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番禺【广州地铁·珑曜上城】全盘深度分析：130%超高使用率+户户朝南+广外附九年一贯制+3号线TOD大城，4栋加推来袭

在广州楼市中，TOD项目一直是自带流量的热门赛道——它以地铁为核心，串联起居住、教育、商业、休闲等全维度生活场景，既解决了当代人通勤的核心痛点，又能实现生活品质的全面升级。而在番禺广州新城板块，由广州地铁地产打造的珑曜上城，更是凭借“地铁+教育+高使用率+大城配套”的全能优势，成为刚需、刚改群体的重点关注对象。

作为广州地铁地产在TOD赛道的又一力作，珑曜上城并非简单的“地铁上盖”，而是一座建筑面积超68万方的综合性TOD大城，依托3号线延长线的超级流量，结合广外附九年一贯制公立学校、130%超高使用率户型等核心亮点，重新定义番禺刚需居住新标杆。本次我们将从项目背景、基本信息、交通配套、教育配套、生活配套、在售户型、产品亮点等多个维度，进行全盘深度解析，带大家全方位了解这座藏着满满惊喜的TOD大城，同时解读最新加推4栋的核心价值。

一、项目背景：广州地铁发力TOD，抢占3号线延长线核心红利

提到广州地铁地产，熟悉广州楼市的人都知道，它是广州TOD开发的标杆企业，依托广州地铁的资源优势，深耕TOD赛道多年，打造的每一个项目都紧扣“轨交+物业”的核心模式，实现交通与居住、商业的深度融合，为业主带来便捷、高效的生活体验。

2024年12月，广州地铁地产精准布局，成功拍下番禺亚运大道BD0210116地块（广州新城一期），折合拿地价仅约1万/㎡（未扣除配建）。这一拿地成本，为项目后续打造高性价比产品奠定了坚实基础，也让项目在定价上拥有更多优势，能够让更多刚需群体实现“花少钱，住好房”的居住梦想。

2025年，广州地铁地产乘胜追击，在TOD赛道持续发力，将目光锁定在了广州最具影响力的地铁线路——3号线。熟悉广州的人都清楚，3号线在广州地铁网络中的地位，堪称“扛把子”一般的存在，它不仅是全国最繁忙的地铁线路，没有之一，更承载着广州核心区域的交通枢纽功能。

据官方数据显示，广州地铁3号线日均客流量约200万人次，约占全市地铁总客流的1/4，相当于每天有近200万人依靠3号线通勤、出行。更难得的是，3号线的线路走向与广州新中轴几乎完全重合，串联起天河北、天河路-珠江新城、广州塔-琶洲、长隆万博、番禺广场五大核心商圈，同时还衔接了白云国际机场这一国家级门户枢纽，无论是通勤上班、购物休闲，还是出差远行，都能实现高效通达。

尽管3号线的流量优势得天独厚，但此前大部分站点与周边区域的融合发展度较低，未能充分发挥地铁对区域发展的带动作用。直到2024年，3号线延长线正式开通，这条延长线摒弃了传统地铁站点的单一功能，按照最新的TOD理念进行规划建设，旨在打造“地铁+社区+商业+教育”的一体化生活圈，承接3号线的超级流量，带动沿线区域的发展升级。

广州地铁地产精准捕捉到这一发展机遇，相中了位于广州新城核心区域的石碁南站，计划在此打造一座建筑面积超过68万方的TOD大城——广州地铁·珑曜上城。这座大城不仅将依托3号线延长线的交通优势，更将整合教育、商业、休闲等多元配套，打造一座“出门即地铁、上学不用送、生活不用愁”的全能居住社区，成为3号线延长线上TOD开发的标杆之作，同时也契合了番禺区“两轴两廊”发展格局中亚运大道产业发展走廊的建设规划，助力广州新城板块的崛起。

二、项目基本信息：68万方TOD大城，低密高绿，舒适感拉满

珑曜上城作为广州新城一期的核心项目，整体规模宏大，总建筑面积约68万方，涵盖住宅、商业、教育、休闲等多种业态，是一座集居住、购物、教育、娱乐、休闲于一体的综合性TOD大城。项目一期作为首批开发地块，已经进入热销阶段，最新加推的4栋更是凭借优越的位置和产品优势，成为市场关注的焦点。以下是项目的详细基本信息，从整体到细节，带大家全面了解项目的规划亮点。

（一）整体规划：68万方全能大城，一站式生活配套

珑曜上城总建筑面积约68万方，整体规划遵循“TOD+大城”的核心理念，将地铁、住宅、商业、学校、公园等配套有机融合，打造“15分钟生活圈”，让业主足不出社区，就能满足日常生活的所有需求。项目整体定位为“全龄化全能居住社区”，兼顾刚需、刚改等不同群体的居住需求，无论是单身青年、新婚夫妻，还是三代同堂的家庭，都能在这里找到合适的户型。

项目依托3号线石碁南站，打造“地铁+社区”的无缝衔接模式，通过晴雨连廊将地铁口与社区、学校、商业紧密连接，让业主出行、上学、购物都能免受日晒雨淋的困扰，真正实现“无缝衔接，从容出行”。同时，项目整体规划注重生态与居住的融合，打造滨水公园、森奢园林等自然景观，让业主在繁华都市中，也能享受亲近自然的舒适生活。

（二）一期基础信息：低容积率+高绿化率，居住舒适度突出

珑曜上城一期占地面积约11.5万㎡，建筑建面约28.48万㎡，整体规划科学合理，容积率仅为1.39，绿化率高达35%。熟悉楼市的人都知道，容积率越低，居住的舒适度越高，1.39的容积率在刚需项目中极为罕见，甚至堪比一些高端改善楼盘，这意味着项目的楼间距更宽、采光更好、居住更通透，业主的私密性也能得到更好的保障。

