楼市是大爆发还是大割裂？
上海深圳的房子最近成交量都涨疯了。
据上海房产交易中心数据，3月份，上海二手房（含商业）累计网签31,215套，创下2021年3月以来的近5年最高。从单日成交量来看，3月份共有13天二手房单日网签量超千套，其中有7天单日成交量突破1300套，火到网签系统都干瘫痪了。而3月28日，上海二手房单日成交了1585套，创下了5年新高，这个数字可是比楼市寒冬爆发之前还要更猛。
深圳楼市也是一样火爆。
据深圳市房地产中介协会数据，3月份全市二手房录得7,225套，环比大幅增长151%，创下近12个月以来新高。3月22日，深圳二手房单日签约量创下近5年最高纪录，超过了2024年国庆假期的历史峰值。
楼市究竟是不是要触底反弹了？当下要不要赶紧抄底买房了？
真相或许跟你看到现象是不一样的。这轮楼市行情大概率不会有全面的回暖，而是要进入大分化、大割裂时期了。
从近期的成交量上来看，一二线城市确实有稳住的迹象。但整体市场仍在下滑，1-2月份全国商品房销售面积和销售额仍在下降，一二线涨，意味着三四五线在继续下滑。
从房价走势来看，2月份70个大中城市房价变动数据显示，整体房价下跌确实有收窄迹象。但目前房价真正有回暖还是品质好的改善性住房，老破小仍是不见起色。
为什么说这波行情不叫反弹？
一方面是从全国的数据来看，商品房销售面积及销售额仍在下滑。
关键原因是目前的基本面不支持楼市全面回暖。国内新出生人口还在降，总人口下滑的趋势未改；房价收入比仍超过了国际平均水平；租售比也是相对较低。
诸多原因导致楼市再也难有全面的上涨行情。
然而，未来楼市大概率会进入“强者恒强，弱者恒弱”的大分化阶段。像上海、深圳、杭州等大城市，经济好、产业优、配套全，能够为年轻人提供更多的发展机会和更好的生活环境，会继续吸引人口流入，就会带来更多的住房需求，对其楼市的发展将带来强有力的支撑。
相反，大多数中小城市的人口仍处于流出的状态，住房需求支撑越来越弱。即便是“小阳春”行情，也并不见起色。
随着最近几个月大城市楼市成交量的暴增，上海、深圳、杭州等城市二手房的挂牌量也开始急剧下降，这也是私募女王李蓓判断房地产市场要回暖的一个重要的指标。
大城市这波行情，房子之所以卖得好，去化得快，很重要的原因是有大量的刚需支撑，以上海为例，300万左右的刚需户型撑起了70%以上的成交量。
房价走势也在分化，一方面是因城市而分化；另一方面同一城市因区位而分化也是越来越明显。改善性住房和核心地段的豪宅价格更坚挺，深圳部分核心区域的房价已经差不多回到了高点位置。这波深圳楼市的爆发，涨得最猛的就是豪宅，3,000万以上的豪宅成交量同比是暴涨了154%；亿元级别的豪宅在今年前3个月就卖出了12套，差不多与去年一整年的13套相当了。
所以，未来楼市走势大概率会越来越割裂，大城市成交量会涨起来，房价也会逐渐企稳回涨，而大多数中小城市的房子可能依然卖不动。核心区域的改善性住房和豪宅的房价会更加保值。
所以究竟有没有到要抄底房子的时候，关键取决于你要在哪里买，以及买的是什么房子？
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