4月2日，广州规自局发布广州东站至新塘站五六线石牌综合开发项目（AT0802规划管理单元）控制性详细规划批前公示。
这一沉寂多年的铁路用地迎来“华丽转身”，将在广园快速路与科韵路交汇处西南侧，打造一个集住宅、学校、公园绿地于一体的低密TOD综合体。
本次调规涉及总用地面积约26.26公顷，最引人注目的是释放了三宗住宅用地和一宗中小学用地。
其中，核心地块AT080203面积达16.2万㎡，建筑面积23.2万㎡，容积率仅为1.43，建筑限高80米；另有两宗小型宅地容积率分别为1.1和3.05。
如此低的容积率在天河核心区实属罕见，奠定了整个项目的低密属性。
教育配套方面，AT080258地块将建设中小学，兼容铁路、道路及停车场用地，面积3.6万㎡，建筑面积4.5万㎡。
此外，靠近广园快速的三个地块规划为公园绿地，总面积超过3.1万㎡。
整个项目还将新增27处公共服务和市政设施，总建筑面积5.21万㎡。
该项目最大的亮点在于“立体分层”开发模式。
地面层保留现有石牌站铁路轨道；11米标高处为盖板层，设置市政道路、站点枢纽及停车场；17米以上才是核心居住区和学校、公园。
这意味着未来住宅首层被抬升了17米，不仅有效规避了地面铁路噪音，更带来开阔的视野和良好的通风条件。
地块地理位置优越，北靠石牌站，西邻华景新城，南接上社村，与在售高端项目保利天瑞仅一路之隔，通过科韵路可直达金融城起步区。
目前周边1公里范围内仅有保利天瑞在售，且剩余房源不多。
根据克而瑞好房点评网的评测，保利天瑞的综合评分表现非常出色，在天河排名前列。
华景新城、汇景新城等成熟社区聚集了大量改善置换需求，而石牌地块的低密属性、大体量以及新增的学校配套，恰好填补了这一空白。
从产品定位来看，约1.4的综合容积率、80米限高、南向开阔面宽，都具备了打造高端改善项目的潜力。
但北侧广园快速路的噪音、南向旧村的城市界面也是现实挑战。
乐居君预测，地块出让后将会被打造成改善和豪宅产品，大家觉得呢？
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