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上周，从郑州去了一趟新郑。
朋友刚生完孩子，我和媳妇儿去看望。
地产人的老毛病了，进到朋友小区都忍不住调研一番。
小区位置，不错，新区边上，比较安静，配套不算完善，这一点其实跟大城市不一样，大城市没配套是真要命，小县城走两步就有配套，开车10分钟就有大商场，不必担心；品质和环境，还可以，档次不算很高，施工有点粗糙，但胜在次新，小区内还有篮球场，也还不错；入住率不错，外部车辆可以进去，要收费，物业会送业主一些停车券，从停车数量和登记车牌就看出来，入住率比较高，还停了不少电动车，不知道是当初规划还是管理问题，后期不好管理。
有一个大问题：北门道路没修好，坑坑洼洼，不知道交付的时候，是归市政管还是归开发商管，总之，这算是一个瑕疵吧。其他没问题。
小区没事，正常交房了，但小区之外更精彩。
之前小区开发商是要拿地标的，好多年过去了，几个院的房子早都盖成了，但是土地却始终没拿，要么没钱，要么有钱但不挣钱。
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管中窥豹，我研究了朋友小区的价格和成交量。
有人说大城市不也看这两点，有什么奇怪的。不太一样。
大城市和县城的侧重点不一样，县城指标中，成交量＞价格，有成交量才有价格。
大城市，某个小区的成交价稳住了，成交量不太重要，成交量大不一定是好事，大说明关注人数多，但是价格上不去，比如很多刚需大盘，一年动辄百十套的成交，不是好事。唯一例外是学区房，正弘数码公寓，成交量不错，价格也相对坚挺，没跌太多。
价格：
小区是2021年年底交房，4年多，次新，都是高层，不像其他院还有高低配，住起来比较纯粹。
22年有成交，22-23年5500-6500，个别突破7000，到了24/25年/26年初，价格微跌，5500左右，个别不到5000，个例参考意义不大。这4年的成交，微跌但稳住了。
成交量：
22年2套，毕竟刚交房，都是6月成交，真实成交量不止2套，加上物业、外部中介成交，实际应该在6-8套。
23年15套，24年16套，25年26套，26年刚过去不到3个月，成交量已经6套，不出意外，今年成交量应该在35套左右，成交量上涨非常明显。
为什么说县城的成交量更重要？
大城市不缺购买力，不缺成交量，市场好了都去抢，市场差了都缩着头，参考深圳。
县城不行，不能等，没有成交量就是死路一条，从这个小区的成交价和成交量上看，可以得出一个半结论：这个县城房价，基本稳住了。
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但，一个小区肯定不够。
我又开车在附近转了几个小区，看了大概3、4个，也都进小区转了一圈。
真是地产人的老毛病了，被媳妇儿骂两句也不敢吭声。
小区1：金科御府，23年12套，24年25套，25年27套，26年前3月7套。小区价格跌了不少，23年6500-7000，个别5000出头，24年5500左右，个别5000，25年-26年年初基本上5000-5500。
小区2：新郑碧桂园1号院，22年1套，23年3套，24年2套，25年7套，26年前3月3套，主要是价格贵，成交量不大，但增速也很快。新房到二手跌了不少，最初开盘价是精装1万出头，二手7000+；但是二手房成交价跌幅不大，整体从9000+到7000+。
小区3：招商轩辕华府，22年2套，23年4套，24年8套，25年1套，26年前3月0套。不过数据并不完整，25年明显缺失。价格上，17层小高从7000-7500到5500，正常跌幅。
小区4：天鹅湖畔1期，20年4套，21年13套，22年9套，23年9套，24年19套，25年14套，26年前3月4套，成交量上升且非常稳定。21年我去调研，新房毛坯8000出头，现在二手房价格从7000跌到6000-6500，价格算是稳定。
1、5年左右次新小区，品质大差不差。
2、成交量稳增长，价格跌幅不同，新房跌幅大点，转入二手后平均跌幅20%。
3、月均成交2套算是非常不错的小区。
4、房贷、税费减少，也是变相降价。
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再把视线放大一点。
我拉了一下郑州周边3个县城，6年左右的房价对比。
新郑已经对比过了。新房比二手跌幅大，大致跌幅30%，转入二手房后跌幅并不大，平均跌幅20%，而且成交量随着交房时间越长，小区入住率越高，成交量也越大，量价基本稳住，自住没问题。
新密。去年去了几趟，整体房价比新郑、中牟都要高一点。
新密平均房价6000-9000，头部房价高的小区，要么是永威开发的小区，要么是配套永威物业的次新小区，去年房价基本上都在8500-9500，个别甚至过万，现在微跌了一点，靠近青屏山和东部的小区价格低一点，平均6500-7000。
中牟。主流小区集中在中牟新区，大部分单位10多年前都搬到这里了，配套很成熟了。
2015年，中牟新区5500-6500。我查了几个典型小区的二手房成交价，最高峰7000-8000，目前成交价5000-5500，比10年前还低一些。
别着急，我还找了全国几个典型县城。
一个是江苏-昆山。
全国县城第一。
前几年我去昆山调研，主流价格1.8以上，很多不错的小区都在2.4，看了一个国企开发的项目，就在奥体旁边，精装2.4，当时市场已经有点下行了，价格还比较坚挺。后来我再看这个小区的成交价，25年下半年已经跌到1.8，今年年初1.4-1.5，跌幅35%以上，我计算的跌幅还是保守了。
一个是河南-汝州。
17年年底去调研过，当时我们同事三人去做调研，在售楼盘均价是3800-4500，建业、碧桂园开发的楼盘贵点，4500-5000，不算低了。现在我重新看了一下，圣庄园/凯德国际/建业桂园/碧桂园微跌，但成交量查不到，有知道的朋友可以说一下。
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新郑，主流次新房量价稳定了。
但是，别着急，这并不意味着市场完全稳定了。
1、我挑选的都是次新，什么是次新，次新就是头部，头部天然有垄断，这几个小区成交量上去了，一定意味着其他小区成交量不行了，因为县城的成交量就这么多，此消彼长。
2、一个中介告诉我，老县城的房子基本上卖不动，100多平总价20、30万，唯一愿意买的人群，大头是为了学区，一小部分是老人换房，老城住习惯了，不想去新区。
3、很多人说，你看，县城量价都稳定了，郑州主城房价一定能稳定了吧。
错，之前的轮动逻辑完全失效了。18年，绿博1万-1.5万，中牟新区6500，现在呢，绿博5000甚至更低，中牟新区5500，后者更坚挺，天花板不高，但托底真的没问题，更关键的是，中牟新区真的能住啊，啥都有，绿博的自住配套太少了，地铁、商业、学区、人气，这些核心因素，还需要时间来沉淀。
4、昆山，汝州，同样是头部县城，市场却千差万别，昆山经济更强，有钱人更多，挨着苏州上海，反而跌得更狠，目前房价还在跌，市场也没有完全稳定。
5、因此，26年不要谈底，不要高估小阳春，过了5月再看数据。
来源：郑州楼市（ID：zzlsplus）
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