土地财政的本质是将社会财富收归地方政府，但是稳健运行的前提是房价的持续上涨与通货膨胀化解前期积累的债务
文\丁彦皓-可信财商
一、一旦城市土地国有与农村土地集体所有，社会只有使用权时，政府就可以借此持续出售使用权，从社会获取财富，夯实财政，实现一轮政府与社会的财富再分配
人类社会文明出现雏形的标志有三，即文字、城市与国家的出现，而国家与政权出现后又衍生出政府与社会财富的分配博弈
过去政府与社会财富再分配的套路主要有三，即
1、 税收
2、 盐铁专卖
3、 封建王朝的抄家
在当今法治与高度文明的中国，政府与社会的财富再分配主要有四项，即
1、 税收
2、 金融、烟草等专卖
3、 国有资本的收益
4、 土地财政
土地财政之所以成为中国政府与社会财富再分配途径之一的关键是当年革命的彻底，将城市土地国有与农村土地集体所有的制度用法律给确定下来了，这是中国与其他西方国家最大的不同
一旦城市土地国有与农村土地集体所有，社会只有使用权时，政府就可以借此持续出售使用权，从社会获取财富，夯实财政，实现一轮政府与社会的财富再分配
二、土地财政得以有效运行的关键是坚信房价还将持续上涨，能够获得买卖价差的收益，最终实现将购房者所拥有以及未来的财富折现后上缴地方政府的财富再分配
恰逢中国处于大规模城市化的过程中，源源不断的新增住房需求推动房价的持续上涨，能够让包括地方政府、拆迁户以及购房者三方同时获利
地方政府愿意以高价征收土地，且能够顺利以更高的价格拍卖给开发商，而开发商愿意高价受让的关键是购房者会以更高的价格购买开发商所开发的房产
购房者愿意高价购房的关键是除了自住外，更坚信房价还将持续上涨，能够获得买卖价差的收益，最终实现将购房者所拥有以及未来的财富折现后上缴地方政府的财富再分配
之所以土地财政能够将社会财富收归地方政府的关键是在城市化的过程中，社会需要增量的土地供给满足与改善住房需求，且能够顺势获取房产增值的投资收益，导致这一机制有效的关键有三，即
1、 中国依然在城市化与大城市化的过程中，能够借此产生巨量的增量与改善性需求
2、 产业升级转型远超预期的现实决定中国经济将会在未来很长一段时间维持一定的增长，提升社会的可支配收入
3、 巨额货币投放与债务堆砌以及房地产是最佳的货币流入载体现实决定，基本面持续稳步提升地区的房价将会持续上涨
相对其他商品，房地产的不可迁移性决定只要有人口的规模化流动，自然会衍生出新的住房需求，叠加中国庞大的人口基数，只要产业不断升级转型，自然会持续衍生出新增的住房需求，让土地财政这一回笼社会财富的机制得以有效的运行
三、土地财政是中国经济发展独有的“灵丹妙药”，实现了各参与方的利益最大化，只是让未购房，且以薪酬为生的中低收入群体承担了一切
中国经济最大的特征是市场经济是嫁接在计划经济之上的舶来品，让地方政府成为推动经济发展的核心力量，且在分税制下，土地财政是地方政府从社会获取财富，然后培育高科技产业、发展基础设施建设以及提供社会福利的基础
基于经济学的逻辑，在过去几十年的高速发展中，中国经济能够得以高速发展的关键是将自身的比较优势与全球资源完美的嫁接，尤其加入WTO后更是放大了这一优势
但是，过去几十年为中国经济高速发展兜底与加速的却是土地政策，诸如中国的基础设施建设太弱，严重的遏制了承接劳动密集型产业的进程
基于此中国通过土地财政从社会获取财富，大力发展基建，最终为承接全球转入的劳动密集型产业提供了基础
土地财政运行的基本脉络就是土地的人为高估值与印货币，即
1、卖地获得一定的土地财政收入，以此收入大力发展基础设施建设、培育新兴的高附加值产业，推动当地房地产的基本面
2、鼓励社会加杠杆，人为推高房价
3、再高价卖地，弄到钱，继续大力发展基础设施建设与培育高附加值的新兴产业，创造超额附加值
4、通过大规模的印货币，引发通货膨胀，最终稀释掉前期各领域积累的巨额债务
5、通过产业升级转型的超额附加值稀释房地产领域所积累的巨额资产泡沫
土地财政是中国经济发展独有的“灵丹妙药”，政府通过人为推高房价，形成赚钱效应，诱导社会财富高价购房，再以土地财政将大量的社会财富收归地方政府，发展基础设施建设与培育产业，最终又通过通货膨胀化解前期所积累的巨额债务，成功的实现了各参与方的利益最大化，只是让未购房，且以薪酬为生的中低收入群体承担了一切
