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01
“冬天里的一把火”，说的就是今年的通州红盘中建·运河玖院吧？！尽管瞭望君有暴露年龄之嫌，但也实在想不出更好的形容词了。
从中建二局79个亿拿地运河3号地开始，这个被称为“运河八子”的地块就彻底点燃了通州楼市的热度，随着地块以“中建·运河玖院”案名入市，更是成为了2025年北京房地产市场名副其实的“现象级神盘”。
仔细盘点几组中建·运河玖院的数据，就知道有一种红叫「玖院红」：
9月20日开盘当天，项目热销573套，去化率接近八成；
开盘不过10余天，项目便在9月成为通州区域1-9月销冠、北京1-9月普宅销售金额TOP1；
截至12月1日，根据天朗数据显示，运河玖院更是累计网签665套，销售面积8.74万平方米，销售金额54.2亿，包揽通州区销售套数、面积、金额三料冠军的同时，更是拿下了2025年北京楼市成交套数和成交面积的双料冠军。
实力过人，瞭望君反手就是一个赞。
而随着日前运河玖院二期热卖，不出意外，在接下来的一个月的时间，项目将继续热销状态，必然创造新的销售奇迹。
02
所谓三分天注定，七分靠打拼。
中建·运河玖院热销的背后，自然绕不开通州本就需求旺盛的市场。
首先我们必须明确，通州楼市重要底层逻辑就在于其与朝阳区的高度联动性。从地理格局上看，通州老城区与朝阳区紧密相连，区域内绝大多数公路、地铁等交通设施也围绕与朝阳的衔接而规划建设。即便是作为城市副中心核心的运河板块，其关键交通枢纽的布局仍以强化与朝阳的连通为导向。
尤其是与昌平、大兴、顺义等板块对比，后者老城区相对独立，与主城区有明显距离。
但这也使得15年通州双限购正式出台后，朝阳外溢流向了亦庄；通州城市界面向上，房价却停滞不前。
随着如今bug解除，朝阳手握预算的买房人，也自然成了通州买房主力大军。
尤其是看了如今通州副中心板块万亿基建砸出来的城市界面，更让人心动了。如今通州的魅力，不仅写在规划里，更藏在街巷中、流淌在运河上。
城市副中心三大文化设施——北京城市图书馆、北京艺术中心、北京大运河博物馆，已成为北京文化新地标，国家级文化活动接连落地。
而伴随北京城市副中心朝着“世界级旅游目的地”目标稳步推进，除了环球影城这样的“顶流”，更多高品质项目陆续落地。湾里项目将于年底启幕，将打造集奥莱购物、主题娱乐、高端酒店于一体的副中心国际商业娱乐综合体；顶点公园将于明年竣工，将带来小猪佩奇、芭比娃娃等国际IP，打造沉浸式亲子乐园；法拉利世界娱乐综合体也完成了从去年的“概念亮相”到今年的“投资签约”的关键性跨越，有望成为亚洲首家法拉利世界娱乐综合体。
此外，副中心站综合交通枢纽也即将于今年底达到投运条件，这座未来将成为全亚洲面积最大的地下综合交通枢纽，应用“地下枢纽地上城，站城高度融合”的理念，建成后将成为“超级城市综合体”。
而运河玖院就坐落在北京城市副中心核心区，距离地铁6号线北运河东站仅约300米。更关键的是，它紧邻亚洲最大TOD枢纽——北京城市副中心站，预计年底运行，地下将接入6号线、22号线（平谷线）、M101线、S6线等多条轨道交通，以及京唐城际、城际铁路联络线。
这也意味着对于运河玖院有高频次出差需求的业主来说，从家门口出发，15分钟直达首都机场，35分钟到大兴机场，1小时覆盖雄安、天津——真正实现“一站通达京津冀”。
同时，项目周边商场、学校、医院配套成熟。
运河玖院社区自建约2万㎡商业，已经签约盒马、星巴克等品牌，再加上副中心站就是一个TOD综合体，拥有地上139万㎡+地下50万㎡商业，此外项目3公里内还有万象汇、万达广场、远洋乐堤港、爱琴海购物公园四大商场，不管是平时购物消费还是周末和家人逛吃，都有去处。
而从教育医疗来看，副中心核心板块更是资源丰富，目前，周边已有人大附中、北京小学等优质学校入驻，项目二期东侧近邻新规划的中学，可能是九年一贯制或者12年一贯制，未来二期业主孩子上学马路都不用过。
医疗则有友谊医院（通州院区）、安贞医院（通州院区）均已运营，首都儿研所也在建设中。
此外，项目周边还有全球规模最大的六环高线公园已启动施工，未来将成为业主日常休闲的天然氧吧。
而另一重不容忽视的价值就是，在北京社区有个喷泉都能稀罕的不行时，运河玖院作为运河首排唯一的滨水大盘，占据了一线水景资源，这类资产具有不可再生性。尤其是一期和二期推出的滨水大平层，堪称通州乃至北京一线滨水大宅的最后藏品。
多重利好叠加下，运河玖院的价值基础坚实可见。
03
当然，能被这么多“吃过见过”的买房人用真金白银投票，除了因为运河玖院作为通州运河板块唯一在售的新房项目，城市界面最好、配套最完善、还临大运河，项目产品也做得让人眼前一亮。
开发商摸清了购房者需求，与购房者对齐颗粒度，针对不同购房痛点，给出了优选方案。
瞭望君最喜欢的要数二期建面约215平米的沿河大平层，它专为通州改善家庭定制。
该户型是南向四面宽设计，南向近17米的超大面宽设计，无论你是在客厅、卧室还是书房，都可以将大运河的晨昏四季尽收眼底；约33㎡的社交大方厅+约9.6米的跑道式阳台，更是堪比私家的空中观景长廊。
虽然主卧放在北向但卫生间，转角弧形落地窗和浴缸的搭配设计也是sense十足。
对于人口多的家庭，收纳是一大痛点，尤其有了孩子的朋友都知道，童车、玩具很容易堆的到处都是。215平米户型专门赠送了单独的电梯前厅，包括入户玄关也有收纳处理，可以说是收纳之王。
对于新婚小夫妻或者只有一家三口的小型家庭来说，建面约109㎡三房两厅两卫的星落户型是个不错的选择。
最令人拍案的是它对阳台空间的重新定义。室内主卧不仅是个整合了卫浴、收纳的豪华套间，还采用拥有“270°全景舱视野”的转角窗，真正实现室内外的无界交融。躺在床上，就能饱览imax风景。
而LDKB社交中庭也暗含巧思——中央岛台餐厅可以让业主在假期睡到自然醒后，在阳光流转中和家人享受一餐Brunch，开启一天的松弛生活。
而对于有多代同居需要的改善业主来说，建面约126㎡四房两厅两卫的天镜户型恰到好处。经典的四叶草户型，依然是餐客厅阳台一脉贯通，中间无玄关阻隔，自然光和穿堂风畅快流淌。最迷人的当然还是公区设计，像一座兼具风景和尺度的家庭剧场，孩子活动的开，全家人共聚的空间也足够宽敞。
可以说运河玖院的出现，给通州楼市来了次降维打击。顶尖的产品力、超预期的配置，想不红，真的很难。
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