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珀斯中位价首破$100万大关！悉尼墨尔本房价连跌数月，最高达0.9%
受通胀飙升和高利率的双重挤压，澳洲两大核心房产市场正步入低迷期。
尽管中东 冲突升级削弱了价格增长动力，但全澳范围内长期存在的住房供应缺口，依然在底部支撑着整体房价。
数据公司Cotality周三发布的最新报告显示，3月全澳房价指数上涨0.7%，住房中位价已攀升至 933,137澳元的历史新高。
在此之前，2月的涨幅为0.8%，使年增长率达到了惊人的9.9%。
然而，澳洲房市“双速运行”的态势愈发明显。
悉尼和墨尔本这两大风向标城市在3 月分别下跌0.1%和0.2%。相比之下，中型市场的增长势头依然迅猛。
Cotality研究总监Tim Lawless指出，自去年11月底以来，墨尔本房价已累计下跌 0.9%，悉尼则下跌0.4%。
与此同时，珀斯房价增速加快至2.5%，中位价一举突破 1,017,698 澳元，正式成为澳洲第三个跻身“百万俱乐部”的城市。
Lawless在接受AAP采访时分析称，珀斯、阿德莱德和布里斯班的供应缺口巨大，导致其表现连年优于悉、墨两地。
目前，悉尼和墨尔本的挂牌房源高于平均水平，买家选择增多，紧迫感降低，甚至可以讨价还价；而珀斯的挂牌量仍比平均水平低约40%。
尽管市场信心疲软且空置率处于低位，但有机构预测到2026年还将有三次加息。
Lawless表示，由于租房贵、买房难，许多购房者或租客正陷入进退两难的境地。
受中东局势影响，市场不可避免会放缓。
通胀走高侵蚀了家庭可支配收入，利率上升则削弱了借贷能力。
与此同时，油价上涨和建筑材料短缺推高了建筑成本，降低了开发项目的可行性。
Lawless认为，新住房供应的持续不足，意味着市场低迷的 程度可能不会像预期的那样深。
澳洲统计局（ABS）周三的数据带来了一丝慰藉：2月建筑许可量反弹至19,022套， 环比大增 29.7%，创下四年半来新高。
联邦银行（CBA）经济学家Lucinda Jerogin 指出，尽管数据存在波动，但自2024年初以来增长势头稳步提升。
此外，受数据中心投资风潮推动，非住宅建筑许可也大幅增加，相关价值增幅超过250%。
住房部长Clare O’Neil表示，尽管中东冲突增加了建房难度，但许可数据的回升表明澳洲在危机面前拥有了更坚实的基础，政府将继续推动项目进展，建造更多住房。
在房市内部，不同价位的表现也出现分化。
Lawless观察到，随着借贷能力受限，大量买家转向低价房产。
这导致低端市场（lower quartile）的表现优于高价房产，该领域的买家不仅要面对同阶层的投资者，还要同利用“5%首付担保计划”购房 的首房买家展开激烈竞争。
对于无法上车的群体而言，租赁市场同样难觅慰藉。目前的租房可负担性已跌至历史低点，且预计将进一步恶化。
数据显示，过去12个月全澳房租上涨了5.7%，录得自2024年10月以来最快的年度增长速度。
02
前景不明成本升冲击建筑业 大型房屋和住宅商首当其冲
中东冲突及国际股票和债券市场动荡引发的不确定性，给新项目前景蒙上阴影，大型房屋建筑商和住宅开发商将首当其冲。
与上次利率飙升和疫情相关短缺的冲击类似，如今成本价格通胀已经开始，新住房成本通胀迅速加剧，新住房计划受到威胁。
Rider Levett Bucknall大洋洲研发总监尼科尔斯称，中东冲突使建筑行业运输和物流成本上升，油价上涨体现在燃料、货运等费用上，供应商和承运商收取燃油附加费。能源成本传导至材料价格，石油相关产品如塑料、钢材等受影响，供应链中断和交货期延长加剧了这一情况。
不确定性还使合同谈判放缓，建筑商和开发商会重新评估成本风险和定价假设。
起重机作业受燃油价格上涨影响明显，虽判断是否会导致项目广泛延期为时尚早，但已经增加了项目延期或重新排序风险。
全国起重机数量从845台略降至838台，比2023年峰值低5%。悉尼起重机运行数量从第三季度的370台降至346台，墨尔本工程已经从住宅转向市政和数据中心建设。
2026年第一季度Rider Levett Bucknall起重机指数略降至197点，布里斯本从100点降至88点，悉尼从228点降至214点，墨尔本升6点至178点，柏斯升2点至93点。
而融资环境也愈发严峻。
Chifley Securities董事总经理马蒂尼斯表示，开发商面临建筑成本上升、信贷条件收紧、项目利润空间压缩等问题，利率上调给开发商和建筑公司偿债能力带来更大压力。
Morgan Stanley分析师指出对上市住宅开发商的潜在影响。房屋建筑商已看到建筑材料和服务价格上涨，若运营商财务状况受影响，可能对Stockland和Mirvac等公司产生二阶效应，澳洲燃油价格上涨可能抑制住宅开发商销售/收益。而一些材料价格大幅上涨，货运运营商推动收取15%燃油附加费，可能推高工资压力。
