收到的现金。
其实它就是这一年卖房的现金流入。
2025年，招商蛇口卖房卖了多少现金出来？约是
我们再把这组数据拉出来：
招商蛇口去年卖房1960亿，收到现金1376亿，结转1547亿。
这里面就个小秘密：去年如果结转多，今年就会结转少。
结转多少也是学问。而且，今年收到现金1376亿，2026年就能过个好年。
从卖房到收房，至少需要两年多时间。今年结转的，是去年和前年的卖房收入。
你从数据上看，1547亿明显是提前留了富裕，但今年也不会太难看。
这就是做人——新官既理旧账，也要理新账。
3.存货是个谜，也是人心
财报上通常会有存货会计科目。
但是此存货非彼存货。
什么意思呢？
只是不要忘了，会计科目上还有一个叫借款费用资本化。
它其实不是存货，是开发商借的钱，放在库存头上。
所以，要减除掉这一笔。
还是以招商蛇口为例。2025年底的存货约是3623亿（不算投资性房地产）。
2025年，招商蛇口的借款费用资本化约是
137亿。
也就是说，前面的库存是3623亿中，要减掉137亿，3486亿才是招商真正的库存。
这里面同样有一个小秘密，借款费用资本化是多是少，虽然有会计准则约束，往往也是可以调整的，调多点调少点就凭你一张嘴。
招商蛇口的费用资本化只有137亿，其实可以更少点，或更多点。
你说减一半也成。习惯也可以改嘛。
我感觉是减少了，放大了库存。
放大库存的好处是，增加了表面上的工作难度——这摊活很难干呀！
财报虽然不说话，但数字也会说话，是不是很有意思！
它教会我们很多做人的道理，特别是当上大领导后的领导交接艺术。销冠100
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