一期1地块规划户数约1120户，整体居住密度较低，不会出现拥挤、嘈杂的情况，能够为业主提供安静、舒适的居住环境。项目一期规划有6栋住宅，分别为1栋、2栋、3栋、4栋、8栋、9栋，其中最新加推的4栋，凭借优越的位置、合理的梯户比和优质的户型，成为一期的核心亮点楼栋。

（三）楼栋与梯户比：科学规划，兼顾效率与舒适度

项目一期的6栋住宅，在规划上充分考虑了业主的居住体验和出行效率，梯户比和层高的设计都经过了精心考量，兼顾了实用性和舒适度：

1. 1栋和2栋：均为32层，梯户比为2T5，层高适中，2梯5户的设计，能够满足业主的日常出行需求，避免高峰期等待电梯的困扰，同时也能控制公摊面积，提升户型的使用率。

2. 3栋和4栋（加推楼栋）：均为42层，梯户比为3T5，3梯5户的设计，相比2T5更加便捷，电梯配比更充足，无论是上班高峰期，还是日常出行，都能实现快速乘梯，减少等待时间；42层的层高，能够为业主提供更广阔的视野，部分户型还能欣赏到园林或滨水景观，居住体验更佳。

3. 8栋和9栋：均为47层，梯户比为3T5，作为一期的高层楼栋，视野开阔，能够俯瞰整个社区园林和周边景观，同时3梯5户的设计，也能保障业主的出行效率，避免拥挤。

（四）核心基础配套：车位充足，满足业主日常需求

项目一期的车位比约为1:1.1，这一配比在刚需项目中属于较高水平，能够充分满足业主的停车需求，避免“一位难求”的困扰。无论是业主自有车辆，还是亲友来访，都能找到合适的停车位，提升居住的便捷度。

同时，项目在车位规划上，还注重人性化设计，规划有新能源汽车充电车位，契合当下绿色出行的趋势，为有新能源汽车的业主提供便利；此外，车位的动线设计科学合理，实现人车分流，避免车辆进入社区居住区域，保障业主的出行安全，尤其是老人和小孩的安全。

（五）户型整体定位：73-130㎡全南向，覆盖多元居住需求

珑曜上城一期的户型面积涵盖建面约73-130㎡，全部为全南向设计，主打4/5空间两厅两卫，覆盖了刚需、刚改等不同群体的居住需求。无论是单身青年追求的紧凑小户型，还是新婚夫妻需要的舒适两房、三房，亦或是三代同堂所需的大户型，都能在项目中找到合适的选择。

更值得一提的是，项目所有户型都采用了“高使用率+全南向+多赠送”的设计理念，阳台、飘窗、花池等多处赠送空间，让户型的实际使用率高达130%，相当于花73㎡的钱，享受90㎡+的使用空间，花87㎡的钱，享受110㎡+的使用空间，真正实现“小面积，大尺度”，让业主以更低的成本，享受更舒适的居住体验。

三、交通配套：3号线TOD核心，半小时直达市中心，一小时畅行湾区

对于当代购房者而言，交通配套是买房时的核心考量因素之一——通勤是否便捷、出行是否高效，直接影响着日常生活的幸福感。珑曜上城作为广州地铁打造的TOD项目，最大的核心优势之一，就是其得天独厚的交通条件，依托3号线石碁南站，实现“地铁直达、多维联动、高效通达”，无论是日常通勤，还是周末出行、出差远行，都能轻松搞定，让业主彻底告别“通勤焦虑”。

接下来，我们将从地铁、路网、城际交通三个维度，详细解析项目的交通配套，带大家感受“出门即地铁，畅行全广州”的便捷生活，更融入真实的生活场景，让交通配套的优势更具代入感。

（一）地铁配套：3号线石碁南站旁，无缝衔接核心区域

珑曜上城距离3号线石碁南站仅约500米，步行仅需6-8分钟，这个距离堪称“黄金距离”——既避免了地铁口过近带来的嘈杂，又能实现快速抵达地铁口，真正实现“出门即地铁，步行即进站”。对于每天需要通勤的上班族而言，这样的距离的优势尤为明显，不用早起赶公交、挤地铁，也不用为了赶地铁而匆匆忙忙，每天可以多睡半小时，通勤路上也能更加从容。

想象一下这样的日常：每天早上7点30分起床，洗漱、吃早餐，8点10分从家里出发，沿着社区的晴雨连廊步行，不用晒太阳、不用淋雨，8点18分就能抵达石碁南站，乘坐3号线直达珠江新城，8点48分就能到达公司，全程无需换乘，通勤时间控制在30分钟以内，比很多同区域的项目节省近20分钟的通勤时间，让你每天都能以饱满的状态投入工作。

作为全国最繁忙的地铁线路，3号线的线路优势无需多言，它串联起广州五大核心商圈，从石碁南站出发，乘坐3号线，2站就能到达番禺广场，4站可达广州南站、琶洲CBD，5站直达珠江新城，无需换乘，全程高效通达。无论是在天河、海珠、番禺等区域上班，都能实现便捷通勤，彻底解决刚需群体的通勤痛点。

更值得一提的是，3号线石碁南站还能无缝对接18号线、22号线，这两条线路都是广州的“快速地铁”，能够实现“快速换乘，畅行全城”。从石碁南站出发，换乘18号线，3站就能到达万博CBD，感受世界级商圈的繁华；换乘22号线，能够快速抵达白云国际机场、广州南站等交通枢纽，出差、远行更加便捷。

根据高德地图显示，3号线石碁南站的运营时间十分友好，往天河客运站方向，最早一班车为6:22，最晚一班车为00:20；往海傍方向，最早一班车为6:20，最晚一班车为22:49，无论是早出晚归的上班族，还是周末外出游玩的家庭，都能满足出行需求，不用担心错过末班车的困扰。