因转嫁成本能力有限，若这种情况持续，房屋建筑商利润空间或被挤压。
澳洲最大房屋建筑商Metricon行政总裁达根已经警告燃油成本上升影响，虽目前工地活动未受直接影响，建造计划仍按进行，但整个供应链尤其是货运和材料方面已感受到压力。
燃料供应压力将转化为更高运输和物流成本，长期中断会给建筑成本带来上行压力。一些客户已经提前决定锁定价格，Metricon表示已建立庞大且多元化供应链，以管理成本压力，保持房屋建造连续性。
03
墨尔本房价三月零增长 成为全国表现最差首府城市
最新数据显示，墨尔本房屋中位价在三月份停滞不前，成为全澳表现最差的首府城市，而与此同时，越来越多跨州屋主正套现其他首府物业，迁居墨尔本以减轻房贷压力。
根据PropTrack最新数据，墨尔本典型房屋中位价为101.5万元，过去一年虽累计上涨44,200元（3.1%），但三月份未录得任何增长。阿德雷德已经以101.6万元的中位价超越墨尔本，成为全国第六昂贵的首府城市，仅有达尔文与侯巴特的房价比阿德雷德更实惠。
PropTrack高级经济学家克雷说，墨尔本与布里斯本、柏斯及阿德雷德等城市走势截然不同，后者自疫情以来经历了百年一遇的房地产繁荣，布里斯本房价中位数自疫情以来已经翻了一番多。
另外，墨尔本的高端市场对借贷成本上升更为敏感，尤其是内城区及内东部、外东部地区，月度及季度数据均显示这些曾经受欢迎地区的房价正在下跌。
数据还显示，墨尔本也是全国少数在三月份未创下房产价值新高的地区之一。不过，公寓业主表现相对较佳，中位值在过去一个月上涨0.6%，过去一年上涨25,200元（4%），三月底达633,000元。
买方代理机构LP Advisory的利哈里说，墨尔本房市过去数月已明显分化为两个板块，低于75万元的物业成交迅速，而高于150万澳元的物业则持续滞销，来自跨州投资者的持续需求支撑了可负担住宅的销售，有越来越多跨州买家希望迁居墨尔本，情况并非前所未见。
过去曾有买家因追求更高性价比而选择布里斯本及阿德雷德，如今逆向流动亦属合理，其中越来越多买家来自昆州，他们可能会在没有抵押贷款的情况下搬到墨尔本。
值得关注的是，澳洲统计局发布的最新数据显示，维州在2025财年以10.5万人的增幅领跑全国人口增长。
对此利哈里或，随着人口持续增长，墨尔本房价终将回升，墨尔本仍是全球最好的城市，人口增长之下，房价上涨无可避免。
04
悉尼Mosman豪宅$2300万成交，刷新下北岸今年纪录，内部奢华细节曝光
Mosman的一处顶级家庭住宅近日正式成交，不仅创下了悉尼下北岸今年以来的最高 成交纪录，其内部极尽奢华的设计也引发了广泛关注。
这栋位于20 The Grove, Balmoral的豪宅最终以超过2200万澳元的价格落槌。
该房 产拥有六间卧室和五间浴室，其四层楼高的建筑构造吸引了三位买家在拍卖会上激 烈竞逐，并在拍卖结束后迅速达成交易。
据悉，该房产的挂牌指导价为2200万至2400万澳元。此次交易由Raine & Horne公 司的Adrian Bridges、Luke Arnold以及Atlas公司的Michael Coombs共同促成。
Adrian表示，这一成交价为2026年的豪宅市场树立了新的基准。
事实上，这栋设计师住宅的入市之路并非一帆风顺。
该房产去年首次上市时，预期价格曾高达2500万至2750万澳元。
近期重新推向市场并调低指导价后，才在3月的 拍卖中顺利易主。
房产记录显示，这栋由著名建筑师设计的住宅坐拥壮丽的海港美景，室内北向采光充足，室外则配备了造型别致的泳池，最终成交价锁定在2200万至2300万澳元之间。
据了解，参与竞标的买家均为悉尼本地家庭。他们被这栋建筑的高端配置深深吸引，包括可俯瞰景观的视野、八人座商用级电梯、私人健身室以及精致的恒温酒窖。
卖家Matt Kennedy和Ellen Kennedy夫妇与这块土地结缘已久。
他们在2006年以450 万澳元买下了这处720平方米地块上的旧别墅，随后委托Corben Architects倾力打造了如今这栋充满了现代感的奢华府邸。
除了可以远眺The Heads的绝佳景观，住宅内部还配备了家庭办公室，厨房内设有冷藏室和管家储藏室。
此外，全屋安装了最先进的智能家居系统，屋主可以一键控制全屋灯光、室温、百叶窗甚至是无边界泳池的运行。
尽管此次成交刷新了年度纪录，但Mosman区的最高房产成交价仍由3 Kirkoswald Ave保持。
该房产由Balnaves家族于去年10月售出，成交价高达约5000万澳元。
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