来源：成都淘房志
撰文：海哥
全国楼市都在狂欢，好像只有成都比较“冷静”。
最近，相信大家的朋友圈被各种楼市“小阳春”刷屏了。
深圳，二手、新房全面爆发，多项指标创下近年新高，二手均价企稳，从5.7万/㎡回升至6.2万/㎡；
上海，3月二手房成交31215套，创近5年新高，日均成交超1000套，单日最高成交1585套；
北京，3月二手房成交19886套，创近15个月新高，环比2月增长约145%，同比去年3月涨了3.4%。
全国重点城市的楼市仿佛一夜之间“燃”起来了。
但在成都，淘房君总感觉“热闹是他们的”。
因为淘房君跑了一圈市场，翻了翻数据，发现今年3月成都“小阳春”其实并没有太暖。
成都3月的数据环比确实涨了，但那是跟“躺平”的2月比。
要跟去年3月同期比：
1、成交量下跌；
2、成交价格依旧继续下跌！
尤其是在当前全国核心城市楼市大规模回暖的环境下，真不及预期了！
一位中介朋友跟我吐槽：“其实开年后热的就那几个刚改盘，翻来覆去就那几个，二手房该降价的还是在降价，能不能卖掉还是个未知数。”
最重要的是，淘房君发现，当前不少核心板块的高价标的依旧在降价找买主，还很难成交。
金融城核心二手房降价房源 图源好好选房小程序
而非核心的二手就更惨了，在新规新房的冲击下，价格下的更加厉害！
所以，这次的小阳春可能并没有那么暖！
01
量价同比齐跌
成都楼市还未回暖！？
先看一组直观的数据。
3月，成都二手房成交量2.3万套，环比2月大涨超100%，单日最高冲到1679套，确实创了新高。
新房成交6165套，环比2月大涨83%。
乍一看，确实“爆了”。
但跟去年3月比，数据就尴尬了。
2025年3月，成都新房成交8559套，二手房成交25355套。
这意味着什么？
今年3月，新房成交同比下降43%，二手房同比下降8.3%。
也就是说，今年的“小阳春”，成色明显不如去年。
再看看价格。
成都二手房均价从2025年初的1.63万元/㎡，跌到了如今的1.49万元/㎡左右，跌幅约超6%。
成都二手房成交均价 图源好好选房小程序
所以，3月数据环比涨了，这没错——但别忘了，2月是春节长假，本来就是全年最低点。
这次成都的反弹，明显不及预期！
02
新房市场
聚光灯只给了少数几个盘！
这一轮新房的热度，是真实存在的，但它只集中在少数几个板块和楼盘身上。
打开朋友圈，你会觉得全成都都在抢房——
越秀·天悦云萃示范区开放9天到访超4000组，2天2次紧急补货；
东城金茂锦棠首开即罄，一二期累计销售近1900套；
招商时代的公园两天卖了好几个亿；
龙湖滨江峯萃示范区开放一周吸引超1200组客户。
这些盘确实火了，而且火得一塌糊涂。
但你仔细看就会发现——翻来覆去就是这几个名字。
200-400万的刚改、普改盘，成了这轮行情的绝对主角。
但目前问题是，成都主城或者位置比较好的地方，这种价位的新盘太少了，但这个价位反而又是普通人最需要的。
所以导致了现在主城或者靠近主城的这一价位新盘出一个火一个。
淘房君认为，当前新房市场的聚光灯，只给了少数网红板块和网红楼盘。
那其他区域呢？
其他区县、板块、楼盘，整体相当还是依旧暗淡。
纯新楼盘少，热度低，库存新房僵持，零星工抵房、降价房是新常态。
去年3月，二圈层到处都有楼盘在跑量，撑起了新房市场的半边天。
现在呢？
除了成华，各区的纯新房供应其实很少。
豪宅市场更是半哑火状态，各板块全是高总价豪宅，供大于求。
金三，成都准头部板块，贝宸S1去年11月开盘至今，3个多月时间，去化勉强50%；
贝宸S1网签情况 图源好好选房小程序
大源西，成都为数不多的限价盘，溪雲善成，在房价不及旁边地价，理论上拥有倒挂的情况下，依旧去化困难。
溪雲善成网签情况 图源好好选房小程序
所以，新房市场的真相是：少数网红盘撑起了所有的“标题党”，而大多数楼盘，还在冷风中等待。
03
二手房
继续“以价换量”
再看二手房，情况更值得玩味。
3月二手房成交量冲上去了，单日破千套成了常态。但这个“量”是怎么来的？
答案是：以价换量。
贝壳找房数据显示：
成都二手房均价从2025年初的1.6万元/㎡，跌到今年3月的1.49万元/㎡左右，跌幅近超6%。
虽然有企稳迹象，但整体下行趋势没有逆转。
一位中介告诉我：“现在的二手房买家，砍价还是照砍不误。只不过去年底那一波最恐慌的时候过去了，房东现在咬得比较死，但成交价还是比去年低。”
有意思的是，这波二手房成交里，最活跃的是“老破小”。
近期，成都“老破小”再度走红。
易居研究院报告显示，重点8城“老破小”平均租售比为2.67%，而成都最高，达到3.8%，已经跑赢了1.9%的5年期定存利率。
这说明什么？
成都二手房成交量大：
一部分是靠130万中位数的刚需人群买出来的；
另外一部分则是靠“价格降到位+租金有收益”撑起来的。
成都二手成交总价中位数 图源好好选房小程序
买的人不是看好房价上涨，而是算清楚了“收租比存银行划算”。
这跟“楼市反转”的逻辑，完全是两码事。
04
为什么
成都没有“狂欢”？
对比全国其他城市，成都这波小阳春确实显得“冷静”。
深圳、上海、杭州等核心城市，3月二手房成交量同比都是正增长。
而成都同比下跌8%，成了少数几个“掉队”的。
为什么？
第一，成都房价在过去几年相对坚挺，调整来得更晚。
全国很多城市2023年就开始跌，成都在2024年下半年才进入加速下跌通道。
调整晚，反弹自然也晚。
第二，成都存量房规模大，去化压力不小。
截至2025年底，大成都存量面积1410万平方米，去化周期14.43个月。
虽然“5+2”核心区去化周期仅10个月，但外围区域压力不小。
第三，购房者心态变了。
一位中介朋友说：“现在客户看房很理性，不会再被‘再不买就涨了’的话术忽悠。现在客户算的是性价比、租售比、月供能不能扛住。”
第四、分化，是今年楼市的关键词
回顾这波小阳春，我觉得可以用一句话总结：
冷热不均，几家欢喜几家愁。
新房市场，聚光灯只给了少数网红盘，其他楼盘依然暗淡。二手房市场，成交量靠“以价换量”撑住，价格还在底部徘徊。
但冷静下来想，这未必是坏事。
一位同行跟淘房君说：
“现在的市场，是典型的筑底期。没有恐慌抛售，没有全面普涨，大家心态反而更健康。可卖可不卖的房东选择‘随缘’，真正有需求的买家理性上车。”
这或许就是成都楼市最真实的样子，不是狂欢，不是崩盘，而是一个正在寻找新平衡的市场。
至于这个平衡点在哪里，可能还要再看几个月。
你觉得呢？
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