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到底买一期还是等二期？差别多大？「招商序二期」评测
原创食不果腹的瘦橙子建筑师阿橙2026年3月30日 08:01湖南5人
懒人速读！
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1.从得房率方面差异不是很大，更大的差异来自于户型优化、地块区别。
2.对比一期户型，123降面积没减配；138增加一个明卫；155瘦身很成功。
3.（重要！）123需注意中户/边户差异。
4.一期游园感更强，二期更加安静。其余差别详见文章。
5.预计会所及中心庭院没有减配。
6.如有疑问或者需要咨询，文末联系。
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1 基础简介
ARCH acheng
总图我们能感受到的最大的调整，就是最大限度精简原来的户型产品线。由一期原来的116/127/139/171，调整为二期现在的123/138/155。
总结：掐头去尾，优化门槛。
1.去除116三房产品，起步四房。
2.四房产品门槛降低，由127降低到123，并且量大管饱。
3.171楼王产品缩量减面积，调整为155正5房产品，纯改善群体门槛也降低。
所以，你能感受到招商在这个项目一期各个产品的痛点了。
招商内心OS：116不好卖，砍掉算了。128比较受欢迎，但是加10个㎡就可以买138，结果大家都去买138了。所以赶紧降低128的面积，扩大价差！
还有那个170的户型，大部分人不需要那么多房间啊，搞的门槛那么高，加点钱都能买瑞府了，降降降！
那么我们就来从户型、地块外部、地块内部三个维度盘点下，到底差异多大。
2 123㎡户型
ARCH acheng
户型本身依旧没啥好评价的，很难做差的户型类别，所以评价部分直接过。而对比一期的128㎡户型，就是把北阳台放南边来、轮廓没那么规整。
所以如果在那时候一二期都还有123/127的户型，你需要做的选择是南/北阳台，仅此而已。
对于北阳台而言，你可以更加舒服的扩充一个卧室空间，但是也会带来家政使用上不便。
▲一期127户型，非二期
但是重重重重点来是，细心的你一定会发现二期的123有中间户！如果你是一个经常关注阿橙的朋友，应该知道26年新规回调之后边户与中户的得房率存在较大差别，不多说，拉数据！
▲一期127，二期123边户/中户数据对比表（点击放大）
数据不会说谎，那么对于想购买二期123户型的朋友，这张表对于你的意义就非常大。请仔细计算价差。
▲二期123户型空间示意（点击放大）
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3138㎡户型
ARCH acheng
终于迎来了，史诗级别的升级！TimCook泪洒当场。
三卫全明终于来了。
得房率虽然上去了，但是客厅也比一期缩短了30cm。那你肯定想问，得房率高了怎么面宽还小了？因为二期的138，餐厅更大更宽了。
另外需要注意的是，如果你不喜欢这个餐厅的小拐角，你可以选择138/123的拼接楼栋。
实际日常使用完全无影响，甚至这个138带拐角的更好，不信你看。
▲二期138户型空间示意（点击放大）
在进门右手边做了满墙玄关柜后，恰好那个小垛子消失了。客餐厅也变成了5.7米等宽。（而非一期那种不等宽设计）
我们再来拉扯下一二期138/139的数据对比。
▲一期139，二期138数据对比表（点击放大）
EMMMM，好像差别也不大。
所以对于二期的138㎡户型来说，你更多的是买到了一个位于天井里的全明卫生间。
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4155㎡户型
ARCH acheng
对于155户型，整个二期只考虑了一个单元。
原因猜测有二：
1.截至发文时，一期整盘去化率71.9%，170户型去化率55.9%。（来源于公开网签数据）
2.地块不适配。简而言之，在二期的布局条件下170在155的位置很奇怪。
但是从户型本身来说，要夸一下招商。
