说到日本八十年代的房价崩盘，大部分人只记得高位接盘者的惨状，很少有人聊起当年顶住诱惑没买房的人。当时全日本都陷在买房暴富的狂热里，借钱也要抢一套房，就怕错过上车机会。这群没跟风的“异类”，几十年过去过得究竟如何？
日本战后从低谷慢慢起步，六十年代就迎来了经济快速腾飞，东京奥运会开完之后，发展势头更是一发不可收拾。没几年日本就成了资本主义世界第二大经济体，制造业和出口卖到全球各地，老百姓手里的闲钱越来越多。
政府从1975年开始出台政策刺激房地产，银行放贷门槛也放得极低，全社会都盯上了房产这块肥肉。1985年广场协议签订后，日元大幅升值，日本直接把基准利率从5%降到2.5%，借钱成本低得离谱，海量资金一窝蜂涌向了土地和房产。
1985到1991年这六年，日本主要城市的地价涨了两倍还多，东京一平米住宅均价摸到了272万日元，一套五十平的房子就要五千万日元。哪怕借高利贷，大家也要挤进去买房，所有人都默认房价只会涨不会跌，根本没想过会崩盘。
1990年日本银行突然踩刹车，连续加息把基准利率拉到6%以上，还提高了土地保有税，硬生生拉高了房产持有成本。1991年房价直接断崖式下跌，一年多时间里，六大城市地价跌幅超过六成，部分区域甚至跌了七成。
原先价值几千万日元的房子，直接缩水到原来的几分之一，无数炒房客瞬间变成负资产。银行堆积了大量不良贷款，企业迎来破产潮，就业市场直接进入了十几年的冰河期，失业率从原来的2.1%涨到了5.5%左右。
当年在高点买房的人，资产亏没了还要接着还房贷，不少家庭三代人一起还债，生活压力压得人喘不过气。那段时间日本离婚率比正常水平高出2.5倍，自杀率也一度大幅攀升，整个日本经济陷入长期低迷，通货紧缩持续了很多年，就是大家常说的“失去的十年”。
这种大环境下，当初没买房的人，日子过得和买房的完全不一样。他们没背上巨额房贷，也不会因为房价暴跌掉进负资产的坑里，没有债务套着，怎么都能活得下去。
本来就买不起房的低收入群体和年轻人，还是过着原来的日子，虽然大萧条让收入增长变慢，但至少不用天天发愁还不上债。手里有积蓄但选择观望的人，等到房价跌到底部，只用很少的钱就买到了属于自己的房子，比高位接盘的人省下了一大笔开支，相当于直接抄底赢了大半。
日本楼市慢慢调整之后，租房体系也越来越完善，公租房、廉租房和集体租赁房的供应量越来越大。房租普遍控制在工资的两成以内，还有各种政策补贴，对租客非常友好。日本相关法律对租客权益的保护很强，租期稳定不用担心被随意赶出去，也不用承担房屋维修和税费的压力，很多中老年人更愿意一直租房住。
这场房价崩盘，甚至直接改变了日本一代人的住房观念。泡沫破裂前后成长起来的平成一代，亲眼见过长辈因为高位买房背了一辈子债，早就对买房投资失去了兴趣。
他们不愿意把半辈子的积蓄扔进房贷里，更愿意把钱花在自己喜欢的事情上，追番、打游戏、出门旅行，怎么开心怎么来。现在日本东京等大城市，二十到三十多岁的年轻人里，只有两成到三成拥有自己的房产，还有不少人选择和父母同住。
整个日本住房拥有率稳定在六成左右，大城市里租房早就成了主流选择。哪怕到今天，日本都有将近九百万户的空置房屋，除了人口老龄化的影响，也能看出来现在的日本人根本不急着买房，宁愿租房也不愿意被房贷绑死。
其实那群当年没买房的人，也受到了日本经济低迷的波及，工作机会少了，收入增长也变慢了，但他们没有被债务拖垮，整体日子过得相当平稳。当年冲进去买房的人，不少到现在还在处理当年的遗留问题，日本清理银行不良贷款花了几十年，经济恢复也走得磕磕绊绊。
这件事说白了，房子如果脱离了居住的本质，变成纯投机的投资工具，泡沫破裂的时候，整个社会都要跟着买单。我们国家这些年的房地产调控一直走稳健路线，既防止楼市过热，也避免大起大落，一直坚持房子是用来住的，不是用来炒的定位。
通过建设保障性住房、推行租购并举等方式，让更多普通人能实现住有所居。借鉴日本的经验教训，普通人安家置业更要量力而行，支持刚需自住，遏制投机炒作，才是对自己的生活负责。
住房选择关系到每个家庭的安稳，当年那些没买房的日本人，用自己的亲身经历告诉我们，面对全民炒房的狂热，保持理性就能少走很多弯路。我们中国人有安家置业的传统，但更要结合自身的实际情况，做出最适合自己的选择。生活本来就不容易，稳扎稳打才能走得更长远。
参考资料：人民日报 日本房地产泡沫的历史启示
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