此外，3号线延长线作为按照最新TOD理念打造的线路，石碁南站不仅仅是一个地铁站点，更是一个“交通枢纽+生活节点”，站点周边规划有商业、休闲等配套，未来业主出站后，就能直接享受购物、休闲等服务，实现“地铁+生活”的无缝衔接，让出行变得更加便捷、高效。

（二）路网配套：多维路网联动，自驾出行畅通无阻

除了地铁配套之外，珑曜上城的路网配套也十分完善，依托亚运大道、番禺大道等核心交通干道，实现“自驾便捷，畅行全城”。对于有自驾需求的业主而言，这样的路网规划，能够让出行更加灵活，无论是通勤、购物，还是周末出游，都能轻松抵达目的地。

项目紧邻亚运大道，作为番禺区“两轴两廊”发展格局中的重要横向经济廊道，亚运大道串联起市桥老中心与亚运城中心，实现“以老带新”，同时衔接番禺大道、广明高速、南沙港快速等多条交通干道，自驾出行十分便捷。从项目出发，沿亚运大道向西，20分钟就能到达番禺广场，30分钟可达万博CBD；沿番禺大道向北，40分钟就能抵达天河核心区域；沿广明高速向南，30分钟就能到达南沙区，实现“半小时番禺生活圈，一小时广州生活圈”。

日常自驾通勤的业主，还能享受“错峰出行”的便利，亚运大道作为番禺区的核心干道，路况良好，不易出现拥堵情况，相比市区的拥堵路段，能够节省大量的通勤时间。比如，从项目自驾到珠江新城，全程约30公里，正常路况下，仅需40分钟左右，比乘坐地铁更加灵活，适合需要经常自驾出行的业主。

此外，项目周边还有多条公交线路经过，能够覆盖番禺区的各个区域，对于没有地铁、自驾需求的业主而言，公交出行也十分便捷。同时，项目规划有专属的社区出入口，与周边路网无缝衔接，业主自驾进出社区十分方便，无需绕路，进一步提升了出行的便捷度。

（三）城际交通：衔接两大枢纽，一小时畅行湾区

珑曜上城不仅能够实现“畅行广州”，还能依托周边的交通枢纽，实现“一小时畅行粤港澳大湾区”，满足业主的城际出行需求。项目距离广州南站仅4站地铁，乘坐3号线换乘22号线，15分钟就能抵达广州南站；距离白云国际机场约40公里，乘坐3号线直达，全程约50分钟，无论是出差、旅游，还是探亲访友，都能实现高效出行。

广州南站作为全国最大的高铁站之一，衔接了京广高铁、广深港高铁、贵广高铁等多条高铁线路，能够直达深圳、珠海、佛山、东莞、长沙等多个城市，从广州南站出发，15分钟可达佛山，30分钟可达深圳、东莞，1小时可达珠海、中山，真正实现“一小时湾区生活圈”。对于经常需要城际出行的业主而言，这样的交通优势，能够节省大量的出行时间，让城际出行变得更加便捷、高效。

白云国际机场作为三大国家级门户枢纽之一，开通了国内外多条航线，从项目出发，乘坐3号线直达机场，无需换乘，全程约50分钟，无论是国内出差、旅游，还是国际出行，都能轻松搞定。同时，项目周边还有南沙港快速，能够直达南沙港，对于有港口出行需求的业主而言，也十分便捷。

总的来说，珑曜上城的交通配套，以3号线石碁南站为核心，实现了“地铁+路网+城际”的多维联动，无论是日常通勤、周末出行，还是城际出差、远行，都能实现高效通达，彻底解决了当代购房者的“交通焦虑”，让业主能够享受“便捷、高效、从容”的出行生活。

四、教育配套：广外附九年一贯制公立学校，目送式教育，成就孩子美好未来

对于有孩子的家庭而言，教育配套是买房时的“重中之重”——学校的师资力量、教学质量、距离远近，直接影响着孩子的成长和未来。珑曜上城最吸引人的亮点之一，就是其自带的优质教育配套，配建了幼儿园和广外附九年一贯制公立学校，实现“家门口的优质教育，目送式上学”，让家长不用再为孩子的上学问题发愁，也让孩子能够在轻松、便捷的环境中成长。

接下来，我们将从学校资质、办学规模、教育优势、接送便利性等多个维度，详细解析项目的教育配套，融入真实的生活场景，让大家真切感受到“目送式教育”的便捷与安心，同时解读广外附学校的核心优势，让家长们放心选择。

（一）学校签约落地：三方携手，打造高起点公立教育

2025年3月21日，广州地铁地产·珑曜上城成功与番禺区教育局、广东外语外贸大学三方签约，正式引入广东外语外贸大学附属广州新城学校（暂定名），这所学校为九年一贯制公立学校，涵盖小学、初中两个学段，能够为业主子女提供从小学到初中的一站式优质教育服务，彻底解决业主子女的上学问题。

此次三方签约，不仅是对项目教育配套的重要加持，更是番禺区提升区域教育质量、优化教育资源布局的重要举措。广东外语外贸大学作为广东省属重点大学，拥有深厚的教育底蕴和优质的教育资源，其附属学校在办学管理、师资建设、教学质量等方面都处于行业领先水平，此次携手番禺区教育局、广州地铁地产，将打造一所“高起点、高品质、高水准”的九年一贯制公立学校，为区域教育事业的发展注入新的活力。

据悉，广外附属广州新城学校（暂定名）已于2025年6月举行动工仪式，目前正在稳步建设中，学校分两期建设，整体建成后可满足小学、初中全学段教育需求，预计将在未来2-3年内正式开学，届时业主子女可优先入学，享受优质的公立教育资源。

