这两天我的朋友圈被中介刷屏了。
全是排队过户的照片，交易大厅人挤人，跟春运似的。
上海一个中介发视频，配文是：系统又崩了，今天第3次。
北京那边更夸张，有中介说这周末带看了8组客户，嗓子都哑了，但开心啊，终于开单了。
数据也出来了。3月截至22号，上海二手房成交破了2.1万套，日均974套。北京也不差，1.2万套出头，环比涨了四成。
但你千万别以为全国都这样。
深圳的朋友给我发了条微信：我们这咋还没动静？
我查了下数据，好家伙，深圳、杭州、成都这些地方，3月上半月的二手房成交，同比还是跌的，有的跌了两成多。
这就尴尬了。
同样是楼市，怎么差距这么大？
01
先说上海有多火吧。
3月14号那天，单日成交1472套，创了2021年以来的新高。这数字啥概念？很多二三线城市一个月的量。
有个中介跟我讲，现在上海卖得最好的，不是豪宅，是250万以内的“老破小”。就是那种房龄20年起、电梯都没有的老房子。
为啥？
因为便宜啊。首付降了，公积金贷款额度提到240万了，原来买不起的刚需，现在能上车了。
有人吐槽说，这不就是给穷人接盘吗？
但说实话，对在上海漂了五六年的年轻人来说，能上车就不错了，管它是不是老破小。
北京情况也差不多。
链家那边传出来的消息，3月连续好多天成交都破700套。主力也是刚需，300万以下的房源占比超过六成。
但有个细节挺有意思。
北京这次涨的，主要是海淀、朝阳这些核心区，远郊还是半死不活。
这说明了啥？
大家不傻，要买就买核心地段，哪怕小一点、旧一点，但保值啊。
02
那深圳咋回事？
按理说，深圳也是一线城市，房价跌了这么久，也该反弹了吧。
但现实是，深圳3月前两周新房和二手房环比虽然涨了20%多，但那是跟2月比，2月春节本来就惨。
要是跟去年同期比，还是跌的。
有个深圳的读者留言说，他挂了一套房子半年了，降了三次价，还没卖掉。
为啥深圳起不来？
我琢磨了一下，可能是因为深圳的刚需，真的买不起了。北京上海还有大量300万以下的房子，深圳呢？稍微像样点的，都奔500万去了。
另一个原因，深圳人可能更务实。
与其背着高杠杆买房，不如租房住，把钱留着自己花。这两年深圳的租金回报率都到1.87%了，比存银行强点有限。
03
还有个现象挺扎心的。
你以为现在买房的人都是刚需？不全是。
我看了份报告，现在杭州的新房，120平米以上的大户型成交占比超过75%。什么概念？每卖四套房，三套是改善型的大房子。
成都也一样，64%的新房成交是120平米以上。
就连北京、上海，120平米以上大户型的成交占比也超过五成。
这意味着什么？
有钱人在进场。
他们不买老破小，直接奔着好房子去。核心区、大户型、品质好，这才是他们的目标。
有个杭州的中介说，以前客户买房先看总价，现在首付低了，很多人直接一步到位，选大户型。
一步到位。
这四个字挺扎心的。对有些人来说，买房是“终于上车了”，对另一些人来说，是“直接上飞机了”。
04
但你别高兴太早。
这波回暖，其实还是“以价换量”。
什么意思？就是房东降价了，才有人买。
上海250万以内的老破小为啥好卖？因为便宜啊。北京300万以下的房子为啥占比高？也是因为便宜。
数据显示，北京2月的二手房挂牌均价，同比还是跌了14%。上海也一样，跌了14%。
业主们的预期，其实还在往下走。
换句话说，这波成交量涨了，但价格没涨。
有专家说这叫“量涨价稳”。但我听着，更像是“割肉换量”。
05
更魔幻的是豪宅市场。
3000万以上的顶豪，今年一季度成交同比涨了14%。
深圳更离谱，亿元豪宅已经成交了12套，快赶上去年全年的量了。
有钱人买豪宅跟买菜似的，但普通刚需还在纠结要不要上车。
冰火两重天，不光是城市之间，连人群之间也是。
06
接下来会怎样？
我看了几个专家的分析，说法不太一样。
乐观的说，政策底到了，预期在修复，小阳春能延续到4、5月。
谨慎的说，现在的成交是积压需求集中释放，等这批需求消化完，如果没有新政策接力，可能二季度末就回归常态了。
我觉得都有道理。
但有一点是确定的：楼市不会再普涨了。
以后只有核心城市、核心地段、优质资产才有戏。那些没人去的三四线城市，可能真的就那样了。
所以，如果你是刚需，现在确实是个窗口期。首付低了，利率低了，房东也愿意谈价了。
但如果你是投资，劝你冷静。
毕竟，连北京上海的房价都还在跌，指望炒房暴富的时代，真过去了。
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