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3月26日，“城之南海之角场景提升工程（施工总承包）”招标公告正式发布，项目建设及招标单位均为青岛海明城市发展有限公司，总投资额达4711万元，资金结构引发行业关注。

据公告信息，该项目总建筑面积13297.04平方米，最大单体面积约3106.67平方米。4711万元总投资中，企业自有资金仅942.2万元，占比20%；剩余3768.8万元为银行贷款，占比高达80%，项目主要针对市南区相关区域开展场景提升改造，助力历史城区风貌优化。

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公开资料显示，青岛海明城市发展有限公司是市南区属国企，为青岛汇泉湾投资控股有限公司全资子公司，实际控制人为市南区财政局，近年来持续重金布局中山路及周边历史城区更新项目。2024年，该公司以2.8亿元收购中山路百盛大厦，而该物业2021年度租金总收入仅203.8万元，百盛集团披露此次交易账面差价达1510万元，属于国资高位接盘。

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此外，2025年5月，青岛海明还投入2.16亿元推进太平路31号、33号改造项目，涉及栈桥王子饭店及北服青岛时尚产业园。值得关注的是，太平路33号北服青岛时尚学院改造项目2020年刚开工，当时投资近3000万元，使用不足5年便启动重新改造，大额投资的投入产出比引发热议。

市南区国资依托海明公司持续加码历史城区改造，初衷是盘活老城区资源、提升城市风貌，但接连大手笔投入且依赖银行贷款，叠加部分项目短期重复改造、存量物业盈利偏弱，后续资金回笼、项目运营效益面临不小考验。国企投资既要兼顾城市更新使命，也需严控债务风险、保障投资合理性，实现民生效益与经济效益平衡。

你觉得市南老城区接连大额改造，能真正盘活商业活力吗？国企这类高贷款投资项目，该如何把控投入产出风险？欢迎留言讨论。