那时，还是火红的地产黄金时代。
地产黄金时代的标志是什么？规模！
这也养活了两大业内排行榜。为了往前排一两名，多花100万都不叫事儿。
你还别说那是虚名。据说金融机构考察房企资信，也会参照排行榜，关系到授信多少，放贷多少。而授信、放贷反过来又关系到你来年的规模。
13年前，地产界冉冉升起的新星龙湖，规模增长不快，排名下来了。
龙湖人心气很高。内部一片哗然，躁动不已，捋起袖子恨不得找老板吵一架。
老板站出来了。2013年7月中旬，吴亚军在内部论坛发了一封5000字的长文，《坚定战略、假以时日》。
内部信的详细内容就不介绍了，大意是，解释并辩护了那几年公司管理层的做法，销售规模其实也已呈现V型反转。对后来发展影响较大的是她提出的这几点：不做收并购；不借信托的贵钱（目的还是拼规模）；严守财务纪律；坚持持续投入商业地产。
不做收并购，不借信托的贵钱，确实是坚持下来了。但规模冲动，龙湖后来也没有完全抑制住，但还好，没疯。
吴亚军那封长信，我印象最深的是这句话：
“房地产是光鲜而凶险的行业”。
当时，人们只知道房地产“光鲜”，不晓得“凶险”是什么。
10年后，大家都知道了。
但吴亚军文末的一句话，很多人都忽略了，我是今天为了写这篇稿子，回头去翻到了，不得不专门拎出来：
“扩纵深，近城区，控规模，持商业”的战略选择。相信五年十年后再来看答案，也不会例外。
只说“持商业”。龙湖至迟2013年已明确，将销售回款的10%投入商业地产。
5年过去，是2018年；10年过去，是2023年；又是5年过去，将是2028年。
其间，2021年后房地产形势急转直下，很难僵化地用2013年的话来衡量或指导公司发展了。我们不知道，投资人也很难强求，龙湖是否坚持将销售回款的10%投入商业地产。
但龙湖2025年年报，给了吴亚军的长文一个惊人的回应。
龙湖集团2025年营业收入约为973.1亿元，净利润10.2亿元；但剔除投资物业及其他衍生金融工具公允值变动影响后，归母核心利润亏损17亿元。这也是龙湖上市16年来，首次出现核心利润亏损。
亏损主要来自开发业务，这也是该业务首次出现盈利亏损。但其运营及服务业务实现核心权益利润接近80亿元。
这其中，商业地产贡献不菲。2025年，龙湖商场租金收入112.1亿元（与物业服务收入112.3亿元持平），同比增长4%，整体出租率为96.8%。
去年，龙湖新开13座购物中心，其中8个自持重资产项目，5个轻资产运营项目。
虽然核心利润亏损，但整体没有亏损，债务也没有违约。站在2026年的春天回望，吴亚军13年前为龙湖划定的战略，支撑了这只航船没有失重倾覆。
客观地说，一个公司的战略，能管5年就不错了，哪能管10年这么久，毕竟市场的变化称得上是剧烈甚至惨烈。但接着，我看到了龙湖董事长兼CEO陈序平的这段话：
预计最晚到2028年，龙湖的运营及服务业务的收入就会超过地产开发的收入，成为公司最主要的收入来源。
陈序平说，那也将意味着龙湖完成了新发展模式的“地基”建设。
挺有意思的，吴亚军10多年前的一番话，居然踩中了政策的方向（房地产新发展模式）。实事求是地说，她不可能有这么高瞻远瞩，但侥幸一时是可能的，侥幸15年就几乎不可能。
何以如此？我很难总结这里面有什么规律，只想到了一个词：谨慎。
龙湖开始全国化的时候，重庆发生了一些事。吴亚军当然有着清晰的感知。她后来到各地发展，基本是通过公开市场拿地，有意无意与主政官员保持距离，不是没有原因的。
这种谨慎，使得龙湖不借信托等贵钱，也不走高负债率规模化的路子。哪怕公司内部一度质疑声浪四起，人员被挖角，龙湖也还是保持了克制。
写到这里，我忽然想起刚入行跑房地产的时候，港资地产商很少出现在内地的土地拍卖会上，他们的负债率绝大部分时间都在30%以下。带着这个疑惑，在一次专访结束后，问了港资高管这个问题：你们这么保守，不担心错过内地房地产高速发展的时期吗？
回答是：我们这几家（港资主要地产商）都经历了房地产的完整周期，知道风险在哪里。所以宁愿慢一点。错过了，总比犯大错误强。
回头看，这一轮房地产剧烈调整之下，大势难为，港资地产商也有亏损较大的，但没有爆雷违约，并危及生存的。
再说回龙湖。2025年年底，龙湖剔除预收款以后的资产负债率下降到55%。虽然不像港资地产商那样降到30%，但生存是没有问题的了。2026年、2027年的偿债金额分别只有约60亿元、69亿元，再怎么样也能还掉吧。
作为中国房企前十唯一的民营房企，龙湖能做到今天这样，不能说是奇迹，但至少可以说是相当了不起。
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