（二）学校核心优势：广外系加持，师资与教学双保障

作为广东外语外贸大学教育集团成员校，广外附属广州新城学校（暂定名）将深度融入“广外系”教育体系，在教材、教研、考试等方面实现同步，同时在办学管理、师资建设等方面获得广东外语外贸大学的全方位支持，确保实现高起点办学，为孩子提供优质的教育资源。

1. 师资力量雄厚：学校的师资队伍将由广东外语外贸大学统一选拔、培训和管理，引入一批具有丰富教学经验、高学历、高素养的教师，同时还将邀请广东外语外贸大学的专家、教授担任学校的教学顾问，指导学校的教学工作，确保教学质量。此外，学校还将建立完善的教师培训体系，定期组织教师参加各类培训、教研活动，提升教师的教学水平和专业素养，为孩子的成长提供有力的师资保障。

2. 教学理念先进：学校将秉承广东外语外贸大学“明德尚行，学贯中西”的办学理念，注重培养学生的综合素质和国际视野，在抓好文化课教学的同时，将开设英语特色课程、综合素质课程等，培养学生的语言能力、创新能力、实践能力和合作能力，让孩子全面发展，为未来的升学、就业打下坚实的基础。

3. 硬件设施完善：学校采用“先进建筑技术+人性化设计理念”，努力打造一所环境优美、设施完善、功能齐全的现代化学校，规划有教学楼、实验楼、图书馆、体育馆、运动场等多种教学设施，同时还将配备先进的教学设备，为学生提供良好的学习环境和学习条件。此外，学校还将与社区图书馆、运动场馆、儿童乐园等设施进行有机联动，构建“家门口的全龄化成长生态圈”，让孩子在学习之余，能够享受更多的休闲、娱乐、运动空间。

4. 公立办学优势：作为公立学校，广外附属广州新城学校（暂定名）不仅教学质量有保障，而且学费亲民，能够减轻家长的教育负担。同时，公立学校的招生政策稳定，业主子女可优先入学，无需担心学位紧张、择校难等问题，让家长更放心、更省心。

（三）目送式教育：出家门进校门，安全又便捷

珑曜上城的教育配套，最让家长们心动的，莫过于“目送式上学”的便捷与安全。学校与社区无缝衔接，业主子女在小区内就能步行上学，无需穿越马路、无需乘坐交通工具，真正实现“出家门，进校门”，让家长不用再每天接送孩子，节省大量的时间和精力。

想象一下这样的日常：每天早上，孩子吃完早餐，背着书包，沿着社区的晴雨连廊步行，几分钟就能到达学校门口，家长站在自家阳台上，就能看到孩子走进校园，不用再担心孩子路上的安全，也不用再为了接送孩子而早起、晚归。下午放学，孩子沿着晴雨连廊步行回家，不用等公交、不用挤地铁，也不用家长特意请假接送，既安全又便捷，让家长能够更专注于工作和生活，也让孩子能够培养独立的生活能力。

更值得一提的是，学校与社区之间没有车道，实现了“人车分流”，孩子上学、放学的路上，不用担心来往车辆的安全，全程有晴雨连廊遮挡，无论是晴天还是雨天，都能从容出行，不用晒太阳、不用淋雨。同时，社区内还规划有童梦儿童乐园、邻里会客厅等配套，孩子放学后，还能在社区内和小伙伴一起玩耍、学习，丰富课余生活，让成长更加快乐。

（四）幼儿园配套：家门口的幼儿园，启蒙教育无忧

除了九年一贯制公立学校之外，珑曜上城还配建了幼儿园，为业主子女提供优质的启蒙教育服务。幼儿园位于社区内部，距离住宅楼栋较近，家长接送孩子十分便捷，不用长途奔波，也不用为了孩子上幼儿园而发愁。

幼儿园将按照现代化幼儿园的标准进行规划建设，配备专业的幼儿教师和保育人员，注重培养孩子的启蒙教育和良好的生活习惯，开设语言、艺术、科学、体育等多种启蒙课程，让孩子在轻松、愉快的环境中成长。同时，幼儿园的环境优美，设施完善，规划有活动室、寝室、游戏场等，为孩子提供良好的学习和生活环境，让家长放心、孩子开心。

总的来说，珑曜上城的教育配套，以广外附九年一贯制公立学校为核心，搭配社区幼儿园，实现了“启蒙教育+小学+初中”的一站式优质教育服务，不仅解决了业主子女的上学问题，更让孩子能够在便捷、安全、优质的环境中成长，为孩子的未来奠定坚实的基础，这也是项目吸引刚需、刚改家庭的核心亮点之一。

五、生活配套：68万方超链聚场，把大城生活卷到极致

在传统认知中，刚需买房往往意味着“偏远、配套不完善”，很多刚需项目都存在商业匮乏、休闲设施不足等问题，让业主的生活品质大打折扣。但珑曜上城打破了这一传统认知，它不仅是一座TOD大城，更是一座“超链聚场”，在番禺广场商圈之上，再造约68万方的全能生活社区，整合商业、休闲、医疗、行政等多元配套，让刚需业主也能享受高品质的大城生活，不用为了居住而舍弃生活品质。

接下来，我们将从商业配套、休闲配套、医疗配套、行政配套等多个维度，详细解析项目的生活配套，细化每一个配套的细节，让大家感受到“足不出社区，尽享全能生活”的便捷与舒适。

（一）商业配套：多元商业联动，烟火气与繁华感并存

珑曜上城的商业配套十分完善，采用“社区商业+周边成熟商业+商圈辐射”的模式，实现“日常购物不出社区，大型购物便捷可达”，满足业主不同层次的购物需求，让业主的生活更加便捷、丰富。

