记者丨唐韶葵
编辑丨张敏 张伟贤
刚刚过去的3月，恰逢上海“沪七条”落地满月，上海楼市呈现强劲复苏态势，新房、二手房均释放强烈去库存意愿，市场整体弥漫着与时间赛跑的交易热度。
网上房地产数据显示，3月28日（周六），上海二手房（含商业）单日网签成交量达1585套，不仅刷新了今年年内的单日成交纪录，更打破3月15日1473套的峰值，创下近5年上海二手房单日网签成交历史新高。新房市场也呈现上涨势头，中指研究院数据显示，2026年3月上海新房（商品住宅）成交2270套，与2025年同期的2135套相比，上涨6.32%。
（绿城潮鸣外滩，唐韶葵/摄）
同策研究院联席院长宋红卫分析认为，“沪七条” 新政效应持续发酵，社保缴纳年限从3年降至1年的受益人群占比稳步上升，房产税相关优惠也吸引部分购房者入市。更关键的是，新政显著提振了整体购房信心，带动楼市来访量大幅攀升，案场非新政影响人群在后半个月的来访量，达到前半个月的3.3倍，有效带动上海楼市整体情绪升温。
中指研究院上海分析师张翔指出，当前上海楼市正呈现“二手房领跑、新房跟进”的良性复苏态势，市场修复节奏逐步加快。
二手房行情爆发式上涨
“沪七条”新政后，上海二手房市场迎来爆发式增长，比较直观的便是成交量数据。中指研究院数据显示，3月上海二手商品房成交31215套，较去年同期增长6.39%，并创下近5年同期新高。
更为重要的是，据上述机构监测，上海3月二手住宅均价约为5.5万元/平方米，环比微增0.08%，结束了长达33个月的下跌态势。
市场回暖的背后，是政策与供需双重驱动的结果。上海中原地产分析师卢文曦指出，“沪七条”精准释放购房需求，叠加2月初上海浦东、静安、徐汇三区启动二手房收购试点，为“老破小”资产提供了明确的退出渠道与价格锚，有效稳定了市场预期。
值得关注的是，据中指研究院数据，上海二手房自2025年8月起进入去库存通道，至2026年2月，二手房挂牌存量较高峰期已减少25.7%，供需关系持续优化。
此外，综合多个第三方平台数据，从成交结构看，外环外300万元以下高性价比房源成交占比提升，刚需入市意愿增强，谈判议价空间收窄，也为后续价格稳定奠定了基础。
自2025年四季度以来，除2月受春节假期影响有所回落外，上海二手房月度成交量始终稳定在2万套以上。分析人士普遍认为，受新政利好和季节因素双重驱动，上海市场成交直接进入快速抬升通道，且上涨势头持续加码，短期内有望冲刺季节性成交高点，行情向好趋势毫无悬念。
卢文曦认为，二手房回暖节奏远超以往，直接跳过传统爬坡期。数据显示，新政后首个双休日单日网签破千套，后续热度一路走高，工作日也出现单日成交破千套的盛况，上涨势头并无放缓迹象。
从交易结构来看，刚需群体成为本轮行情的绝对主力军。3月以来，总价300万元以内的刚需上车房源，交易占比稳定维持在70%以上，远超平时68%～70%的常规水平。
张翔指出，一方面，这类房源总价门槛低，堪称刚需人群最佳“上车盘”，叠加公积金贷款额度提升，低首付+纯公积金贷款就能轻松实现置业梦，购房压力大幅降低；另一方面，此类房源租金回报率普遍超2.2%，与公积金贷款利率基本持平，自然成为市场抢手货。
近期，多家中介门店业务员反馈，随着市场持续走热，房东心态有所转变，热门板块、低价房源跳价案例增多，议价空间大幅收窄，房东议价底气远超年前，一些优质房源挂牌即成交。
张翔指出，当前上海楼市已初步形成“政策托底—二手房率先回暖—新房跟进修复”的良性传导路径。
房企借机加速去库存
同期，上海新房市场成交量快速攀升的回暖态势愈发清晰。“沪七条” 新政落地后，刚需及改善置业需求集中释放，无论是新上海人刚需“上车”，还是外地买家重仓内环核心资产，均直观反映出市场正在逐步复苏。
林霖（化名）是保利外滩启的新业主。作为毕业于上海985高校、就职于本地头部互联网企业的新上海人，她早有在沪置业的计划。“沪七条”新政出台后，刚需购房门槛有所降低，林霖的父母特意从杭州赶来陪同选购婚房。据林霖介绍，选择外滩启PARK77，主要看中项目位于内环核心地段，且为地铁12号线、18号线双轨上盖，通勤时间仅20分钟，日常出行十分便捷。同时，项目紧邻江浦公园，居住环境舒适、生活配套齐全，综合考量后，她选择在此一步到位置业。
来自南京一家高端精密制造企业的企业主，近期跟随保利南京企业家看房团选购外滩曜。由于看中内环CAZ核心地段、高端规制与纯粹圈层属性，该企业家联合六位朋友一次性团购7套“楼王”，坚定看好上海核心资产价值。
刚需和资产配置需求人群的集中入市，带动了新房市场人气走高。同策研究院数据显示，新政出台后的前半个月，公积金政策拉动作用最为突出，影响占比达74%；满月观测期内，非户籍社保年限3改1成为核心利好，影响占比37%，公积金政策影响占35%，外环内增房票、居住证满5年购房等政策亦形成有效补充。
在项目端，据中国金茂上海公司透露，以3月前三周数据来看，该公司多个项目到访量增加了2-3倍，认购率也相应翻倍，金茂棠前认购率甚至接近600%。此外还有多个项目在认购、成交中有良好表现。
供应端同步迎来爆发式增长，据上海中原地产数据，上周上海新建商品住宅入市面积33.51万平方米，环比激增640.78%，17个新盘集中入市，涵盖刚需至豪宅全品类。最终，上周上海新房成交面积14.08万平方米，环比上涨77.23%，中低价位刚改产品成为市场主力。
据不少潜在买家反馈，近期都接到过此前对接的各大新盘销售人员电话，有的邀请客户复看，也有邀请客户参观新做样板房。对此，一名央企营销部门相关人士回复21世纪经济报道记者称，“上海房企当下的指标压力比较大，都想趁小阳春多卖一点。”
多位业内人士表示，当前上海房企仍面临较大的年度销售指标压力，即便市场人气有所回升，各项目仍在主动加大营销力度，通过邀约客户复访、参观样板间等方式，抢抓市场小阳春窗口期加快去化。在市场结构性分化的背景下，房企只有聚焦核心地段、提升产品品质，以优质房源赢得购房者认可，才能把握住本轮市场复苏机遇。
“当前售楼处来访量维持高位，郊区项目认筹情况亦逐步好转，新房迟到的小阳春具备较强延续性。”卢文曦说，尽管市场回暖明确，但价格保持平稳运行，结构性分化特征持续深化。
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出品丨21财经客户端 21世纪经济报道
微信统筹丨黎雨桐 编辑丨张嘉钰
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