这两天，南京地产圈被恒盛金陵湾四期刷屏了。
鼓楼树人本部双学区的恒盛金陵湾，突然冒出一批新房：
总层高11层和18层低密住宅，户型面积约132、181㎡；单价约4.3万/㎡，比前期均价直降1万/㎡，户型总价650万起，仅剩57席。
要知道，这个项目在很多人印象中早已是“老小区”，且整个小区主要由高层和超高层住宅组成，如今不仅冒出一批洋房和小高层，还比此前均价便宜1万/㎡，着实令人心动。
那么这批限量学区房，能不能冲呢？
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恒盛金陵湾四期新房，究竟是何来头呢？
查询资料发现，这批房源属于恒盛金陵湾住宅新组团，共有4栋住宅和1栋5层商业综合体，其中：12、13和14号楼为11层的小高层，15号楼为18层的高层，为全四房设计。
2021年11月，12、13号楼作为定向人才房，以毛坯均价约4.4万/㎡开盘售罄。
网上房地产显示，14、15号楼分别在2023年11月、2024年3月上市，共138套房源，当时均价约5.38万/㎡。
而近几天“火爆”南京楼市的这批房源，就是小区新组团14和15楼的剩余房源。
户型上，11层洋房为建面约132-181㎡四房；18层小高层为建面约146-150㎡四房。
在中介发布的文案当中，恒盛金陵湾此次推出的这批房源属于“板块稀缺货”——因为整个板块目前只有它一个在售新房，且户型大、楼层低，在“老破小”的鼓楼板块颇为亮眼。
首先是产品类型。与前期动辄50多层的超高层不同，这批是11-18层的低密房源，据悉得房率高达约80%，居住舒适度更高。
其次是改善大四房为主。从132㎡起步的洋房到146㎡起步的小高层，这批房源均为大四房设计，这对于有二孩或者和老人同住的家庭来说，一步到位。
最后是价格吸睛。按照网上房地产数据，2024年3月项目销许均价还在5.38万/㎡，但目前这批房源均价仅约4.3万/㎡，直接降了1万/㎡。
同时，这批房源还被纳入了鼓楼人才房票房源库，人才购买还能享受起步3万、最高300万元的补贴。
洋房+小高层、比前期业主少花1万/㎡，如此条件下的鼓楼双学区房，的确吸引了不少人关注。
据中介最新透露，截止到今日上午（3.30），这批房源去化已近半，还剩20多套房源未售。
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那么这批“限量版”鼓楼双学区新房，含金量如何呢？
新房市场层面来看，虽然小区土地使用年限已缩水17年，但的确是当下板块唯一在售新房，又有树人双学区傍身，稀缺性不言而喻。
同小区相比，既比高层住宅舒适度更高，又比两年前均价低1万/㎡，优势明显。
再来看看小区二手房表现。
恒盛金陵湾在南京二手学区房市场中，称得上是佼佼者——流动性较高。
数据显示，过去90天，金陵湾卖出了44套房源，成交量位居全市第一。
成交价格上，目前小区整体挂牌均价约4.7万/㎡，近期成交均价为3.7万/㎡。
要知道，小区在2021年初还卖出过约8.8万/㎡的天价。
比如，一套建面约97㎡的中楼层房源，去年2月份的成交总价为455万、单价4.68万/㎡；而今年3月，就只能卖到364.5万，折合单价约3.73万/㎡。
虽然相对普通二手房来讲，小区抗跌属性较强，但仍在市场影响下持续探底。
综合来看，如果以4.3万/㎡的均价去买这批新房，虽然比去年的销许价便宜了1万，但对比当下学区房市场，价格上并不占优势。
03
我们回到最初的问题：恒盛金陵湾这批新房，到底能不能冲？
在锐评君看来，如果有学区需求且预算充足的自住买家，可以冲。
首先，树人双学区是小区最大的王牌
在南京，树人本部双学区的含金量依然能打。每年中考，树人学校的成绩稳居南京公办校第一梯队，对于重视教育的家庭来说，这是一个确定性极高的入场券。
而且，金陵湾是板块内难得的次新房，对比周边新河二村等“老破小”，还可兼具更高品质的居住环境。
其次，价格回归理性
金陵湾的二手房价格，从最高8.8万/㎡跌到现在的4万/㎡左右，早几年楼市高热带来的价值已消散不少。
这批新房4.3万/㎡起步，虽然谈不上“倒挂红利”，但至少没有站在“均价5.38万/㎡”的高岗上，对于想要兼顾学区属性和居住属性的家庭来说，这批房源的确可以考虑。
但需要注意的是，若是抱有投资心态想“抄底”的买家，建议慎重考量，毕竟未来学区房的投资属性将逐渐降低。
二手房市场趋于理性，多数学区房“暴涨”行情不再。我们以恒盛金陵湾为例。
小区在2021年市场巅峰时期，8万+/㎡的成交单价比比皆是；但在去年就已降至5万/㎡以内，今年3月的成交均价则直接来到了3.7万/㎡以内。
还有新河二村，2020年最高单价近9.8万/㎡，去年开始“4”字头频出，至今年3月，成交参考均价降到了4.4万/㎡。
在锐评君看来，恒盛金陵湾这50多套房的入市，就像是南京学区房市场的一枚深水炸弹——用极低的价格试探着市场的底线，也用“学区+低密”的配置诱惑着“鸡娃”家长。
如果你手握五六百万预算，既紧张孩子教育问题，又不想住在老破小里，那金陵湾是少数几个能平衡“学区”与“居住”的选择。
但如果只是冲着“低价”去投资，在如今生源减少、市场下降的大趋势下，学区房纯投资属性的含金量早已不如往年，建议要慎重入手。
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