新城控股（601155.SH）2025年年度报告及近期业绩说明会发布后，以一组关键经营数据与清晰的转型路径，引发市场对商业地产“存量时代”发展模式的重新审视。
报告显示，2025年新城控股在营的吾悦广场项目达到178座，开业面积1649.07万平方米，出租率97.86%；全年客流总量20.01亿人次，销售额970亿元，同比分别增长13.31%与7.18%。
2025年底，证监会开始试点商业不动产公募REITs，新城控股也乘机搭上试点的便车，以常州天宁吾悦广场和南通启东吾悦广场为底层资产，于2026年3月向上交所提交申请并获得受理。
从重资产持有转向轻资产运营，从被动抵押融资转向主动资产管理，新城控股正以投、融、募、建、管、退全周期能力，构建大资管主动叙事。董事长兼总裁王晓松在业绩说明会上强调，商业租金收入增长稳定可持续，始终坚持质在量先、质在价先。
面对消费降级、商户开店意愿下降等不确定性，新城控股提前布局，优化管理颗粒度、强化前置沟通、严格管控现金流，新城控股正从传统开发商蝶变为具备全链条大资管能力的平台型企业，引领商业地产进入品质领航新阶段。
逆势增长铸就稳健之锚
新城控股2025年财报显示，受房地产交付节奏影响，整体营业收入530.1亿元；其中商业运营总收入实现140.9亿元，同比增长10%，商业运营在营收中占比进一步提升。
截至2025年末，新城控股在全国141个城市布局207座吾悦广场，已开业在营178座，开业面积达1649.07万平方米，出租率高达97.86%。
报告期内，客流总量突破20.01亿人次，同比增长13.31%；总销售额970亿元，同比增长7.18%；会员人数达5497万人，较2024年末增长25.82%。
这些指标不仅反映出高坪效、高粘性的运营能力，更折射出用户思维驱动下的场景创新与情感链接。
2025年，吾悦商管焕新升级经营五步法，从空间建设到收益分享实现全链路打通。前期建好空间、组对内容、找到品牌，后期做高销售、分享收益。
同时推出五边形经营理念，启动悦链计划和悦会员付费制尝试，会员权益上线后累计预约26.6万次。
报告期内，幸福中国家主题活动联动175座广场，实现客流与销售的进阶式突破；第八届新商会及V8模型优秀实践奖进一步固化最佳实践，向全国复制推广。
与传统百货、商超不同，吾悦广场以Mall+X模式打造差异化竞争力，将休闲、社交、购物功能与主题性业态创新复合，引入户外运动、餐饮四大金刚、二次元IP等新锐业态，精准匹配情绪消费与质价比需求。
轻资产板块同步发力，新城建管设立万嘉、宏图两大组织，深化代建赛道，覆盖政府住宅、存量商业及多元服务。截至报告期末，管理输出已开业吾悦广场30座，自持148座，形成轻重并举的协同效应。
商业板块的现金流贡献尤为关键。2025年新城控股经营活动现金流净额14.25亿元，连续8年为正，商业租金成为有息负债本息偿还的重要来源。
审计报告将投资性房地产列为关键审计事项，其账面价值1210.69亿元采用公允价值计量，并确认估值合理，进一步印证资产质量与运营韧性。
在宏观消费提振政策与县域商业体系建设背景下，新城控股精准把握结构性机遇，低线城市持续下沉，存量改造占比超过20%，体验式消费迭代加速。
新城控股凭借近万人的专业团队、3.55万品牌战略合作以及信息化新云智能化管理系统，实现管理效能提升、成本有效控制与品质保障的多赢。
业绩说明会上，王晓松直面竞争加剧、消费降级等风险，强调提前做足准备、优化管理颗粒度，展现出前瞻性与定力。
商业运营收入占比持续提升，成为对冲房地产周期波动的压舱石。从空间运营到用户运营，从招商思维到经营思维，新城控股正以吾悦广场为载体，打造141城商业地标，让幸福中国家的烟火气在更多城市中心弥漫开来。
REITs里程碑破冰之举
2025年，新城控股以上海青浦吾悦广场为底层资产，成功挂牌全国首单消费类机构间REITs，这一操作被视为商业地产资产盘活的标志性事件。它不仅直接回应市场对存量物业流动性的长期担忧，更标志着公司从重资产持有者向轻资产管理者的战略跃迁。
今年3月初，广发新城吾悦REIT获得交易所受理，截至3月25日，显示状态为已反馈。底层资产两座吾悦广场估值21.43亿元，根据募集说明，预计可以募集16.25亿元。
传统商业地产融资高度依赖抵押贷款，物业估值受周期波动影响大，变现速度慢，融资成本较高。新城控股融资成本一度维持在5.44%。
REITs则彻底重构这一逻辑，通过标准化证券化产品，将优质商业资产权益化、流动性化，直接对接机构投资者，实现退出即再募的资本循环。