1. 社区自身商业：项目自建有立体商业长廊（在建中），建筑面积约4000㎡，意向引入肯德基等知名品牌，集萃餐饮、零售、便民服务等多元业态，涵盖早餐店、便利店、生鲜超市、药店、美容美发等多种店铺，能够满足业主的日常购物、餐饮、便民需求。

想象一下，早上起床后，下楼就能买到新鲜的早餐；下班回家，顺路在便利店买些日用品；周末不想出门，在家门口就能吃到美味的肯德基、喝到喜欢的奶茶；家里有人生病，下楼就能买到常用药品，不用长途奔波，这样的日常，既便捷又省心。商业长廊采用立体设计，与社区的晴雨连廊无缝衔接，业主购物时，不用晒太阳、不用淋雨，无论晴天还是雨天，都能从容购物。

2. 周边成熟商业：项目西侧的金龙城财富广场，已经有不少底商入驻，甚至引进了麦当劳等知名餐饮品牌，距离项目仅几步之遥，步行10分钟以内就能到达。金龙城财富广场的商业业态丰富，涵盖餐饮、零售、娱乐等多种类型，业主可以在这里享受更多的购物、餐饮选择，丰富日常生活。

3. 商圈辐射：项目距离番禺广场仅2站地铁，乘坐3号线，5分钟就能到达番禺广场商圈。番禺广场作为番禺区府所在地，是与北万博平齐的番禺南中心，集合了番禺区的行政、交通、教育、医疗、文化中心，也是番禺居住配套最齐全的区域，这里既有“花城广场”、“两馆一中心”等高能级配套，也有永旺梦乐城、基盛万科里等充满烟火气的商业体，能够满足业主的大型购物、休闲、娱乐需求。

永旺梦乐城作为番禺区的大型商业综合体，涵盖超市、餐饮、服装、家电、娱乐等多种业态，是业主周末购物、休闲的好去处；基盛万科里则以“年轻化、潮流化”为定位，聚集了众多网红餐饮、潮流品牌，适合年轻人打卡、消费。此外，番禺广场商圈正在向东扩张，未来还将建成天街（在建中）、三甲医院等配套，商圈的繁华浓度还在不断提升，业主未来能够享受更多的商业红利。

（二）休闲配套：滨水公园+森奢园林+多元会所，回家即是度假

珑曜上城注重生态与休闲的融合，打造了滨水公园、森奢园林、多元会所等多种休闲配套，为业主提供丰富的休闲、娱乐、运动空间，让业主在繁华都市中，也能享受亲近自然、放松身心的舒适生活，真正实现“回家即是度假”。

1. 滨水漫步公园：项目沿河打造了约1.6km滨水漫步公园（在建中），同时还规划有体育运动公园等自然公共空间，营造出运动、娱乐、休闲等松弛感生活聚场。滨水漫步公园依托河道景观，打造了步行道、休闲座椅、绿植景观等，业主可以在这里散步、慢跑、遛弯、聊天，享受河边的清新空气和优美景观。

每天傍晚，吃完晚饭，带着家人沿着滨水公园的步行道散步，吹着河边的微风，看着岸边的绿植和潺潺流水，一天的疲惫都能烟消云散；周末的时候，约上邻居、朋友，在公园的草坪上野餐、聊天，或者带着孩子在公园里玩耍，享受惬意的周末时光；喜欢运动的业主，还可以在体育运动公园跑步、打球，锻炼身体，丰富业余生活。

2. 森奢园林：项目内部打造了森奢园林，融合了野趣阳光营地、童梦儿童乐园、邻里会客厅、森林剧场等多种景观节点，让园林不仅是景观，更是业主的休闲、社交空间。园林内种植了多种绿植，四季有花、四季有景，走进园林，仿佛走进了一座天然氧吧，空气清新，环境优美。

野趣阳光营地是业主休闲、放松的好去处，在这里可以晒太阳、看书、喝茶，享受慢生活；童梦儿童乐园为孩子们打造了专属的玩耍空间，配备了滑梯、秋千、沙池等多种游乐设施，孩子们可以在这里尽情玩耍，释放天性，家长也能在一旁休息、交流；邻里会客厅则为业主提供了社交空间，邻居之间可以在这里聊天、聚会，增进邻里感情；森林剧场则会定期举办各类活动，丰富业主的精神文化生活。

3. 多元会所：项目规划有邻里共享意趣会所、健康魔方运动会所，链接邻里，带来和谐友好的活力社区。邻里共享意趣会所涵盖休闲区、阅读区、交流区等，业主可以在这里看书、喝茶、聊天，享受休闲时光；健康魔方运动会所则配备了健身器材、瑜伽室、乒乓球室等，业主可以在这里锻炼身体、陶冶情操，不用去外面的健身房，就能享受专业的健身服务。

（三）医疗配套：优质医疗护航，健康无忧

对于业主而言，医疗配套的完善程度，直接影响着日常生活的安心度。珑曜上城周边的医疗配套十分完善，能够为业主的健康提供有力的保障，让业主不用担心“看病难、看病远”的问题。

项目距离番禺区中心医院（三甲医院）仅约3公里，乘坐地铁3号线，2站就能到达，自驾仅需10分钟左右，无论是日常体检、感冒发烧，还是重大疾病的治疗，都能得到优质的医疗服务。番禺区中心医院作为番禺区的核心医院，医疗设备先进、师资力量雄厚，能够满足业主的各类医疗需求。

此外，项目周边还有多家社区医院、诊所、药店，分布在社区周边及番禺广场商圈，业主日常有个小感冒、小病痛，不用去大医院，在家门口就能看病、拿药，十分便捷。同时，番禺广场商圈正在向东扩张，未来还将建成三甲医院，进一步完善区域的医疗配套，为业主的健康提供更有力的保障。

