万科海外在2025年出现了显著亏损。

一、2025年业绩表现

根据最新发布的年度业绩，截至2025年12月31日：

• 收入：约5.97亿港元，同比下降23.05%（2024年为7.755亿港元）。

• 股东应占亏损：约9239.3万港元，同比大幅增加82.85%。

• 每股亏损：0.24港元。

二、亏损扩大的主要原因

1. 收入大幅下滑

收入下降主要由于两个因素：

• 物业发展业务：本年度移交予买家的“连方I”已售出单位减少。

• 资产管理服务：产生的收入减少，原因是万科香港订约各方减少其在香港、英国及美国相关项目的投资资本。

2. 投资物业公允价值变动

2025年上半年，公司预计股东应占亏损约1.01亿港元（2024年同期为亏损2900万港元），亏损扩大主要由于投资物业的公允价值亏损增加。需注意的是，此类亏损属于非现金项目，不影响公司营运现金流。

三、业务背景与收缩态势

1. 公司定位

万科海外是万科集团的境外平台，曾布局美国、英国、新加坡等地，核心业务包括物业开发、投资、资产管理等。

2. 业务收缩

近年来，其海外业务呈现收缩态势：

• 员工数量：从2021年的105人减少至2025年的84人。

• 业务模式：主要充当提供资产管理、销售及开发服务的角色，而非直接持有大量项目。

四、财务稳健性

尽管出现亏损，但公司强调：

• 净负债率为零：当前无净负债，财政结构保持稳健，流动性风险可控。

• 债务状况：截至2025年6月30日，集团并无计息贷款及银行融资，债务对权益比率仅为0.6%。

五、未来展望

董事会预期：

• 2026年市场环境：随着借贷成本下降及买家入市情绪改善，住宅价格料将回升。

• 业务策略：集团将持续以保障财务状况健康稳定为首要，并关注优质投资机遇。

• 具体预期：

◦ 香港投资物业丽晶中心维持出租率及平均租金。

◦ 服务式住宅及酒店“星寓”预计保持出租率及平均房租。

◦ 住宅项目“连方I”会保持推售，并于2026年交付已出售单位。

◦ 资产管理业务预期继续贡献稳定收入及盈利。

六、行业背景

万科集团整体也面临压力：2025年万科A实现营业收入2334.3亿元，归属于上市公司股东的净亏损885.6亿元。万科海外的亏损扩大在一定程度上反映了整个房地产行业在新旧模式转换时期的挑战。

总结：万科海外的亏损扩大主要源于收入下滑和资产账面价值的周期性波动，而非经营性恶化。其零净负债和现金流未受损的现状，显示公司具备较强的抗风险能力。未来需关注全球地产市场复苏进度及公司投资物业的估值修复情况。