各大上市物企2025年的年报已经发布了。
看完各家的年报数据之后，只能感叹：物业市场的竞争也越来越激烈了。
跟地产行业一样，正在从比拼规模时代，进入到比拼盈利能力时代。
2025年，华润万象生活依然最赚钱，碧桂园服务则营收规模最高，祈福生活服务则凭借投资白银大赚。
01
碧桂园服务营收最高
华润万象生活最赚钱
截至2026年3月31日，各大上市物企基本已经发布了2025年年报。
地产房剑统计了57家上市物企2025年的年报，以及未上市的龙湖物业相关数据，共计涉及到58家物企。
在这58家物企中，有10家2025年营收在百亿级别，其中营收规模最高的是碧桂园服务，以483.5亿元位居榜首。
万物云则以372.7亿元的营收位居第二。
除了碧桂园服务、万物云之外，2025年营收超百亿的物企还有：招商积余、绿城服务、华润万象生活、保利物业、中海物业、恒大物业、雅生活服务、龙湖物业。
当然，营收规模高，并不意味着利润规模就高。
没有意外，华润万象生活依然是上市物企中净利润规模最高的，2025年实现净利润39.69亿元，比“碧桂园服务+万物云+招商积余+绿城服务+恒大物业”净利润之和还要高！
华润万象生活的净利润比较高，主要是由于其并非传统的物业公司，商业航道在其业务中的占比较高，从而使得整体盈利能力更强。
2025年，华润万象生活商业航道营收为69.1亿元，占到其营收的38.35%。而商业航道的毛利率高达63.1%，同期物业航道的毛利率则只有18%！
龙湖集团、新城控股2025年之所以能够保持盈利，最重要的原因也是经营性业务对于净利润的贡献。
2025年，净利率在10%以上的物企还有滨江服务、新希望服务、鑫苑服务、泓盈城市服务、领悦服务集团、星盛商业等。
当然，如果要论2025年净利率最高、盈利能力最强的，那还要数祈福生活服务。
这家2025年营收仅为3.203亿元的物企，在当年归母净利率达到了2.846亿元，净利润大增191.81%，当年公司净利率高达88.87%！净利润创下了公司上市9年多来最高。
祈福生活服务2025年净利润大增，主要是由于投资白银实现了可观的收益！2026年一季度，公司继购买了贵金属（金条、银条）。
在管面积方面，碧桂园服务、万物云在管面积在10亿平方米以上。
其次为保利物业、恒大物业、绿城服务、雅生活服务，在管面积在“5亿+”级别。而目前尚未上市的龙湖物业，在管面积为3.6亿平方米。
02
规模竞争时代结束
物管行业的发展，有点类似于地产行业。
在前些年的时候，大家都在疯狂的扩规模，然后登陆资本市场。
但如今，经历了曾经的疯狂扩张、上市热潮之后，整个行业开始回归理性，各家企业开始回归到追求盈利能力本身。
2020年、2021年的时候，这两年新增上市物业企业分别达到15家、12家，随后开始逐步降温，2023年、2024年则分别仅有3家、2家物业企业上市，2025年新增上市物企直接为0。
在这个过程中，则有上市物企开始选择退市。
2021年蓝光嘉宝服务退市（被收购），2024年华发物业退市（私有化退市），2025年融信服务退市（私有化退市），2026年2月金科服务也从港交所退市（私有化退市），2026年4月瑞森生活服务退市（强制退市）……
同时，规模型物业企业的在管面积增速也开始放缓，甚至有的开始下降。
在管面积增速放缓甚至下降，有很多原因，最重要的原因包括：
1.整个地产行业整体增速放缓，物管行业在管面积增速必然放缓。
2.物管行业竞争激烈，有的企业失去了一部分市场。
3.物业企业主动退出缴费率较低、盈利能力较差的小区。
当然，对于一些物企来讲，母公司地产板块深陷困局也波及到了物业板块，包括营收账款等等，为此进行了计提减值，影响到了利润。
在住宅物业整体利润率较低的情况之下，越来越多的物企开始将目光瞄向了城市公共服务、商业物业等板块，以此来提升整体盈利能力。
但城市公共服务、商业物业，并不是每一家物企都有机会的，母公司手握商业资产、实控人掌握大量资源的物企，相对来讲机会更多一些。
03
经发物业营收10.49亿元
经发物业，是西北第一家上市物业企业，2024年7月在港交所上市。
2025年，经发物业实现营收10.49亿元、归母净利润6395万元，分别同比上年增长10.27%、8.33%。
在整个物管行业竞争激烈的情况之下，经发物业能够实现营收、利润双增长，可以说表现比较抢眼。
值得注意的是，与大部分物业企业以住宅物业管理服务为主不同的是，经发物业营收中占比最大的是城市服务，从2023年至2025年，城市服务在经发物业营收中的占比均保持在60%以上，而住宅小区物业管理在营收中的占比则只有16%左右。
之所以出现这样的特点，原因在于经发物业的实控人是西安经开区管委会，也就是说经发物业背靠的是经开区。
经开区管委会，则是经发物业单一最大客户。2025年，来自经开区管委会的收入占到经发物业营收的25%！
经发物业2025年年报中还有一个数据值得关注，那就是在管面积。
2025年末经发物业在管面积为3190万平方米，较2024年末的1730万平方米，大幅增长84.39%。
这个增长，主要是由于2025年将在管室外面积计算在了在管面积之中。3190万平方米的在管面积中，室外面积占到1270万平方米，室内建筑面积则为1920万平方米。
西安的物业企业中，在管面积比较大的除了经发物业之外，还有高科物业、荣鑫物业、沣东商服等。
高科物业在管面积将近3000万平方米，荣鑫物业在管面积2000万平方米以上，沣东商服在管面积约2300万平方米。
前两年物企上市潮的时候，西安其它物企也曾经谋求上市，但如今整个行业大环境已经发生变化，通过服务在市场中获得竞争力才成为关键！
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