四、印货币的本质是稀释中央、地方政府与民间前期积累的巨额债务，无形中又将土地财政前期积累的高房价与巨额债务成功化解，释放了金融风险，使土地财政得以持续稳健运行
在经济发展的初期，很多领域必须政府首先投资，形成规模后，民营资本才会介入，否则必然遏制经济的增长，但是政府需要拥有一定的启动资本
包括印度在内的很多国家经济很难持续高速增长的关键是政府无法从社会大规模的回笼财富，导致政府可支配的资金规模极为有限，无法规模化的推动基础设施建设，最终遏制了经济的发展
仅凭经济的自我演变积累原始资本是个异常漫长的过程，根本无法与中国竞争，这是印度最终无力与中国全球博弈的关键
目前正处于中美博弈的关键期，当前美国最大的劣势就是巨额债务已经严重的遏制了积极财政政策对经济发展推动作用，不得不将有限的税收收入大量用于偿还债务本息，剩余的财政收入用于军事、社会福利以及政府运行，能够投入到基础设施建设领域的资金极为有限，最终无法为制造业提供基础，且降低运营的成本，使其无法与中国竞争
但是完全基于市场出清的高科技产业发展主要是基于资本市场的直接融资，最终就形成了贫富差距与基础设施建设落后的态势
另外，目前中美都在玩持续印货币与债务堆砌的通货膨胀虚假繁荣，其实，印货币的本质是稀释中央、地方政府与民间前期积累的巨额债务，无形中又将土地财政前期积累的高房价与巨额债务成功化解，释放了金融风险，使土地财政得以持续稳健运行
五、评估一个地区或一座城市的房价走势首先需权衡当地产业的附加值创造能力，只有具备持续创造超额附加值的能力，才能够推高房价，高价卖地，维系土地财政的运行
房地产在中国经济中所扮演的角色不仅仅是支柱产业属性，更多是基于持续攀升高房价下的土地财政经济扩张
土地财政经济够持续运行的前提有三，即
1、维持房价持续上涨的态势，形成赚钱效应，确保社会资本以高价购房后还能获取一定的投资收益，自然会规模化涌入房地产市场，将大量的社会财富上缴政府
2、地方政府将土地财政回笼的财富用于支持超额附加值的创造与发展基础设施建设，确保社会能够通过持续释放超额附加值来稀释高房价形成的泡沫，不但化解金融风险，而且还能为持续推高房价奠定基础
3、通过天量货币投放与债务堆砌形成一定的通货膨胀，逐步化解前期高房价所积累的巨额债务，为土地财政得以稳健运行做出铺垫
在这一背景下，很多地方的产业一旦创造超额附加值的能力走衰，房价自然进入下行期，土地财政的经济推动效力立即打折，甚至彻底熄火，最后不得不以中央财政的转移支付来维系，产业与经济日益凋零
所以评估一个地区或一座城市的房价走势首先需权衡当地产业的附加值创造能力，只有具备持续创造超额附加值的能力，才能够推高房价，高价卖地，维系土地财政的运行
一旦当地的产业不具备创造超额附加值的能力，房价走衰，土地很难变现，土地财政熄火，最后又会遏制产业的超额附加值创造，导致经济彻底熄火
六、房地产投资就是在核心城市的周边附属城市布局，静待因核心地区高房价挤出的产业、资本与人才形成增量流入，激活土地财政的经济拉动效应，最终推动房价的上涨
在中国经济逐步进入高科技推动的时代，基于马太效应的“聚集”成了基本的特征，最终让长三角与珠三角地区越来越强，而其它地区日益衰落，土地财政也逐步熄火，房地产仅有居住的功能，没了投资的属性
长三角与珠三角部分地区进入产业持续释放高附加值，地方政府人为推高房价与高价卖地，维系土地财政的高效运行，形成良性循环
但是必须掌握好“度”，很多城市最终都会陷入房价上涨的幅度远超产业释放高附加值的幅度，最终让高房价对产业、资本与人才形成挤压，遏制经济的发展，迫使其流向周边附属城市，对其形成增量流入，最终激活当地的土地财政与房价、产业超额附加值正向循环的进程
诸如上海、杭州与深圳何尝不是如此，一旦核心地区的房价大幅上涨后则会陷入增长的瓶颈，而受产业、人才与资本的净流入周边的房价开始进入上涨的态势，呈“涟漪效应”
这就意味着，房地产投资就是在核心城市的周边附属城市布局，静待因核心地区高房价挤出的产业、资本与人才形成增量流入，激活土地财政的经济拉动效应，最终推动房价的上涨
本文推荐湖州与张江长三角科技城
七、为什么选择投资湖州的住房？
1、湖州代表未来社会生活顶级追求的水准
