以15.18亿港元的价格出售给中原集团旗下的丽天置业，这座见证了启德机场兴衰、承载着一代香港人集体记忆的老牌地标，即将告别酒店身份，迎来转型新生。
2026年3月初，华润集团也以9.53亿港元收购新界葵涌悦品酒店·荃湾，计划改造为学生宿舍，一时间，香港老牌酒店接连被地产企业收购、转型的消息刷屏。
香港作为国际教育枢纽，全力打造“留学香港”品牌，吸引世界各地学子前来，非本地生规模已达7.9万人，今年有望突破8万大关。
庞大的学生群体催生旺盛住宿需求，而供给严重不足，形成鲜明的供需失衡，供需缺口日益突出，成为亟待解决的民生难题。
据预测，到2027年香港学生宿舍床位仅能增至5.5万张，而需求高达17.2万张，近12万名学生面临“一床难求”。
香港各高校宿舍分配严苛，授课型研究生基本不提供床位，本科生采用计分制分配，多数非本地学生只能自行解决住宿。
旺盛需求背后暗藏巨大市场机遇，学生公寓成为投资者青睐的方向。
与传统商业项目相比，学生宿舍租期以学年为单位，租金多由家长承担，现金流稳定，投资风险低。
中原投资董事总经理江若雯表示，学生公寓已不再是小众市场，正成为香港国际教育枢纽不可或缺的基础设施和机构级资产类别。
香港商业楼宇市场低迷，供应过剩、租金回落、资产贬值，社会信贷收缩加剧困境。
中原集团主席施永青直言，学生公寓为低迷的商业楼宇提供了新出路，这种市场困境与住宿刚需的碰撞，为老牌酒店转型埋下伏笔。
面对学生住宿市场潜力与商业楼宇低迷现状，以中原集团为代表的地产巨头率先入局，开启“低价捡漏”酒店、转型学生公寓的布局，成为转型浪潮的引领者。
中原集团的布局经过充分实践验证。2024年，中原以1.8亿港元收购尖沙咀珀荟酒店，投入2000万港元翻新为121个床位的学生公寓，出租率近99%，回报率4%-5%，验证了商业模式的可行性，也积累了经验与信心。
此后中原乘胜追击，以15.18亿港元收购44年历史的富豪东方酒店。
该酒店494间客房平均每间价值约307万港元，收购成本偏低，堪称精准“捡漏”，中原计划总投资20亿港元翻新，最快2026年9月部分开业，打造约1500个学生床位。
此外，中原2025年斥资3.35亿港元收购西半山般咸轩，计划改造为约200个床位的学生公寓，。
三大项目全部运营后将累计提供1700-1800个床位，其未来2-3年目标已上调至6000个床位，正研究10余个改建项目。
其他地产巨头也纷纷跟风入局，形成差异化布局。2026年3月，华润以9.53亿港元收购新界葵涌悦品酒店·荃湾，计划改造为900余个床位的学生宿舍。
同月，恒生大学与宏安地产合作，预租牛头角在建住宅作为学生宿舍，提供约300个宿位；还有营运商以每月近100万港元租下旺角M1酒店全幢改造。
这些巨头核心逻辑一致，均瞄准“酒店低价收购+学生宿舍转型”模式，依托政策与供需缺口实现低风险稳定回报。
九龙城沙浦道30号的富豪东方酒店，是香港老牌酒店转型的典型代表。
这栋棕色17层建筑矗立44年，其兴衰折射香港数十年社会变迁，承载着一代香港人的集体记忆，每一次身份转变都与时代同频共振。
1982年酒店落成，因紧邻启德机场被命名为“富豪机场酒店”，专门修建天桥连通机场客运大楼，成为当时启德机场周边最具代表性的酒店。
启德机场搬迁后，酒店更名为“富豪启德酒店”，2002年定名为“富豪东方酒店”并沿用至今。
这座酒店曾承担诸多社会使命，2009年作为东亚运动会运动员酒店，疫情期间承担检疫任务。
但象征意义难抵经营压力，近年来持续亏损，2025年总收入3700万港元，除税后亏损达5668.1万港元，出售转型成为业主唯一止损选择，中原集团的收购为这栋老建筑带来新生。
按照规划，中原总投资20亿港元翻新，最快2026年9月部分开业，改造后提供约1500个学生床位，承接留学刚需。
对富豪东方酒店而言，这场转型不是狼狈退场，而是顺应时代的务实抉择，延续了建筑的使命与价值。
香港老牌酒店向学生宿舍的转型，并非简单功能替换，而是兼顾多方利益、蕴含城市智慧的更新实践，既盘活闲置资产，又破解民生难题。
对于土地稀缺的高密度国际都市，改造存量酒店为学生宿舍，是高效灵活的解决方案，远比新建宿舍周期短、成本低。 转型的价值首先体现在盘活老旧资产，让陷入困境的老牌酒店重获生命力与经济价值。
老酒店多位于市区核心、交通便利地段，靠近多所高校，如富豪东方酒店步行5分钟可达港铁宋皇台站。
25分钟内可抵达多所高校，地理优势显著，能更好满足学生需求，且改造周期短，可快速缓解住宿危机。
转型的顺利推进离不开港府政策支持，“城中学舍计划”拓宽酒店用途，允许酒店改装为学生宿舍且无需额外规划程序，多数用地无需改契补地价，降低了企业转型成本。
但机遇背后也有挑战：酒店原有布局需适配学生长期居住需求，需针对性改造；投资者还需平衡投资回报与学生可负担的租金，对运营能力提出更高要求。
此外，转型产生广泛行业联动效应，推动酒店业结构优化，带动学生公寓市场规范化，降低乙级写字楼空置率，为地产行业多元化注入新动力，仅对住宅发展商市场空间有轻微挤压，整体积极意义远大于挑战。
香港老牌酒店的转型，从来不是时代淘汰下的狼狈退场，而是顺应市场规律、承载城市温度的务实抉择，是城市旧资产的智慧重生。
从富豪东方酒店到悦品酒店·荃湾，这些城市地标褪去酒店光环，以学生宿舍的新身份，延续着“容纳与安心”的核心价值。
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