郑志刚到底是如何把一盘好棋给走臭了呢？要知道郑裕彤去世的时候，留下的是一个2000亿资产的帝国。郑裕彤不愧是香港四大富豪之一，眼光、能力都是历史级别。
他是在2016年去世，我们看看他去世之后给后人留下的局面到底有多好。2013年开始，就在李嘉诚开始甩卖内地资产的一年之后，郑裕彤也启动卖卖卖模式。这一年他卖掉了新世界中国旗下的上海丰盛皇朝项目，套现80亿。
随后郑裕彤跟许家印达成了世纪大交易，他把位于海口、武汉、北京、成都等多个城市，总计9个项目打包卖给了恒大，套现了339亿。
在2011年郑裕彤还把家族控制多年的周大福在香港上市，融资159亿。另外他还花了200亿把新世界中国给私有化了。
可以说这个时候，郑裕彤留下的是一个资金充足，负债率合理的商业帝国，家族资产也高达2000亿港币。
可是2016年郑裕彤去世之后，一切就变了。郑裕彤虽然让儿子郑家纯接班，但是郑家纯也已经70来岁，而且身体也不好，因此郑家的生意是交给了郑家纯的四个子女来管理。
郑志雯管理周大福跟酒店生意，郑志刚管地产生意。郑志明跟郑志亮一个管基建生意，一个管理私人投资。作为长孙，郑志刚自然也是全盘的管理者。
郑志刚年轻气盛，他就跟30年前，自己的父亲一样。郑家纯第一次接班的时候，也曾经大举投资，导致公司负债率迅速上升。后来还是郑裕彤不得不再次出山，才成功挽回了局面。
郑志刚也是如此。2016年他开始接手之后，就大刀阔斧的改革，第一个改革就是在内地大举发展K11商场。这个商业中心品牌是郑志刚创办的，他创造性的把艺术跟商业结合，最初确实获得了成功。
短短几年时间，新世界发展在内地就落地了13座K11商场。这些商场单体投资都在30亿左右，光是这13座K11预估总计投资就得超过300亿。
同一年，新世界发展先是联合和周大福以42.07亿元，拿下深圳前海桂湾片区地块，随后12月又和招商蛇口联合斥资89亿元，拿下深圳蛇口太子湾地块。
2019年7、8月，新世界发展更是在4天时间里，合计投资138亿元，在杭州、宁波等地接连拿下地块。
另外他还砸了上百亿拿下广州两个旧改项目，166亿拿下广西龙光贵武高速40%的股权。当时新世界发展号称在内地投资2000亿，可公开查询的数据，总计投资也是在千亿以上。
这一顿操作确实猛如虎，新世界发展的总资产在2022年达到巅峰的6300多亿。可是总负债也从2015年的2120亿，来到了3478亿。新世界发展虽然表面上的负债率一直不到6成，可是实际上算上永续债的话，真实负债率要高得多。
本来新世界发展在香港四大地产公司中实力就是最弱，财务情况也是相对较差的。郑志刚这一顿操作，直接让公司踩了一个大雷。2019年内地先是疫情，之后房地产三道红线，之后是整个行业周期性下跌，楼价一路暴跌。郑志刚前几年高价拿的地都成为了烫手山芋。
2024年新世界债务危机正式爆发，当时一年内到期债务322.1亿港元，可是公司现金只剩下214.18亿。2025年5月30日，新世界发展发布公告，旗下子公司发行的四只永续证券将递延分派，这个意味着新世界发展自上市之后，第一次债务违约。
与此同时，内地楼市大跌，负债销售不断下滑，资产价格大幅度缩水，又让他们在过去2年半的时间亏损高达300多亿。
郑志刚最终也是灰溜溜辞掉了行政总裁的位置，离开家族公司，独自去创业了。如今新世界发展市值较巅峰期已经蒸发了上千亿。更可怕的是，黑石集团已经准备拿25亿美元入股，如果谈判成功，新世界发展将不再姓郑。如今回看，郑裕彤当年真的是太高明了。
如果郑志刚接盘之后，不瞎折腾，就守着一亩三分地过日子，等待行业寒冬到来，再趁机抄底，那才是真正高明。可惜他太过着急，最终也是害了家族。
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