土地是房地产市场的原材料，如何供应土地——土地总量以及土地结构——影响未来2-3年乃至更为长远的市场走向。
进入“十五五”第一年，深圳的供地计划继续在发生重大变化——有些的变化是在去年基础上的政策继续，有些则是展现出新的政策方向。
过往关于深圳的土地供应宏观分析，我写过很多文章，有兴趣的童鞋可以回翻：
《》（2023.4）、《》（2022.6）、《》（2022.1）、《》（2021.6）、《》（2021.7）、《》（2021.4）
上月末，深圳规自局发布2026年深圳土地供应计划，其中住宅用地计划供应量较高峰期剧降75%，创下至少是2015年以来住宅用地计划供应量的最低值。
以图示，2026年深圳全部供地计划约1068公顷，其中四类土地分配分别为：居住用地90公顷——其中商品住宅用地55公顷、公共住房用地35公顷，两者比值为61%:39%、产业用地255公顷、民生用地713公顷、商服用地10公顷。
对照历史看，我的结论有两个：
1）这是深圳至少2015年以来宅地计划供应量的最低值，相较于高峰期365公顷的年度宅地计划供应量，大降75%，显示出政府在加大力度从源头促进房地产市场的“止跌企稳”。
2）商品房与保障房的比例关系出现逆转，从二次房改时两者的4：6设想，慢慢过渡到过去几年的6:4。并且，保障房的计划供应量也创下了近年来的最低值，显示政府在保障房方向上的力度也有收缩迹象。
对照下面的图表来看，先看第一点。
2026年的整体计划供地量1068公顷，比过往下降不多——历史上基本维持在1200公顷左右，下调1成多一点而已。
随后看产业、民生、商服三类土地计划供应量，对比也都变动不大。比如，产业用地2025年计划供地量是一个极端值，大部分时期都200多公顷。占最大头的民生用地，这些年的占比都在45%以上，2026年创下了最高值，达到2/3。商服用地由于历史上的激进放地导致供应过剩，“十四五”开始剧减至低个位数的占比，2026年不足1%，历史第二低。
降幅最明显的是居住用地，大幅减少至90公顷，连续第四年下跌。和2022年高值365公顷的计划供地量相比，5年时间，下降了75%之巨！
往前回溯到2015-2017年，宅地计划供应量也都在125公顷以上。即是说，本年度90公顷的计划数值，是深圳过去10多年来最低的一次。
这个显示出，在面对持续低迷的房地产市场，主管部门在继续加大决心，通过源头的“水龙头”拧紧，来实现市场的早日企稳，这是最根本的供求规律调控手段。
在历史上深圳多次采用这种做法，最典型者在2003年，深圳当年宣布自2003年起的3年内，原特区内不再供应居住用地（彼时楼市还处在不温不火的状态）。在当时的房地产大牛市周期中，政府这样的政策取向，对接下来的房地产市场“大跃进”产生了直接的刺激作用。
这一次，也许效果没有那么的好，但是可以更好的以时间换空间。土地供应直接决定了未来1-2年的房屋供应，商品宅地供应的持续减少，意味着接下来的3-5年内，深圳上市的楼盘数量会慢慢减少，并在某个临界点时刻急剧减少，从而实现市场供求关系的新平衡。再考虑到城市更新项目如今所面临的困难，这个供应减少的速度会比想象的快。
再来看第二点，宅地供应结构的变化。
深圳从2018年力推“二次房改”起，商品房与保障房比例设定在4:6，保障房占大头。这个基本趋势一直持续到2021年，我们看到从2022年第四季度开始，深圳一下子冒出了几十个人才房、安居房项目销售（对刚需型商品房市场产生了相当明显的分流与冲击），原因就在那之前的几年里深圳一直在大力建设可售型保障房。
但从2022年开始，形势有所改变，商品房又重新占了大头，两者之间的比值从先前的 4:6变成了6:4，颠倒过来了。背后的原因不得而知，也许是2021年住建部力推以“共有产权房”为代表的“四类住宅”政策，扰乱了深圳的“二次房改”的计划的缘故。总之，从那之后，商品房与公共住房基本上延续了这样的格局。
2026年继续。公共住房计划供地量压缩为35公顷，也是创下2015年以来的最低值，而且和高峰期——2021年公共住房计划供地量214公顷——相比，下跌幅度更为惊人，整整下降了接近84%！2026年深圳计划公共住房的供地量，仅仅相当于2021年的16%！6年的时间。
我在先前的文章《》里明确指出过这一点，深圳的可售型保障房供应洪流已过，未来的2-3年，还算是刚需年轻人上车的“友好窗口期”，市场上还是会有一些可供选择，但整体趋势来看市场上的可售保障房供给量将急剧减少。
这个背后的原因，即是“土地财政+市场企稳”两个。在土地财政方面，深圳在面临土地收入的急剧减少——2025年国有宅地出让收入不足300亿。创下2013年以来最低纪录，仅相当于2021年高峰期的不足1/3。同时，持续下跌4年、跌幅超过4成的房地产市场，亟需止跌企稳。这两者都会指向一个结果：缩减保障房供给。因为，缩减这个，一方面可以减少政府开支，降低卖地收入锐减带来的财政压力。另一方面也可以减少对商品房市场的冲击，心理冲击与实质冲击，维持原有的可售保障房规模都不足以减少对商品房市场的冲击，只能大幅减少。
这是，时势使然。
也是基于此，我先前在文中强调，对于年轻的刚需朋友们，不要再绞尽脑汁的等待抄到房地产的那个最低价，再继续等下去，很可能等来的是：可售型的保障房不再会出现“队列放宽”，而是会“僧多粥少”了，又去拼抢。
最后提醒一句，土地的供应计划不等于实际完成，深圳自“二次房改”以来，在土地供应计划的完成率上，可以说做得非常漂亮，几乎每年都是“超额完成”。这部分等到更多数据有披露了，我们再来展开分析。
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