3月23日，碧桂园发布内幕消息及盈利预告：预计2025年录得净利润约10~22亿元，而其2024年同期则录得亏损约351.45亿元。

虽然实现扭亏为盈，但并非碧桂园经营面回暖的信号。

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一、扭亏为盈：债务重组收益，不是经营回暖

从2022年亏损60.52亿、2023年亏损1784亿、2024年亏损351.45亿，到 2025年“盈利”，碧桂园业绩反转的核心不是卖房赚了钱，而是债务重组的账面处理。

2025年12月30日，碧桂园177亿美元境外债务重组正式生效，境内137.7亿元债券重组也落地，累计“化债”近 900亿元。

原债务账面价值约1270亿元（境外177亿美元+境内137.7亿元）；清偿对价公允价值约570亿元（现金+新债+股权）。

换言之，碧桂园只用570亿就偿还了1270亿债务。

而这570亿中，现金很少，大部分是可转债，转股价大多为2.6或10港元，远高于当时约0.5~0.6港元的市价。

因此，重组收益为1270亿−570亿=700亿元。

如果剔除这部分非现金收益，碧桂园2025年预计亏损约678~690亿元，相比2024年351.45亿的亏损额，几乎翻倍。

二、纳入小盘股指数：规则下的被动选择，不是价值认可

债务重组带来的账面扭亏，很快转化为资本市场的“利好”。

2026年2月，碧桂园被纳入MSCI中国小盘股指数；3月，又被纳入富时罗素全球指数，成为唯一新增地产股。

不少声音将此解读为“国际机构认可碧桂园价值”，但这不过是指数编制规则下的被动结果。

2024年5月，碧桂园自由流通市值跌破约460亿港元的门槛，被自动剔除出MSCI中国指数（大盘和中盘股）；本次入围MSCI中国小盘股指数，实际上是“降级”。

目前，MSCI中国小盘股指数的门槛是自由流通市值不低于约4.4亿美元（约合34亿港元）。

而碧桂园自由流通市值与总市值很接近，一直都在百亿港元以上，为什么直到现在才被纳入MSCI中国小盘股指数？

此前未被纳入，是编制机构进行了人工干预，总不能把一家面临退市甚至清盘危机的公司纳入指数，坑害购买相关指数基金的投资者？

现在纳入，是因为债务重组的成功，带来700亿的账面收益，清盘呈请也被法院驳回，退市和清盘危机暂时解除。

编制机构的总原则还是尽量少进行人工干预，因此符合市值条件的碧桂园自动被纳入相关指数。

三、重返世界 500 强：营收撑场面，不是 “王者归来”

2025年7月，碧桂园以351亿美元营收位列《财富》2024年度世界500强第460位，时隔一年“重返”榜单。媒体大肆宣扬 “王者归来”“逆势崛起”，这是最大的冷幽默。

各种500强榜单， 从来只看营业收入，不看利润、负债、现金流，更不看企业生死。

碧桂园即便巨亏千亿、债务暴雷、楼盘延期，只要过去的销售结算还在，营收就能踩线上榜，这本身也没什么好说的。

但荒诞之处在于“重返”！

最近几年，碧桂园的营收每年都在大幅下降，而《财富》杂志500强的门槛变动不大，同期汇率波动也不大。

既然2024年能以2527.56亿元的营收入榜，为什么2023年的4303.71亿营收未能入榜？

因为，碧桂园直到2025年1月14日才发布2023年财报，主办机构没有数据，怎能让你入榜？

至于延迟发布的原因，官方的说法是“外部环境复杂性和内部债务重组挑战”。

这才是“重返”世界500强的真相。

以上三个所谓“利好”，本质都是“纸面繁荣”：扭亏靠重组、入指数凭规则、上榜看营收，没有一个能证明经营真正回暖。

真正的“利好”，从来不是“财报上的数字、指数里的席位、榜单上的排名”这些虚头巴脑的东西，而是主业健康，现金流回正、交付兑现、负债率降低！