坑口，挖机都要挖冒烟了。
昨天，聚龙湾搞了一场推介大会，能级很高，副市长也参加了。
我们去了现场在周边逛了一圈，发现整个片区变化都很大。
1）遍地“轰隆隆”，杏花幼儿园被推平，彩瓷厂被推平，沿街商铺要不挂网，要不被铲平，一大票员工宿舍也拆了一半。
2）国有证签约搬出极快，含奖励5.6万/平拆补，拉满积极性；
3）官方正攻坚村里私宅签约，进度稍慢，安置房是关键变量；
4）首期住宅和安置房项目都围蔽起来，手续也过了，准备开干；
总投资额348亿的坑口旧改，今年还将再砸50亿，是广州单一旧改砸钱第二多的，仅次于新中轴东风。
5）目标4月30日前动迁清零，核心是沿着芳村大道两侧，平整清理出地块做坑口首开区；
6）聚龙湾首发中心下半年交付，太古里二期明确重奢定位，计划引入超过400家商铺，约四成为华南或广州首店；
聚龙湾，明牌了。
如果用一个词评价坑口的拆迁进度，那就是：夯，夯爆了。
距离太古里最近，大冲口地铁站出来的杏花社区，年后挖机就挖个不停。
杏花幼儿园和托儿所，这两天已经拆完了，后面的冲口市场也上了防尘布。
目前，临街建筑还剩一栋老厂区宿舍还没动，主要涉及到的是产权问题，里面还住了几十户人家。
临街商铺的门窗都已经被拆掉了，谈完老厂区宿舍就能动。
还有几栋没连起来的商铺和旧屋也是签了之后拆完了。
坑口首期安置房所在仁厚直街，商铺也被推的只剩一堆建筑材料。
一位住在旁边的大哥表示，5.6万/平的补偿，大家都签了还相当积极，“市价卖2万几，政府5万6收，唔通唔签咩”。
有不少人还没搬出去，有的是产权原因，有的是家庭内部分家产的问题，但整体情况相对明朗。
杏花-仁厚直街-墩头，整条芳村大道的临街商铺都已围蔽，上了脚手架。
来到墩头，路口的彩瓷厂已经被推平，可以视作一个干净平整的地块了。
东街路口，也是搬空后拆了，甚至路也堵了一半。
厂区宿舍签了很多了，产权明确的业主基本都签完了，一些没拆的楼栋还剩几户也马上搞定了。
里面的宅基地动的还不多，有村民透露来谈过也签了东西，但还没讲数，“价格合理肯定可以签啦，住新屋都几好”。
不过，墩头的土地和产权情况相对复杂，国有证、宅基地，以及出证的方数，都各有不同。
来到另一边的花地村联合围，商铺和工厂都不见踪影了。
太古里旁边都已经搬空上挖机了。
据村民表示，宅基地签约率大约在5成左右。
国有证的怡花阁则基本搬空了。
年后我们实地探访了几个旧改，聚龙湾旁边的坑口首开区目标方向最明确、进度最快，市民积极性也很高。
·钱到位，又多又快，弃产一个礼拜到账搬走，5.6万/平的价格买原本卖2-3万/平的房子，在芳村也基本可以随便买套新房置换；
·首开区芳村大道两侧有大量的国企大厂宿舍，可以由厂里组织推动拆迁，进度自然快，超级大户的人家相对少点；
·配套先行，万象城、太古里、三馆合一、广船等沿江带的建设，让市民和村民都对板块未来有信心；
·聚龙湾要交功课，计划27年开业的太古里重奢，其实也倒逼给了珠实压力，加速片区旧改的推进。
·冲刺4月30日清零，今年要做3宗地块，先建一批配套设施。
坑口首开区是靠近大冲口、太古里一侧，沿着芳村大道展开至沙涌、并非坑口牌坊那边。
首期规划调整范围总用地面积73.28公顷，规划总建筑面积145.7万平，其中居住84.3万平，商办51.6万平。
在芳村大道两侧布置商住地，补充片区住宅的同时，确保沿江带太古里一侧的商业氛围。
有不少村民都给租客发了短信，租到下个月就不租了要交屋。
我们问了几个年轻的租客和商铺都说收到了通知，准备搬走。
前两天，坑口对首开区墩头、花地片区的宅基地房屋鉴定服务进行招标，此举也是正式开推前的前兆。
我们走访了附近的市民、村民，发现主要矛盾点有几个。
首先，是产证面积和实际居住面积有出入的问题。
这点同时发生在宅基地和宿舍区。
墩头的港务集团宿舍，部分居民迟迟不肯搬的原因在于，其早些年房改房，公司为了居住人成本考虑实际调低了产证的方数。
举个例子，实际面积是30平，公司写成了24平，工人就不用花那么多钱买下来。
至于集体土地宅基地，还有不少村民是外村买了地进来的。
不过，对于3万/平的弃产价格，大家普遍都还是满意的。
比如说，300平的四层房子，走弃产能拿到超过800万现金，走安置能拿到近40万+280平的房子。
另一边的坑口首期安置房完成用地手续，围蔽了，挂上了各种工牌。
在征收办公室的门口，也有开发商在揽客，既是给项目找准确的客源，也是解决村民拆迁后的居住问题，一石二鸟。
万科、保利、新世界、珠实等荔湾项目都因此受益，以旧改拆迁户为代表的地缘客是荔湾房地产市场的主力群体。
聚龙湾办的推介大会，给太古里再添一把火。
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透露的几个细节，我总结一下：
·聚龙湾首发中心计划于2026年下半年竣备交付，四座总部级独栋办公空间，希望能吸引到好的企业；
·2025-2029年分批开业，最关注的重奢二期在2027年开业，太古里建面约30万方；
·聚龙湾太古里计划引入超过400家商铺，约四成为华南或广州首店；
今年，太古里的目标大约是100家，并启动首轮国际高端品牌引入，太古财报也明确了二期的luxury的定位。
而且，太古里做活动很积极，逼格和能级都很高，大家期待住就完事了。
此外，聚龙湾·臻颐度假酒店将于年内正式开业。
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