越南在上世纪八十年代就开始调整经济路线，1986年推出革新开放政策，逐步向市场经济靠拢。那时候政府学着周边经验推动发展，吸引外资成为重点。低成本劳动力加上政策支持，让不少企业看到机会。制造业慢慢起步，出口也开始增加。
2006年越南颁布投资法，取消外资持股上限，允许外商全资办厂。能源和电信等关键领域也放宽准入。韩国和日本公司很快行动起来，大批进入越南设立工厂。生产基地增多，本地组装环节得到加强。外资直接投资占比逐步上升，供应链本地化程度有所提高。
2015年住房法修订后，外国人持护照满足条件就能购买房产，收益还能汇出境外。大量资金涌入房地产市场。胡志明市等地房价开始攀升，从每平方米两千美元左右往上走。部分制造业老板转而投资地产项目，期房销售活跃起来。
投机行为推高房价，核心区域价格一度接近国际水平。当地居民收入有限，多数人买房压力大。一年内房产成交量不小，但自住比例不高。开发商发行债券规模扩大，很多债券跟地产项目挂钩，市场流动性增加。
2021年企业债券发行量较大，部分缺乏足够担保，主要靠楼市支撑。2022年国际利率环境变化，资金流动出现波动。越南股市和债市承受压力，外资订单增速放缓。企业资金链紧张，部分出现裁员和停工情况。
三星等公司调整生产计划，将少量生产线优化。英特尔推迟部分扩建项目。2025年第一季度，股市和债市外资净流出规模较大。能源供应也面临挑战，原油主要靠进口，储备有限。国际油价波动直接影响国内价格，加油站偶尔排队。
股市从2022年初高点回落。西贡商业银行坏账率上升，中央银行注入资金维持稳定。张美兰2024年4月被判死刑，没收财产。当局尝试拍卖其资产，包括游艇和奢侈品，用于部分偿债。
2025年法律改革取消部分罪名死刑，张美兰死刑转为终身监禁。她从监狱提交申请，要求重新评估资产价值，希望通过偿还部分资金进一步减轻刑罚。追回资金难度大，但银行体系逐步稳定下来。
房地产领域出现分化，部分项目交付延迟。2025年上半年，一些相关企业经营调整，项目进度放缓。河内和胡志明市房价较峰值有一定回落，投机资金退出市场。民众积蓄投入的期房面临一定风险。
制造业仍以组装为主，附加值提升缓慢。一部手机本地组装环节获利比例不高。基础设施如港口和道路存在瓶颈，物流效率有待提高。外债总额占国内生产总值比例可控，但短期债务需要关注，外汇储备覆盖进口能力有限。
这些情况跟上世纪九十年代日本房地产扩张有相似地方。当时日本通过地产和出口实现高速增长，后来泡沫破裂进入调整期。越南产业基础和海外资产储备不同，升级压力较大。地方政府推动地产开发时，市场投机加剧价格波动。
能源依赖进口，储备只能维持短期需求。2026年初国际油价受外部因素影响上涨，国内汽油柴油价格相应调整。工业园区偶尔限电，影响大型企业生产线运行。基础设施短板在高温季节表现明显。
老龄化进程加快，劳动力结构面临调整。人口红利逐渐减弱，制造业低成本优势有所淡化。越南继续推进改革，试图平衡增长与稳定性。外资企业贡献显著，但本地企业参与全球价值链深度有限。
2025年国内生产总值增长约百分之八，外资注册资本保持稳定。半导体等领域吸引新投资，供应链本地化继续推进。政府设立国际金融中心计划，旨在提升区域枢纽地位。经济增长显示一定韧性。
不过结构性问题依然存在，房地产相关企业平均每月出现经营调整。烂尾项目虽有减少，但交付压力仍在。债务管理和能源安全成为重点工作。外部环境变化容易传导到国内市场。
越南当年凭借外资和地产快速扩张，表达过成为制造中心的信心。现在面临产业升级挑战和基础设施短板，需要持续投入。类似日本当年的结构性调整值得参考，但越南有自身特点，政策执行将决定未来走向。
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