黄奇帆又谈了房地产的未来趋势，他的判断今年在实际市场数据里已经得到不少验证，明年大概率还会沿着这个方向继续发展下去。很多人以前觉得只要政策一刺激房价就能全面反弹，但他的分析更看重结构变化，而不是短期刺激。他指出，房地产正从过去全国普涨的阶段，转向城市之间、板块之间、产品之间的明显分化。
核心城市的优质区域和配套完善的房子，价值会更集中，而人口和产业流出较多的地方，面临的压力会逐步显现出来。今年这种分化趋势已经很清晰。核心城市核心地段的优质二手房交易出现回暖迹象，改善型住房更容易被市场接受。
一些有稳定就业和公共服务的区域，成交量逐步稳定下来。部分三四线城市和非核心板块挂牌房源数量较多，去化速度较慢，议价空间有所扩大。
同一小区不同楼栋或者不同朝向的房子，成交价格差距也能拉开明显距离。购房者的决策逻辑也在转变，以前不少人买房主要看价格会不会涨，所以敢加杠杆，现在更多人会坐下来算家庭月收入和支出比例，考虑孩子就学路径、通勤成本以及未来转手的流动性。
冲动购买的情况少了，理性挑选的情况多了，这种变化本身就体现了市场从投资驱动向居住驱动的转变。他进一步分析，明年这种格局大概率会延续下去。
因为人口和产业向优势城市群和都市圈集中的趋势没有改变，房价最终由就业机会、公共服务和流动性来决定。房产的价值更多体现在居住功能、户型设计、物业服务以及周边配套上，而不是单纯依靠金融杠杆推动。
金融环境也更注重风险控制，杠杆使用趋于理性，市场自然呈现筛选特征。从数据上看，2020年房地产建筑量达到22亿平方米，到2024年已经降到6亿多平方米，跌幅超过65%。一手房销售面积2020年是18亿平方米，2024年降到9.7亿平方米左右，2025年上半年继续呈现调整态势但降幅收窄。
黄奇帆的预言与这些实际变化高度吻合。政府层面已经出台多项措施来化解库存压力。比如国家拿出几万亿资金收购部分库存房，转为保障性住房租赁给老百姓使用。这既能帮助开发商回笼资金，还能增加公共租赁住房供给，同时通过REITs等方式实现资金平衡。
一举多得的做法正在逐步落地，2025年市场已经看到初步效果，今年延续这种支持力度，稳定作用会更明显。城市更新和旧房改造也在推进，城中村和老旧小区改造项目覆盖范围扩大，带动了部分区域的居住品质提升。
开发商负债率过高的问题也在得到控制，从过去80%到90%的水平逐步向50%左右回归。这符合国际通行规则，避免了过度杠杆带来的风险。
城乡融合会为城市提供更多人口空间，逐步消化过剩产能。普通家庭的住房负担已经从过去20多年收入买一套房，调整到10到20年左右的水平，更接近合理区间。对普通人来说，关键是根据自身情况做出选择。不要再问全国房价会不会涨，而是看自己所在城市、所在板块的房子有没有流动性。
投资思维也要调整，房产更多是资产配置的一部分，而不是单押稳赚的项目。今年市场分化已经显现，2025年的止跌回稳迹象为后续发展打下基础。明年大概率会继续巩固这种新格局，大家在实际操作中多关注真实需求和长期因素，就能更好地适应变化。
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