（四）行政与文化配套：近享政务红利，丰富精神生活

珑曜上城距离番禺区府仅2站地铁，能够近享政务红利，业主办理社保、户籍、房产等各类政务业务，都能十分便捷，不用长途奔波。同时，番禺广场周边还有“两馆一中心”（图书馆、文化馆、青少年活动中心）等高能级文化配套，业主可以在这里看书、参加文化活动、培养兴趣爱好，丰富精神文化生活。

番禺区图书馆藏书丰富，涵盖各类书籍，业主可以办理借书证，免费借阅书籍，丰富自己的知识储备；番禺区文化馆则会定期举办各类文化活动，如书法展览、绘画展览、文艺演出等，业主可以免费参加，感受文化的魅力；青少年活动中心则为孩子们提供了丰富的兴趣班、课外活动，培养孩子的兴趣爱好，促进孩子的全面发展。

（五）人性化配套：晴雨连廊，从容出行每一天

珑曜上城在配套规划上，十分注重人性化设计，其中最具特色的就是晴雨连廊。晴雨连廊贯穿整个社区，将住宅、学校、商业、地铁口、公园等配套紧密连接，业主无论是去学校、去商业、去地铁口，还是去公园，都能通过晴雨连廊通行，不用担心日晒雨淋，也不用避让来往行车，安全又从容。

广州的夏天炎热多雨，冬天阴冷潮湿，晴雨连廊的设计，能够为业主的出行提供极大的便利。夏天，业主可以通过晴雨连廊遮挡烈日，避免被晒伤；雨天，业主可以通过晴雨连廊避雨，不用打伞，也不用担心鞋子被淋湿。同时，晴雨连廊还配备了照明设施，晚上出行也十分安全，让业主无论在什么天气、什么时间，都能从容出行。

六、在售楼栋与户型：加推4栋领衔，130%超高使用率，户户朝南

珑曜上城作为广州新城一期的核心项目，一期共规划有6栋住宅，目前均处于在售状态，其中最新加推的4栋，凭借优越的位置、合理的梯户比、优质的户型，成为市场关注的焦点。项目的户型设计堪称“刚需福音”，全部采用全南向设计，使用率高达130%，阳台、飘窗、花池等多处赠送空间，让小面积也能拥有大尺度，满足不同群体的居住需求。

接下来，我们将详细介绍项目的在售楼栋、产品亮点，以及各个户型的具体情况，带大家全面了解项目的户型优势，解读加推4栋的核心价值。

（一）在售楼栋详情：6栋在售，加推4栋亮点突出

珑曜上城一期共规划有6栋住宅，分别为1栋、2栋、3栋、4栋、8栋、9栋，目前全部在售，各楼栋的具体情况如下：

1. 1栋、2栋：均为32层，梯户比2T5，户型涵盖建面约73㎡、87㎡，主打刚需小户型，适合单身青年、新婚夫妻等群体。这两栋楼栋位置优越，临近社区园林，能够享受良好的景观和采光，同时距离商业长廊、幼儿园较近，生活便捷。

2. 3栋、4栋（加推楼栋）：均为42层，梯户比3T5，户型涵盖建面约87㎡、89㎡、106㎡，主打刚需、刚改户型，适合新婚夫妻、三口之家等群体。作为最新加推的楼栋，4栋的位置尤为优越，临近滨水公园，部分户型能够欣赏到滨水景观，同时距离地铁口、学校较近，出行、上学都十分便捷；3梯5户的设计，电梯配比充足，出行效率高，居住舒适度突出。

3. 8栋、9栋：均为47层，梯户比3T5，户型涵盖建面约106㎡、130㎡，主打改善户型，适合三代同堂的家庭。这两栋楼栋作为一期的高层楼栋，视野开阔，能够俯瞰整个社区园林和周边景观，采光、通风效果极佳，同时3梯5户的设计，能够保障业主的出行效率，居住舒适度拉满。

此次加推的4栋，是一期的核心亮点楼栋，不仅位置优越、梯户比合理，而且户型选择丰富，涵盖刚需、刚改等多种户型，能够满足不同群体的居住需求，同时凭借130%的超高使用率、全南向设计等优势，成为市场的热门选择。

（二）产品核心亮点：四大颠覆式设计，重新定义刚需户型

珑曜上城的户型设计，打破了传统刚需户型“小面积、小尺度、低使用率”的局限，采用四大颠覆式设计，实现“性能翻倍，价格减半”，让刚需业主也能享受改善级的居住体验，每一个亮点都戳中刚需群体的核心需求。

1. 130%超高使用率，赠送空间拉满：这是项目户型最核心的亮点之一，项目所有户型的使用率高达130%，阳台、飘窗、花池等多处赠送空间，让户型的实际使用面积远超建面面积。其中，所有户型的阳台率高达20%，这个数值放到全广州，都少有对标者，加上目前官方严控空间赠送率，阳台率控制在20%，未来恐怕也无后来者能超越。

赠送空间的设计，不仅提升了户型的使用率，更拓展了居住空间，让小面积也能拥有大尺度。比如，建面约73㎡的户型，实际使用面积可达90㎡+；建面约87㎡的户型，实际使用面积可达110㎡+；建面约130㎡的户型，实际使用面积可达160㎡+，相当于花更少的钱，享受更大的居住空间，真正实现“高性价比”。

2. 户户全南向，采光通风俱佳：项目所有户型均为全南向设计，至少四开间朝南，每户都能享受充足的日照，户户对流通透，无论采光还是通风，都达到优越级。广州的气候炎热潮湿，全南向设计能够让户型拥有更好的采光和通风，减少室内潮湿，提升居住舒适度，同时充足的日照，也能让家人的心情更加愉悦。

