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（来源：湾区财经社）
最近，一位成都博主圆子抄底八套“老破小”的经历，在房产圈引发热议。
圆子表示，2025年1月决定买房后，她发动了成都二环内几乎所有的主流房产中介，将目标锁定在总价40万—50万元的小户型。截至2026年1月，她一共入手了八套成都的房子。
“以租养贷”
租金可抵月供
吸引圆子集中购买“老破小”的主要原因，是在2025年初成都房价低位时入手，能通过出租获得稳定收益。有中介向她提道：“租金可以抵月供，还可以赚钱。”
圆子介绍，她的八套房子，每个月需要还银行贷款大约1.4万元，但收到的租金大约有2.1万元，不仅能覆盖银行贷款利率，还能带来接近10%的复利收益率。
在郑州、重庆等城市，也出现一些投资者，通过购买低价“老破小”，实现“以租养贷”。今年2月，自媒体《郑州楼市》提到，一位郑州博主在金水区、郑东新区筛选出一些位置极佳、业主急售的小户型房源，通过砍价压低价格，全款买下，再花2万—3万元装修后出租。一套总价约在50万元的一居室，月租金可以达到2300元，租售比约5.5%，回本年限大概18年左右。
租售比，是衡量房地产市场状况的一个常用指标，简单来说，是一套房靠出租能带来多少回报，通常以年租金除以购房总价计算。在国际上，合理的租售比一般在1:200—1:300之间，即200-300个月收回购房成本，对应的年化租金收益率为4%—6%。
机会并不普遍
以租养贷还能赚钱，让不少人羡慕又心动。但业内普遍认为，这种投资模式并没有普遍性。以圆子的经历为例，她购买的房源条件比较苛刻：总价足够低，装修投入少，能快速租出去，并且未来仍具备一定流动性。圆子提到，她最初买的6套房子，“每套总价30万—40万元，首付5万—8万就能拿下，再加上它们都带租约，我没投入装修成本，相当于只付了首付、税费和中介费就拿下了，总共花了五六十万”。
在一线城市，例如上海、广州，这类二手房并不普遍。租售比能达到3%以上、能对标理财收益的房源，多是一些业主急售的个案，买家也主要是手头有闲钱且5—10年内不急于变现的人群。
以广州为例，2026年2月，据广州市房地产中介协会数据，广州中心区住宅租金是每月56.39元/平方米。换算下来，40平方米左右的老房子，月租金约2200元。
房价方面，据贝壳找房App数据，广州二手房最新成交均价约2万元/平方米，中心六区一套40平方米左右的房屋，总价起码80万元。
记者今天（30日）走访越秀区地铁6号线北京路站一带，房地产中介黄先生介绍，目前周边30到40平方米，楼龄30年左右的二手房，月租金大概2000到2500元，总价大概100万元左右。按照总价100万元来计算，如果只给15%的首付，贷款85万元，利率3%，30年等额本息计算，月供3580多元，根本实现不了“以租养贷”。
房地产中介黄先生表示，除非首付比例大幅提高，月供的钱少了，租金才有可能覆盖每月的贷款。
另据统计，广州热门板块的租金回报率大多在1.5%-2.8左右，假设一套总价100万元的房屋，按1.5%租金回报率计算，回本年限需要大约67年；按2.8%租金回报率计算，回本年限需要大约35年，比上述成都、郑州等地个案的回本年限要长很多。
有资深房产中介徐先生表示，成都个案的抄底行为，背后还有一个逻辑在于对旧改的预期。圆子也提到，未来随着城市更新推进，她购房的地段也有遇到拆迁的可能性，“我们相当于用了一个非常低的单价和投入，去买一个成都的未来”。
多位业内人士提醒，与收益相比，“老破小”的风险不容忽视。房地产中介黄先生提到：“老破小”普遍面临房龄老化带来的维修问题，比如管道、基础设施等，后续维护成本高。而且租赁这类房源的租客，流动性强，每年都可能会有空置期、中介费支出，都会影响收益。
更大的不确定性在于房价走势。他提到，如果全款买入，还可以看作是一种理财方式。但如果加杠杆入场，房价一旦下行，亏损会被放大。而且老房子的出手难度大，未来转手变现的难度也较高。
记者：谭瑞珊
责编：湾财猫
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