赢商盘点-业绩
来源 · 赢商网（ID：winshang）
作者 · Echo
图片来源 · 企业/项目官方
吾悦广场正在成为新城控股最硬的“压舱石”。
2025年，新城控股商业运营总收入140.9亿元，同比增长10%，占公司整体营收比重提升至25%。物业出租及管理毛利90.95亿元，毛利率高达70%，对公司总毛利的贡献从2023年的33%跃升至63%。
三年前，商业运营收入占比仅为8.9%。
在债务端，新城控股同样展现出稳健的财务纪律。2025年末，有息负债压降至509.74亿元，净负债率降至56.97%；更关键的是，商业持续性经营收入已连续多年超过当期利息支出，2025年该比例进一步增长至3.94倍。
这就是吾悦广场的“压舱石”价值——以稳定的租金收入，成为新城控股穿越周期的核心驱动力。赢商网将从财务韧性、纵深布局、未来可期三个维度进行拆解。
01.
财务韧性：
现金流连续8年为正
债务持续“瘦身”
债务持续压降，新城控股的财务底盘愈发稳健。
2025年财报显示，新城控股净负债率降至56.97%，继续保持行业较低水平。实现经营性现金流净额14.25亿元，这已是该指标连续第8年为正值。
有息负债持续压降。2025年末，融资余额509.74亿元，同比压降26.76亿元。三年累计压降超61亿元。“零违约”纪录持续保持，2025年如期偿还境内外公开市场债券58.55亿元。
平均融资成本持续下降，2025年降至5.44%，2024年为5.92%，2023年为6.20%。
吾悦商管板块的强势表现，成为这份财报最亮眼的注脚。 物业出租及管理毛利90.95亿元，毛利率高达70%，毛利贡献从2023年的33%跃升至63%，印证了商业板块从“第二增长曲线”到“第一利润来源”的质变。
从近三年收入结构看，战略转型成效显著：两年时间，商业收入占比从8.9%跃升至24.6%。毛利贡献从33%飙升至63%。毛利率稳定在70%左右高位。
在规模方面，吾悦广场已稳居行业头部。 截至2025年末，新城在全国141个城市布局207座吾悦广场，其中已开业178座，已开业面积1649.07万平方米，规模位居国内商业物业上市公司首位。值得注意的是，其中近60个项目位于县域市场，精准捕捉了县域消费升级的红利。
在运营质量方面，吾悦广场同样交出亮眼答卷：
吾悦广场出租率连续三年稳定在96%以上，2024年达到97.97%的峰值，2025年虽略有回落但仍达97.86%，显著优于行业平均水平。
2025年新城控股主动放缓开业节奏，从“规模优先”向“质量优先”战略转向，更加注重存量项目的运营质量。
从运营数据来看，吾悦广场的消费活力持续释放：
全年总客流突破20亿人次，同比增长13.31%；这意味着每天有超过548万人次走进吾悦广场；
总销售额达970亿元，同比增长7.18%；数据跑赢2025年全国GDP增速（5%）和社会消费品零售总额增速（3.5%）；
会员规模达5497万人，同比增长25.82%；会员总量位居行业前列；
合作品牌超3.55万家；品牌库持续扩容，招商吸引力不断增强；
正是这套“高毛利、稳增长、强现金流”的商业底盘，让新城控股在住宅开发业务收缩的背景下，依然保持稳健的财务表现。
02.