这是一次对一期170户型成功的“减肥”。
▲一期170户型，非二期户型
但是从户型本身来说，要夸一下招商。这是一次对一期170户型成功的“减肥”。
你会发现如果把二者拉到一起，二期155㎡户型几乎没有任何功能上的损失——除了少了1米“要面子”的客厅面宽。甚至155还多了一个全明卫生间。
所以除非你对客厅的面宽和地铁多出来的这一点距离非常在意，不然推荐你还是等等二期。
除非招商又玩心眼子。比如155就是不开售，又或是仗着货量少单价定得不低。当然，大概率就是这样。
最后，来个空间示意。
5 地块外部
ARCH acheng
要弄清楚内、外两个维度一、二期之间到底有啥区别，我们首先要回顾一下招商序的区位（下图中黄色色块为二期用地，右侧为一期用地）。
从整个招商序的区位来看，除了教育配套外几乎所有剩余的配套都需要你看向东边的圭塘河一侧。所以公园、商业、地铁这些高度依赖步行生活的设施相应的距离也会增加。
对于招商序二期，增加的距离我们实际测量是在约250米左右（因为一期的大门是斜向东南角开设，所以计算的是一、二期小区中心点的距离差）。
所以对于想等二期的朋友，重点需要关注的就是二者距离的差异。
6 地块内部
ARCH acheng
■基础指标
简简单单一张图
结论：除容积率外，大部分能反应居住体验的一些技术指标二期略逊于一期，但幅度非常有限。除户均架空指标外，其余你可以认为没区别。
另外，由于二期没有配备幼儿园和托儿所，所以总图空间相对富余。
地块大小这种就没必要去比较了，有人喜欢大地块有人喜欢小地块。
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■ 前场区别
这也是文章开头说的一点遗憾。
二期因为种种原因，在主入口大门外的前广场并没有做出一个很大的进深（相对于一期而言）。
这一点招商给出的处理方式是加宽大门的尺度，以及做出了大门檐下的大尺度灰空间，据说是一个水院。
粗略测量，大门的净宽度为45.5米，视觉宽度应该在65米左右。尺度上带来的震撼肯定比一期更甚。
另外，与一期相同的八角序厅依然存在，八角序厅的大尺度框景玻璃也依旧存在。（从种种迹象看来，二期的展示区打造应该依旧比较用心）。哦对了，大概率你的环岛中央车站也来了（大概率）。
■ 高差区别
曲塘路西往东是一个较大坡度的下坡。所以二期的整体标高继续往上抬高至60.1米左右，相对于一期的51.5米上升了约8-9米。
哦对了，圭塘河附近被淹的那个点标高大约在40米左右。
■ 配套设施区别
这一点应该是一二期之间内部最大的区别。一期配备有9班幼儿园和3班托儿所，这两个功能对于小区布局肯定会造成一定的挤压。
而二期不需要承担这些功能，其余的一些配套也处于小区整体平台以下，影响范围较小。所以二期可能对于一些朋友来说，相对较为“干净”。
其余的区别大部分浮于纸面，大家未来仔细看看沙盘对比即可，如果想偷懒不做功课也可以来找到阿橙咨询。
■ 噪音及其它区别
毕竟少临了一条树木岭路，噪音干扰肯定会相对少。
从临街图上看，依旧超级高的抬板，抬板之后依旧给了架空层。
另外，小区南侧的遮挡物还是英郡年华那个54米高的小区。需要视野模拟的朋友可以后台联系。
▲一期视野模拟
7 聊点别的
ARCH acheng
到26年上半年，整个河东的外围区域产品序列区域完整。
由接近300万起的「瑞府四期」，到（预估）180-250万的「招商序二期」。而巧的是，沿着圭塘河逆流而上的「中建翡翠天序二期」，把87.2%的产品落在了（预估）130-190万的总价区间。
三者像打好了商量一样，彼此耕耘着自己的一亩三分地。
申明：
1.本文中除注明外，所有资料图片均来自于「建筑师阿橙」团队二次创作，引用请保留水印及来源。当然你不保留，我也没有办法。
2.如果你不保留，去水印工具推荐W开头那个工具，不用充会员。
3.所有数据测算、二次创作图片均可能与官方版本有所出入，属于正常误差范围。
4.文中涉及到数据对比的环节，「建筑师阿橙」团队承诺所有数据均采用统一方法测算，测算数据真实有效且具备横向可比性。
■ 拓展阅读（点击图片跳转）
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