无论是小户型还是大户型，都能实现“户户朝南，间间采光”，即使是厨房、卫生间，也能拥有充足的采光，避免阴暗、潮湿的问题，让居住更加舒适、健康。

3. 全系标配入户花园，拓展使用空间：项目所有户型都标配入户花园，入户花园的空间灵活多变，可作为收纳空间，摆放鞋柜、储物柜等，收纳日常用品，让室内更加整洁；也可改造成工具间，存放杂物、家电等；还可改造成小型休闲区，摆放桌椅、绿植等，打造专属的休闲空间，拓展居住的可能性。

入户花园的设计，不仅提升了户型的实用性，更增强了户型的私密性，让入户区域更加舒适、便捷，同时也为业主的生活增添了更多乐趣。

4. 全系标配270°环幕飘窗+大方厅，舒适度拉满：项目所有户型都标配270°环幕飘窗和大方厅，大方厅设计实现了LDKB一体化，将客厅、餐厅、厨房、阳台无缝衔接，打造宽敞的家庭欢聚空间，无论是家人聚餐、朋友聚会，还是孩子玩耍，都能拥有充足的空间；270°环幕飘窗则扩大了采光面和视野，让业主能够欣赏到更多的景观，同时也能作为休闲空间，看书、喝茶、晒太阳，享受惬意的生活时光。

此外，主卧也配备了阔绰的270°环幕飘窗，让主卧的空间更加宽敞、通透，提升居住的舒适度，同时也能让业主在卧室就能享受充足的日照和优美的景观。

总的来说，项目的户型设计，以“高使用率、全南向、多赠送、高舒适”为核心，每一个设计都贴合刚需群体的居住需求，让小面积也能拥有大尺度，让刚需业主也能享受改善级的居住体验，真正实现“一套房满足家庭不同阶段需求，住得舒适住得长久”。

（三）各户型详细解析：覆盖多元需求，每一款都有惊喜

珑曜上城的户型涵盖建面约73-130㎡，全部为全南向4/5空间两厅两卫，每一款户型都有其独特的亮点，覆盖了单身青年、新婚夫妻、三口之家、三代同堂等不同群体的居住需求，以下是各户型的详细解析：

1. 建面约73㎡三房：小年轻的上车首选，小面积大尺度

建面约73㎡的户型，是项目的刚需入门户型，主打“小面积、大尺度、高性价比”，适合单身青年、新婚夫妻等群体，能够轻松实现“广州买房梦”。这款户型虽然建面只有73㎡，但实际使用面积可达90㎡+，凭借超高的使用率，实现了三房两厅两卫的布局，满足日常居住需求。

户型亮点十分突出：首先，全南向设计，三开间朝南，采光、通风俱佳，客厅、主卧、次卧都能享受充足的日照，让室内更加明亮、通透；其次，标配入户花园，可作为收纳空间或小型休闲区，拓展使用空间；再次，灵动大方厅设计，实现LDKB一体化，客厅、餐厅、厨房、阳台无缝衔接，打造宽敞的活动空间，虽然户型小巧，但丝毫不会显得拥挤；最后，全系标配270°环幕飘窗，主卧配备270°环幕飘窗，扩大了采光面和视野，让业主能够享受更多的景观和日照。

这款户型的设计，充分利用了每一寸空间，没有浪费任何面积，小面积也能拥有大尺度，让单身青年、新婚夫妻能够以较低的成本，享受舒适的居住体验，轻松实现“上车广州”的梦想。

2. 建面约87㎡五空间：入门级改善首选，不用大户型也能改善

建面约87㎡的户型，是项目的入门级改善户型，主打“小面积、多空间、高舒适”，适合新婚夫妻、三口之家等群体，不用买大户型，就能实现改善居住的需求。这款户型的神奇之处在于，只用87㎡的建面，就能做到五空间两厅两卫，实际使用面积可达110㎡+，空间利用率极高。

户型亮点十分丰富：第一，全南向设计，四开间朝南，采光、通风效果极佳，全屋每一个房间都能享受充足的日照，避免阴暗、潮湿的问题；第二，双面宽大阳台，长度约6.3米，阳台率高达20%，这个阳台空间十分宽敞，业主可以在这里围炉煮茶、划出萌宠乐园、开辟阳光花房，释放一家的闲情逸致，也可以作为晾晒空间，满足日常晾晒需求；第三，约54㎡LDKB超大方厅，空间宽敞，能够满足家人聚餐、朋友聚会、孩子玩耍等多种需求，让家庭生活更加温馨；第四，标配入户花园和270°环幕飘窗，入户花园可收纳、可休闲，270°环幕飘窗扩大了视野和采光面，提升居住舒适度。

这款户型的设计，兼顾了实用性和舒适度，小面积也能拥有多空间，让业主不用花大价钱买大户型，就能实现改善居住的需求，适合想要改善居住环境，但预算有限的刚需群体。

3. 建面约89㎡五空间：横厅设计，南北对流，舒适度拉满

建面约89㎡的户型，与87㎡户型定位相近，同样是五空间两厅两卫，实际使用面积可达115㎡+，主打“横厅设计、南北对流、高舒适”，适合三口之家、四口之家等群体，居住舒适度更高。

户型的核心亮点的是横厅设计，采用横厅布局，南北对流，通风效果极佳，能够有效缓解广州的炎热潮湿气候，让室内更加清爽、舒适；餐厅带飘窗，增加了餐厅的采光和使用空间，同时也能作为休闲空间，摆放绿植、书籍等；主套设计，主卧配备独立卫生间和三面环幕采光，采光、通风俱佳，空间宽敞，能够为业主提供私密、舒适的休息空间；此外，户型同样标配入户花园和270°环幕飘窗，拓展使用空间，提升居住舒适度。