2005年，领导响应科学发展观，在湖州安吉余村提出著名的“两山理论”，即“青山绿水就是金山银山”，自此生态环保成了中国经济与社会发展的底线，使任何团体和个人绝对不能触碰的底线
青山绿水的顶级生态是所有人财富到一定程度之后生活的必然选择，过去40年湖州错过这一轮工业化的机会，导致其保持了青山绿水的原始生态，恰恰契合社会财富大爆发后的顶级生活追求，自然成了财富阶层所追求的居住目标
2、具有存量零和分配的财富集聚机会
在全力发展生态，且生态与经济两手都要抓的背景下，领导又多次提出“一定要把南太湖建设好”，尤其几乎每两年亲自实地考察，检查作业，督促当地政府全力以赴的现实决定，浙江与湖州必须通过将存量产业、人才与资本规模化导入，极速形成规模，且取得成就，无形中形成了存量财富零和再分配的聚集机会
3、独特的地理位置决定湖州到了大爆发的时代
湖州紧贴杭州、苏州与无锡，与上海、合肥与南京近在咫尺，号称位于长三角的心脏地位，但是由于未赶上上一轮工业化的浪潮，房价与土地相对低廉，对周边产业、资本与人才形成虹吸效应
在这一背景下，最近几年湖州以肉眼可见的速度在持续崛起，经济增长处于浙江首位，人口持续大幅净流入，大幅缩小与周边各发达城市的距离，无形中成了上海、杭州、南京、合肥、无锡以及苏州的中心与交通枢纽
同时开建十几条高铁、城际高铁、高速公路以及轻轨，大力打造“轨道上的湖州”大战略，“要致富，先修路”，这是经济发展的前提
湖州作为长三角的中心城市，只有大规模的发展交通，降低物流成本，各城市的产业、人才、资本与资源才会循着低成本的路径流向湖州，形成增量，推高房价
4、估值极低，具有极大的套利空间
这一轮房地产回调几乎对湖州的房地产市场重新洗牌，所有的开发商都处于崩盘的边缘，为了输血、活命都在打折甩，其实，这恰恰是个“打劫”的超级机会，妥妥的白菜价
理论上，湖州目前的房贷首付需要15%，但是开发商会垫部分首付，买房只需5万块钱的首付款，利率3.0%，在即将来临的全球史上最大的恶性通胀和资产泡沫背景下，现在高杠杆买房几乎是“抢银行”，这才是妥妥的国家发钱，而非对股市不切实际的幻想
5、地处未来500年世界中心地位，具有战略布局的价值
在我看来，上海以西、无锡以东，苏州以南与杭州以北这块地就是黄金铺成的，未来500年世界的中心，能抢一块算一块
6、诸多基础设施投资即将释放基本面提升的效力
这几年在领导的持续督促和市场演变下，湖州大兴土木、产业兴旺、极速发展，GDP增长率处于长三角的前列，同时修建四条轻轨与一条城际高铁
湖杭高速已开通，2024年12月底，沪苏湖高铁开通，彻底打通了湖州直达上海的通道，通苏沪城际高铁正在修建，太湖通道已提上日程
城际高铁的大面积开通必然颠覆已有的房地产模式，将城市的物理空间无限放大，且极其便捷资源的流动
上海、苏州、无锡与杭州的产业、资源、资本与人才会持续涌向价值洼地湖州，理论上湖州会迎来新一轮的发展，基本面持续提升，具有极佳的投资价值
目前长三角的经济已经妥妥的进入发达国家行列，人类努力的终极目标就是“为了活得更好、更久”
在满足住房的基本需求之后，财富阶层必然追求生态、智慧产业支撑的高品质住宿，湖州有山有水的自然环境与高科技支撑的智慧型基础设施必然会成为下一轮财富阶层所追求的生活方式
中央大力支持与长三角经济红利的持续外溢，必然会推动湖州的发展，湖州的高品质生态与住房将会成为财富阶层的首选
目前房价白菜价的现实，叠加这一轮房地产上行周期，怎么都赚钱，毕竟就是一万多块钱一平米，在目前全球集体货币宽松的共振效应下，房价被严重低估，怎么都赚钱，并且是动辄上百万的收益
房地产的2008时刻再次到来，错过2008年，不能再错过2026年
只需10万首付，就可以让子女在湖州获得一席之地，直接决定家族的未来
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作者简介：
丁彦皓 房地产经济学博士、应用经济学（投资学）博士后，专注资本市场，聚焦权益投资、资本运作、大宗期货、期权以及宏观经济等领域的研究与投资，关注国际关系、历史、哲学与宗教
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