青浦吾悦REITs的落地，首次将消费类物业推向机构间市场，实现了资产从资产负债表锁定到市场化定价与交易的转变。
与传统融资相比，资产证券化优势明显。
一是流动性显著提升，传统抵押贷款期限短、续贷压力大，而REITs提供长期稳定资金，支持资产长期持有与精细化运营；
二是成本持续优化，管有冬在业绩说明会上明确，未来将探索多层级REITs、经营性物业贷置换高息债，拉长融资期限、降低综合成本；
三是风险有效分散，REITs将单一物业风险社会化，由专业机构定价、投资者分散承担，同时提升公司资产周转效率；
四是估值实现重塑，公允价值计量叠加市场化退出机制，有助于商业资产摆脱抵押品标签，实现价值发现。
报告进一步指出，新城控股正打造公募REITs、机构间REITs与PRE-REITs组成的多层次体系，积极推进注册发行与扩募储备。这与投融募建管退全周期战略高度契合，REITs不仅是退出工具，更是募资与再投资的起点。
2025年，新城控股还发行近三年民营房企首单纯信用境外债券及三期中期票据，零违约纪录持续刷新。
与龙湖等同行相比，新城控股的REITs路径更具消费场景特色。青浦吾悦作为底层资产，承载成熟客流、品牌矩阵与运营数据，为产品设计提供了坚实背书。
机构间REITs的灵活性，也降低了公募门槛，加速存量盘活进程。在政策鼓励消费基础设施REITs的背景下，这一单不仅为公司注入流动性，更为行业树立标杆。
存量时代，商业资产不再是沉睡的抵押物，而是可循环、可增值的活资产。
新城控股的审计报告将投资性房地产列为关键审计事项，对估值方法、租金假设、专家意见进行严格复核，确认公允价值1210.69亿元的可靠性，为REITs定价提供了透明基础，进一步增强投资者信心。
从被动到主动，从抵押到证券化，新城控股的REITs战略不仅是融资创新，更是商业逻辑的重塑。它打通管退闭环，让优质吾悦广场从持有运营走向管理输出加资本循环，为轻资产扩张腾出空间。
大资管铸就核心竞争力
新城控股正以REITs为抓手，系统构建投、融、募、建、管、退商业地产投资全链条模式，真正实现从开发商到大资管平台的转型。报告与业绩说明会释放的信号高度一致：商业板块不再是附属，而是驱动全链条的核心引擎。
在投端，新城控股坚持1+3战略，聚焦上海中枢、长三角核心及大湾区、环渤海、中西部，精准布局高能级城市群。2025年新增5座吾悦广场如期开业，布局覆盖151个城市，体现出前瞻性土地获取与项目筛选能力。
在融募端，多工具协同发力。管有冬在业绩说明会上表示，将持续压降有息负债，利用多层级REITs、公司债券、中期票据、经营性物业贷等工具，拓宽渠道、拉长期限、降低成本。2025年境外纯信债与中期票据发行，叠加REITs募资，形成股权加债务双轮融资体系。
在建端，轻重并举。新城建管平台设立万嘉、宏图两大组织，深化代建赛道，突破政府住宅、存量商业及增量服务，2025年轻资产收入与利润贡献显著提升。管理输出已开业30座，标准化招商运营体系结合属地消费特征，实现高效复制。
在管端，核心竞争力充分显现。吾悦经营五步法加五边形经营理念构建全生命周期运营能力。近万人专业团队、信息化平台、新云系统，实现从空间到用户、从招商到经营的转变。报告期客流、销售、会员数据亮眼，充分证明精细化管理与场景创新的成效。
在退端，REITs打通退出通道。青浦吾悦REITs不仅盘活存量，更形成退出、再募、再投的闭环；天宁吾悦和启动吾悦则通过公募方式实现轻装上阵，多层级REITs战略将持续深化，提高非流动资产变现能力。
这一闭环构成了新城控股投、融、建、销、管、退全周期竞争力，REITs正是核心抓手。它打破传统建、卖、再建的线性模式，转向持有、管理、证券化、循环的平台化运营。轻资产扩张进一步放大效应，输出品牌与管理体系，降低自持压力，同时获取稳定管理费收入。
新城控股始终保持对土地市场的敏感度，根据市场与资金计划综合规划；面对不确定性，持续优化现金流管理。ESG实践绿建覆盖率100%、106座吾悦广场获绿色商场称号，以及公益活动，进一步提升品牌溢价与长期价值。
新城控股的模式，已从单一项目开发升级为生态构建，与3.55万品牌、5497万会员、金融机构、委托方形成共生网络。未来，随着PRE-REITs储备与扩募推进，这一全链条能力将进一步释放，助力公司在存量时代脱颖而出。
从持有者到管理者，新城控股为中国商业地产提供了资产盘活的新范式，在政策支持与市场需求共振下，逐步构建起独有的核心竞争力。
热门跟贴