这款户型的横厅设计，不仅提升了空间的利用率，更增强了户型的舒适度，南北对流的设计，让室内空气更加流通，适合对居住舒适度有较高要求的刚需、刚改群体。

4. 建面约106㎡户型：三代同堂首选，堪比豪宅尺度

建面约106㎡的户型，是项目的改善户型，主打“大面宽、多空间、高舒适”，适合三代同堂的家庭，实际使用面积可达140㎡+，格局和空间感，堪比140㎡+的豪宅，让三代同堂也能住得舒适、宽敞。

户型亮点十分突出：首先，五开间朝南，约16.3米大面宽，采光、通风效果极佳，全屋每一个房间都能享受充足的日照，让室内更加明亮、通透；其次，南北对流设计，客厅、餐厅南北通透，通风效果好，能够有效缓解炎热潮湿的气候；再次，LDKB大方厅设计，空间宽敞，能够满足三代同堂的家庭欢聚需求，同时也能作为孩子的玩耍空间、老人的休闲空间；最后，标配入户花园、270°环幕飘窗和主套设计，入户花园可收纳、可休闲，270°环幕飘窗扩大了视野和采光面，主套配备独立卫生间和衣帽间，提升居住的私密性和舒适度。

这款户型的设计，充分考虑了三代同堂家庭的居住需求，大面宽、多空间的设计，让每一位家人都能拥有独立的居住空间，同时宽敞的公共空间，也能增进家人之间的感情，适合想要实现三代同堂，且对居住舒适度有较高要求的改善群体。

5. 建面约130㎡户型：双主套设计，改善终极之选

建面约130㎡的户型，是项目的高端改善户型，主打“双主套、大空间、高质感”，适合高端改善群体、三代同堂大家庭，实际使用面积可达160㎡+，把以往要160㎡以上才能做到的双主套，用更少的面积实现了，性价比极高。

户型的核心亮点是双主套设计，两个主卧都配备独立卫生间和衣帽间，能够为业主和老人提供独立、私密的居住空间，避免家人之间的相互干扰，提升居住的舒适度和私密性；其次，LDKB大方厅约57㎡，空间宽敞，能够满足大家庭的聚会、娱乐需求，同时也能作为家庭影院、健身区等，拓展使用空间；再次，全南向设计，五开间朝南，约18米大面宽，采光、通风效果极佳，全屋每一个房间都能享受充足的日照；最后，标配入户花园和270°环幕飘窗，入户花园空间宽敞，可改造成休闲区、书房等，270°环幕飘窗扩大了视野和采光面，让业主能够欣赏到更多的景观。

这款户型的设计，兼顾了私密性、舒适度和实用性，双主套设计满足了高端改善群体的核心需求，大空间、高使用率的设计，让大家庭也能住得舒适、宽敞，是改善群体的终极之选。

七、项目核心优势汇总：学铁商兼备，高性价比TOD大城

综合以上分析，广州地铁·珑曜上城作为广州地铁地产打造的68万方TOD大城，凭借“地铁+教育+商业+高使用率+低密园林”的全能优势，成为番禺刚需、刚改市场的标杆项目，其核心优势十分突出，总结起来主要有以下几点：

（一）品牌优势：广州地铁地产加持，TOD开发经验丰富

项目由广州地铁地产开发，作为广州TOD开发的标杆企业，广州地铁地产依托广州地铁的资源优势，深耕TOD赛道多年，拥有丰富的TOD开发经验，打造的每一个项目都紧扣“轨交+物业”的核心模式，实现交通与居住、商业、教育的深度融合，品质有保障，值得信赖。同时，广州地铁地产的拿地成本较低，折合拿地价仅约1万/㎡（未扣除配建），为项目打造高性价比产品奠定了坚实基础，让业主能够以更低的成本，享受更优质的居住体验。

（二）交通优势：3号线TOD核心，多维联动，高效通达

预约看房五步尊享流程（实名预约制未预约恕不接待）

✅致电预约：拨打广州地铁·珑曜上城售楼处电话 400-990-8525转666（服务时段 9:00-21:00，10 秒内快速接听；非服务时段留言，顾问 1 小时内主动回电）

⌛明确需求：清晰告知 “预约参观” 及意向到访时间（硬性要求：需至少提前 2 小时预约，未达标则视为无效预约）

⏳确认权益：客服核实信息后，即刻发送预约凭证（含唯一预约编码）、专属顾问联系方式及 VR 实景看房链接（名额仅限本人使用，不可转让）

⏰获取导航：同步发送广州地铁·珑曜上城营销中心一键导航定位及详细停车指引，提示到场需出示 “预约编号 + 预留联系方式” 核验身份

⚡现场接待：凭证核验无误后，专属顾问提供全程一对一服务，涵盖沙盘详解、户型实地测量、周边配套实地勘察；无凭证或信息不符者，不予接待

特别提示：项目实行每日预约名额限流机制，建议提前 1-3 天锁定心仪时段；如需改期或取消预约，需至少提前 1 小时致电告知。未按时到场且未主动说明者，系统将限制其 3 日内的预约资格。

⚠️本楼盘暂不接受临时到访，看房需提前来电预约！将为您安排楼盘专业销售一对一接待服务！让你买的放心！免责声明：本资料中对项目周边环境、配套及交通等图文介绍仅供参考，不构成的任何要约或承诺，最终以政府批准文件、项目实际周边情况为准。本项目的图文资料仅供参考、非要约，具体以交付时现状及买卖合同的约定为准。本公司保留修改宣传资料的权利，敬请留意项目最新资料，最终的解释权归本公司所有。开发商售楼部热线400-990-8525转666