纵深布局：
全国联动与存量焕新
如果说稳健的财务数据是吾悦广场的“底牌”，那么全国布局的规模优势，以及贯穿全年的全国性营销活动、存量项目的持续焕新，则是其激活客流、提振销售的“流量密码”。
起步于常州，吾悦商管已形成“以上海为中枢、长三角为核心，向珠三角、环渤海及中西部地区扩张”的“1+3”战略布局。
2025年，新城控股投入4亿元对88个项目进行焕新升级，其中，常州武进吾悦广场的存量改造，成为年度标杆案例。
常州武进吾悦广场：
13年老场焕新，交出存量改造高分答卷
常州武进吾悦广场是全国第一家吾悦广场，于2012年5月开业。开业第一年就实现客流总量近1400万，年营业额超7.8亿元，一直是常州高人气商场之一。
在14年的发展历程中，作为常州商业的引领者，它在不同发展阶段分别以快时尚、美妆等作为主导业态，实现了从年轻群体向全家庭客层的拓展。2025年全面焕新：
高化地标：在原有高化优势上，汇聚兰蔻、Dior、YSL、雅诗兰黛、植村秀、欧舒丹、娇韵诗等国际一线美妆品牌集群，是常州名副其实的高化地标
区域最强珠宝阵容：apm、MONOLOGUE、周大福、潮宏基等精品零售，打造区域最强珠宝阵容
升级餐饮矩阵：梅果、蔡澜港式点心、海底捞、牛new寿喜烧、锡伯、一栗、sopu、趁热集合等餐饮品牌，以“品类全、首店多、品质优”打造常州美食饕餮聚集地
常州武进吾悦广场以“首店经济+业态迭代”破局，凭借135家品牌升级（焕新面积超2.3万㎡）的魄力创下区域商业改造规模记录。焕新开业前三天客流达48.5万、销售额突破4250万，均刷新全国营运期吾悦广场历史数据。
在县域市场，吾悦广场的表现同样亮眼。
赢商大数据显示，约45%的吾悦广场分布于商业四线、五线城市，这些县域项目精准捕捉了县域消费升级的红利，昆山、如皋等地的吾悦广场已成为当地商业标杆。据赢商大数据，多个县域吾悦广场的客流和销售额增速均跑赢当地社零增长水平。
赢商研究中心指出，吾悦广场在县域市场能做到头部位置的核心壁垒，靠“有限市场容量下的先发优势”形成天然护城河，占据了当地消费者的第一顺位。吾悦广场是在“深刻理解城市底层逻辑后，以产品代际差锁定核心客群，以规模化运营能力筑高壁垒”。
全国联动IP活动：百城同频的操盘能力
吾悦广场依托全国超170座在营项目的规模优势，打造了多场大规模、高声量的全国联动活动——这种“百城联动”的操盘能力，在如今的商管公司中已极为罕见。
2025年初春节档，全国吾悦广场以“欢喜中国年”为主题，在全国范围内掀起一场唤醒传统年味的文化盛宴。
2025年4月28日，“我爱你·五月”品牌嘉年华在全国173座吾悦广场同步启幕。在“健康中国”战略深入推进的背景下，此次活动以“吾悦爱健康”为主题，打造了一场持续36天的健康商业狂欢。
5月24日，在上海青浦吾悦广场与全国4个分会场连线，带领千人共跳健身操，挑战“最多人同时线上线下跳操”吉尼斯世界纪录™荣誉。
正是这套打法——全国联动IP的流量激活、存量项目的持续焕新、县域市场的深耕——让吾悦广场在行业普遍承压的背景下，依然保持了稳定的租金收入和持续增长的运营数据，成为新城控股穿越周期的核心驱动力。
03.
未来可期：
REITs破局与2026年展望
2025年，新城控股在融资端实现多项突破，成为守住财务安全底线的核心支撑。其中，最值得关注的是REITs路径的全面打通。
2025年11月，新城成功发行6.16亿元吾悦广场机构间Reits，斩获全国首单消费类机构间Reits、首单A股民营房企机构间Reits双纪录。这标志着吾悦广场作为底层资产的金融价值已获得资本市场认可，为商业地产“投融管退”构建了全周期管理的新范式。
2026年3月，广发新城吾悦封闭式商业不动产证券投资基金已获受理，底层资产为常州天宁吾悦广场、南通启东吾悦广场，合计估值21.43亿元，预计募集16.25亿元，预计年化分红率约5.59%。
这一突破意味着什么？新城控股将通过多层次资产证券化，放大吾悦广场的价值，让资产有序增长，且有序退出。
同时，2025年6月，新城成功发行3亿美元高级无抵押债券，成为近三年民营房企首单纯信用境外债券。2026年2月，子公司新城环球再发3.55亿美元优先担保票据，获得国际投资者积极认购。
境内融资同样亮点频现。 2025年，新城在境内连续发行三笔中期票据，累计规模36.5亿元，均获中债增全额担保及双AAA评级。其中一笔利率仅2.68%，创公司历史新低。
展望2026年，新城控股给出明确的商业运营目标：预计实现商业运营总收入145亿元，新开业吾悦广场5座。这一定位精准地概括了其未来的发展方向——不再追逐规模神话，而是将重心放在“存量深耕、提质增效”上。
2025年的年报中，新城控股再次强调了“骆驼精神”——耐力长跑，蓄力前行。在行业高歌猛进的年代，新城不是跑得最快的那一个，但它凭借商业板块构筑的“现金流护城河”和70%高毛利壁垒，成为了少数能够保持正现金流、持续降负债的民营房企之一。吾悦广场的故事，或许才刚刚进入精彩篇章。
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