来源：市场资讯
（来源：瞰华东）
苗野丨发自北京
3月30日，上海2026年第二批次住宅用地出让落下帷幕。
作为本批次唯一一宗宅地，长宁区中山公园板块C040101单元E1-17、E1-21地块经过41轮激烈竞价，最终由保利发展以59.22亿元总价竞得，成交楼面价约7.77万元/平方米，溢价率6.43%。
这宗地块之所以备受关注，不仅因其地处上海内环核心，更是长宁区内环时隔17年首次供应纯住宅用地，上一次长宁区内环出让住宅用地还要追溯到2009年的朗诗虹桥绿郡项目。
这块被誉为长宁内环“压箱底”的稀缺宅地，虽为保利发展在上海核心区的战略布局再下一城，但面对高昂的土地成本与苛刻的规划条件，如何在寸土寸金的老城区打造出匹配高溢价的产品，如何在高端产品云集的上海市场破局，兑现这块土地的真正价值，才是保利发展需要回答的核心命题。
内环内稀缺资源的黄金区位
对上海楼市而言，长宁区中山公园地块确实不负“稀缺”之名。
该地块位于万航渡路与江苏北路交会处，西侧紧贴苏州河景观带，南侧邻近中山公园，实现了“河景+园景”的双重稀缺资源占有。交通方面，距离轨道交通11号线、13号线隆德路站约500米，距2号线中山公园站约900米，周边十余条公交线路覆盖，轨交与路面交通网络成熟。
商业配套更是长宁板块的强项。长宁来福士、龙之梦购物中心、KING88、889广场等中高端商业体环绕，可满足从日常消费到高端购物的全维度需求。教育资源方面，江苏路第五小学、上海市延安中学附属省吾学校等优质学府均在3公里范围内。
中指研究院上海数据总经理张文静认为，作为绝对市中心宅地，在当前上海市场区域发展分化的大环境下，核心区域稀缺资源往往具备更高的市场溢价表现。其成交表现，将成为引导上海土地市场未来走向的重要风向标。
上海中原地产市场分析师卢文曦认为，长宁内环范围内已有十多年没有新增住宅用地，这一次供应填补了空白，对房企而言是难得的布局机会。地块周边次新房数量有限，而区域改善型需求明显，为未来销售提供了坚实基础。
规划挑战：老城核心的“螺丝壳里做道场”
拿下这块“香饽饽”只是开始，后续的开发规划才是真正的“大考”。
从产品形态来看，上述地块由E1-17和E1-21两幅子地块组成，总出让面积约2.9万平方米，但地块形状并不规整，周边被老小区包围，城市界面偏旧。E1-17地块用地面积4490.52平方米，容积率2.4，建筑限高50米；E1-21地块面积约2.45万平方米，容积率2.67，限高80米。
市场普遍预计保利发展将采用“小高层+高层”的组合形态，但不规则地形会影响楼栋排布效率与景观朝向，对开发商的产品规划能力提出了更高要求。如何在一片“老小区”的围合中打造出符合时代审美的“好房子”，对保利的审美能力和产品迭代能力也提出了要求。
与普通纯宅地不同，中山公园地块附带了一系列严苛的公共配建要求。根据出让文件，地块需配建5%以上的保障性租赁住房，同时还需配置总计不少于4500平方米的社区级公共服务设施，包括E1-17地块500平方米的社区文体设施，以及E1-21地块约1000平方米的社区商业设施和3000平方米的社区文体健康综合性设施，且产权归受让人所有并负责运营管理。
这种“住宅+保障房+公共服务”的复合开发模式，虽然响应了“15分钟生活圈”的政策要求，但也增加了项目的开发成本和运营难度。“如何将公建配套与高端社区有机融合，既满足社区生活需求，又不影响项目的整体调性，是保利发展需要解决的现实问题。”市场人士认为。
此外，地块成交楼面价约7.77万元/平方米，按照此前保利发展发布的招标计划公告，公司拟投资100亿元在该地块开发中，据此测算，项目未来售价或将突破14万元/平方米。虽然周边次新盘稀缺，但在保证产品品质的前提下，如何实现利润空间的合理兑现，考验着保利发展的成本控制与溢价能力。
卢文曦认为，此次成交溢价率6.43%，楼板价约7.77万元/平方米，低于周边部分二手次新房价格，说明房企出价较为理性，并未因地块稀缺而盲目追高。但理性拿地之后，更需理性定价与产品打磨。
如何破局？
面对稀缺资源与开发难题并存的局面，保利发展显然有备而来。
据现场消息，参与竞拍的华润置地、中国金茂与保利发展在前期上演了“龙争虎斗”。前40轮竞价主要集中在华润和金茂之间，双方交替举牌，保利发展则一直按兵不动。直到第41轮，保利发展才首次出价，令人意外的是，这竟然成为了最终的成交价。
这种“一击即中”的拿地方式，虽然让保利发展以相对理性的溢价率成功补仓，也从侧面反映出在当前市场环境下，即便是头部央企，对于高价地块的出价也极为谨慎，“同时对城市核心区域地块的发展仍保持一定的偏好预期。”张文静认为。
此外，在这轮土拍之前，保利发展就发布了该地块招标计划公告，明确提出拟对该地块投资高达100亿元，其中建安费约9.29亿元。高额的投资规划彰显了保利发展对该地块开发品质的高要求，未来有望打造成为长宁区高端住宅的标杆项目。
克而瑞深度咨询撰文提到，本次长宁内环宅地成功成交，不仅仅是简单补仓，更承载着板块产品力升级、人居价值重构的重要使命，也将推动市场热度从新房延伸至土地层面，助力上海房地产市场稳健复苏。
市场人士分析认为，保利发展中山公园地块的破局关键在于三点：一是产品力的极致呈现，将“天字系”的产品标准与中山公园的地域文脉相结合，打造具有辨识度的标杆作品；二是客群需求的精准把握，深入洞察长宁区高端改善客群的需求痛点，在产品设计、精装标准、服务体系上做出差异化；三是开发节奏的稳健把控，在保证产品品质的前提下，合理安排开发周期和推盘节奏，实现项目价值的最大化。
对于保利发展而言，这宗“压箱底”地块的入袋，既是缓解上海区域销售压力的及时雨，也因其严苛的出让条件，拉开了对其高端产品力与复合业态运营能力的严峻考验。
值班编委：苏志勇
责任编辑：禾苗
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